东莞商品房量跌价稳 “一房一价”新政效果初现

　　第一部分：一周楼市观察：

　　注：依据住宅产品档次的高低，本报告将住宅产品划分为普通洋房、高端洋房、豪宅洋房、公寓和别墅五大类。另外普通洋房可再进一步细分为普通住宅(毛坯)、非毛坯修和高赠送楼盘、纯深圳盘三小类。根据2007年11月1日执行的东莞普通住房契税优惠政策的划分，把所有镇区划分为三个等级：一类区域：东城、南城、莞城、万江、松山湖、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦;二类区域：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道滘、大岭山;三类区域：石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗。

　　本周商品房新增供应回升，城区项目4个、镇区1个

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周(2011.8.8-8.14)新增商品房供应项目5个，供应859套，面积合计7.14万㎡，较上周大幅回升，高于近四周周均供应量(近四周月均供应量为6.73万㎡);新增供应项目分布城区4个、镇区1个，分别是位于常平的普通住宅东田丽园五期、位于万江深业·欧景城的普通住宅和住宅底商、位于南城的普通住宅御花苑·天珑湾、位于南城的城市风景车位、位于万江的滨江公馆荣御馆普通住宅;其中住宅供应781套，面积合计6.99万㎡;车位65个，面积合计0.09万㎡;商铺(住宅底商)13套，面积合计0.06万㎡。

　　本周商品房量跌价稳，商品房均价8378元/㎡，住宅均价8285元/㎡

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周商品房共成交932套，日均成交133套，环比下降10.47%，同比上升19.79%;成交面积9.95万㎡，环比下降7.02%，同比上升61.74%;成交金额8.34亿元，环比下降7.01%。本周住宅成交864套，合计9.71万㎡，成交金额8.05亿元;非住宅成交68套，面积合计0.24万㎡，成交金额0.29亿元，成交面积环比下降45.94%，同比下降50.19%。

　　本周东莞房地产市场量跌价稳，商品房成交均价8378元/㎡，与上周持平;普通住宅成交中位数为6592元/㎡，环比微降0.92%，价格重心企稳;普通住宅(洋房+公寓)成交排名前三的楼盘分别是南城的天利中央花园(91套)、南城的御花苑·天珑湾(58套)、凤岗的益田·大运城邦二期(56套)。

　　附：本周各类型住宅成交量价一览表：

　　住宅成交面积60-80㎡区间比重上升最大，80-100㎡区间下降最大

　　本周从住宅成交面积的区间分布来看，面积60-80㎡区间比重上升最大，该区间合拼户型成交较多，如南城的天利中央花园和御花苑·天珑湾，导致本周面积60-80㎡区间比重上升;面积80-100㎡区间下降最大，成交较多的有厚街的鼎盛中环、凤岗的益田·大运城邦二期等;其他面积区间所占比重变化不大，总体来看，面积60-100㎡区间所占比重最大，超过五成，可见东莞的刚性需求依然中房地产市场的力量中坚。

　　一类区域成交量大幅下降，二三类区域成交量上升

　　本周一类区域住宅成交大幅下降、二三类区域成交大幅上升;其中一类区域成交509套，环比下降18.82%，成交金额4.54亿元，成交金额占比56%，成交比重大幅下降，价格上升和下降的镇区各5个，其中东城的均价跌幅最大，涨幅最大且均价最高的是松山湖。二类区域成交285套，环比上升18.26%，成交金额2.54亿元，成交金额的比重占整个东莞住宅市场32%，环比大幅上升，价格上升的镇区和下降的各6个，涨幅最大的镇区是沙田，本周沙田有别墅成交拉高了均价，降幅最大的镇区是大朗;三类区域成交70套，环比上升7.69%，成交金额0.97亿元，成交金额占东莞住宅市场12%，其中5个镇区的成交价格下降，2个上升，1个镇区持平。本周区域成交的最大特点是：一线镇区成交大幅下滑，二三类镇区成交不同程度的上升。

　　住宅价格片区分布情况

　　东莞“一房一价”补充规定出台后，东莞商品房市场网签量环比下降

　　8月5日东莞市物价局、东莞市住房和城乡局、东莞市房产管理局三部门联合发文《关于加强新建商品住房销售价格备案管理的补充通知》，通知规定：新建商品住房备案销售价格设置成交下限的规定即当实际成交价高于备案价或比备案价下浮超过15%时，商品房网上销售系统将自动锁定交易，无法进行网上签约程序，补充通知实施以后，已经对东莞房地产市场产生了一定的影响，东莞商品房的成交量由上周的1041套下降至本周的932套，下降幅度为10.47%;尤其是8月13、14日两日成交量更是降至127套，还不及本周每日均成交量的133套;由于东莞房地产市场新建商品房的备案价格普遍虚高实际成交价在15%以上，政府相关部门严格执行《补充通知》等相关房产政策的前提下，东莞新建商品房销售的网签在备案价格虚高实际成交价15%以上的情况下难以通过，根据相关政策的规定，开发企业在价格备案后要求重新调整销售价格的，应在上次备案2个月后再申请办理，如此商品房成交后的网签会延后，由此预测《补充通知》发布后的两个月内，东莞商品市场的网签量会有所下降，目前来看对商品房的实际成交价格影响不大。

　　第二部分：一级市场

　　第三部分：二级市场

　　一、 商品房总体成交情况

　　二、 一周住宅成交量价走势

　　中原点评：据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交864套，合计9.71万㎡，成交金额8.05亿元;其中普通住宅(洋房+公寓)成交808套，成交面积7.59㎡，成交金额5.84亿元;别墅成交56套，成交面积2.12万㎡，成交金额2.20亿元。

　　一周区域住宅成交情况

　　住宅区域成交情况(普通住宅前10名)：

　　本周洋房成交情况(前10名)：

　　本周公寓成交情况(前10名)：

　　本周别墅成交情况(前10名)：

　　本周商铺成交情况(前10名)：

　　本周写字楼成交项目一览(全部项目)：