房地产信托持续被收紧 欲求发展须“随政”而变

　　收益制约保障房信托发展

　　从2011年上半年发行的房地产集合信托产品投向分布来看，信托资源仍主要集中于商品住宅，从发行数量和发行规模上都占据了一半的信托资源。其次是综合型项目，共发行了66款规模达210.9亿元。商业物业的发行占比较去年同期有一定增长，虽然仅占总量的十分之一，但是近两年信托资金在商业物业方面的投入不断加大，这说明房地产信托的投向不仅仅集中于商品住宅，而投向更加丰富广泛的领域，这样有利于提高对于系统性风险的抵抗能力。

　　但是也要考虑到，目前房地产信托如此之高的融资成本，能及时销售回款的商品住宅类的项目，才能较好地负担起信托本息的支付。而包括商业物业、保障房和土地开发在内的其他项目，其盈利情况较难承担如此高的融资成本，若不能支付较高的融资成本，则较难获得相应的房地产信托资源。同时，商业物业类项目资金回笼期长，也阻碍了信托资金的介入。

　　另据统计，2011年上半年共发行了49款保障房信托，规模共计146亿元。数据显示，2011年上半年发行的保障房信托集中于棚户区改造。该类产品一般是一二级土地联动开发或者“回迁房+商品房”的项目，后期有较充足的现金流来偿还信托本息。该类产品的平均收益率达到9.53%，超过全部产品的平均收益率1个百分点，故获得投资者的青睐。

　　而发行较多的安居工程类保障房信托，也多是采用“保障房+商品房”的模式来获得较高的收益偿付信托本息。而收益较低的经适房和两限房，以及回收期长的公租房和廉租房项目，在现阶段还缺乏完善的还款来源，因此很难大规模发行。

　　纵观上半年保障房发行的整体情况，发行数量仅占房地产信托的9.14%，占总量的2.61%，发行规模占房地产信托发行规模的8.74%，占总量的4.26%。仅凭项目收益很难满足信托较高的融资成本，是目前制约保障房信托发展的最大障碍。

　　下半年房地产信托将自发性收缩

　　从目前情况来看，房地产市场风险已开始逐步显现，且随着房地产信托的融资规模日益增加，监管层也开始关注房地产信托可能存在的风险。自去年底发布风险警示后，今年5月5日银监会非银行金融机构监管部下发了《关于逐月上报房地产信托业务风险监测表的通知》，第一期房地产信托业务风险监测表已在5月10日前上报。虽然房地产信托仅作为开发商的一个补充性融资渠道，信托资金在房地产融资中所占比重较小，但房地产市场的风险累积可能加剧其系统性风险的积累。

　　鉴于此，未来监管层有可能更加注重对融资方资质的监管。同样，信托公司也将更加严格地选取项目方，提高房地产信托门槛。比如提高开发商的自有资金比例、选择实力强的房企、地段好的项目进行信托融资。对于房地产信托而言，更为迫在眉睫的问题是《信托公司净资本管理办法》实施细则的出台，信托公司净资本管理将进入实际操作阶段。

　　继2010年8月公布《信托公司净资本管理办法》之后，2011年2月12日银监会印发《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》，对信托公司净资本、风险资本计算标准和监管指标做出了明确规定。同时，随《通知》下发了信托公司净资本计算表、信托公司风险资本计算表以及信托公司净资本风险控制指标监管报表。

　　本次细则的出台，意味着信托公司净资本管理正式进入实际可操作阶段，同时也充分区别了监管层鼓励与限制的业务。由于房地产业目前受到严厉的宏观调控，房地产业的风险逐渐积聚，房地产信托也就相应受到监管层的重点关注，成为风险资本提取比例最高的一类业务。

　　截至5月24日，正常经营的63家信托公司中有50家公布了2010年年报。年报显示，全行业净资本规模最大的信托公司平安信托，其净资本即将告急;全行业信托业务收入最多的信托公司———中融信托面临至少16亿元净资本缺口。岳婷表示，目前游走在“红线”边缘或者仍未能达标的信托公司都在努力达到监管的目标。

　　在这种形势下，作为风险资本提取比例最高的房地产信托业务，在下半年将会受到信托公司的自发性收缩。此外，信托公司引进战略投资者等增加净资本的手段，只能缓解目前的燃眉之急，但不能很好地支持信托公司继续走粗放型增长的道路。从长远来看，信托公司解决净资本约束的根本性方法是通过调整业务结构，转变盈利模式。而房地产信托业务的相关风险资本的提取比例若不下调，那么开发商对信托资源的争夺将更加激烈。