聚焦房地产限购路线图 二三线城市会将是终点？

　　限购令扩大仍在博弈

　　从传出限购令扩大的信号至今，已经过去了一个多月的时间，除江门市表示限制外籍人士购房外，尚无其他城市加入限购队伍。虽然“限购”扩大的呼声较高，但执行起来，却是阻力重重，开发商紧张的资金链和地方政府的土地财政模式，都是牵绊“限购”令快速执行的因素。二线城市用“限价”代替“限购”，包括中心城区限购、郊区放开的政策，都是“限购令”落地时的博弈结果。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍也认为，限购不限购，博弈仍在进行。房价的上涨必然来带地价的上涨，可以给地方政府带来大量的土地收入，而房地产税收也依赖于交易量的支撑，对于地方政府来说，限购肯定不是一个好消息。但是，二三线城市房价上涨过快，如果不抑制，必将来带更大的危害，地方政府需要负责地权衡利弊。对于限购，中央也有规划，不会纵容地方政府一味追求短期利益。

　　西南证券房地产行业分析师肖剑表示，目前中小开发商的融资渠道较窄，而大型开发商的融资渠道较多，其项目结构分布广泛，其在二、三线城市的良好销售在一定程度上缓解了其资金紧张程度。“总的来看，房地产企业的资金链条目前呈现两个特点，一是支出大于流入，二是资金成本不断升高。”肖剑认为，一旦二、三线城市限购政策得到落实后，开发商的成交量将进一步受到抑制，销售肯定不如上半年，届时其业绩增长也将出现小幅放缓的情形。

　　上海市城市经济学会高级经济师顾海波认为，土地财政掣肘二三线城市限购，因为限购令落实好坏的关键取决于地方政府的积极性。“去年，二三线城市就已成为房产商投资的热土。”

　　在住房和城乡建设部下发的文件中，给出了五大限购标准，并表示“符合上述条件较多(两条以上)的城市，建议列入新增限购城市名单。”不过，住建部也为地方政府留有余地，“各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。”“住建部不会出台一个所谓的限购名单，直接下令名单内的城市限购，而只是在督促地方政府主动出台限购的政策。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，具体政策出台将以地方政府的意志为主，部里肯定需要对各地上报的情况进行审核，对不符合要求的，或与实际情况有出入的进行督促。

　　随着限购的持续执行，一二线城市的存量房数量节节攀升，不过，尚未升至2008年最高点。截至目前，北京商品房可售房源已达10.8万套，北京楼市可售房源的消化周期已接近15个月，该数据是2009年的3倍。同样的情况也出现在上海、深圳、武汉、杭州、苏州、宁波等重点城市。中原地产的监测数据显示，宁波商品房库存的消化周期已达到29个月，杭州22个月，上海13个月，深圳、武汉、苏州均超过15个月。

　　对于多数人预测的8月底前会出台新一轮限购名单，杨红旭并不赞同，他认为，即便各地都能于8月20日前提交报告，也还须一个沟通、协调的过程，部分地方政府和住建部之间少不了博弈。延至9月公布，可能性相当大。至于城市分布，预计将集中在北京、上海、广州、深圳等大都市圈周边，类似珠海、东莞、廊坊、秦皇岛、昆山等，因为部分投资需求被挤压出大都市，从而导致周边城市楼市投资比较活跃，房价上涨偏快。

　　王珏林也分析称，整个工作或许将会持续到9月初，届时限购令落实的具体情况才将揭晓。

　　“限购”令扩大迟迟不落地，关于限购令放松的声音却已传出，全国工商联房地产商会会长聂梅生在近期参加一次房地产峰会上，她作出了大胆预测：“我预计明年春天有可能会出现松动，再过段时间后有可能会取消。”在已出台的限购文件中，部分城市如贵阳、济南等，明确提出政策有效期截止到2011年12月31日，南宁规定截止至2012年2月29日。“限购期限可暂定到今年年底。”也出现在了住建部近日下发的《列入新增限购城市名单的建议标准》中。