品牌商家入驻商圈崛起 社区商铺租金售价涨20％

　　“住宅限购，轻轨利好，大把投资者一个劲催你去找铺，今年的社区商业好像卖疯了。”这是满堂红商业部相关负责人莫锡慧对社区商铺市场最为直观的感受。

　　在这一过程中，引发的是社区商业在二手市场的走俏和业主惜售心态的加重。从去年底到现在，社区商铺租金售价平均上涨20％，热点区域的租金售价甚至直接翻番。在一手市场，开发商惜售的心态也开始出现；越来越多的开发商对社区商业采取只租不售的策略。在市场上，截至今年8月份，共有33个楼盘有社区商铺供应，但仍远远供不应求；供求比达到1：2。上半年，东莞商业销售的8成由社区商铺完成。热闹市场背后，对于目前的社区商业的发展现状，业内专家表示，东莞目前仍处在初步阶段。社区商业的分散性，让很多的社区商铺的经营情况不容乐观。

　　市场现状

　　广深投资客频频来莞购买商铺

　　很长一段时间以来，原光大集团招商中心经理郑丽美总能听到这样的咨询，“景湖时代城的商业到底什么时候卖呀？”其中，不乏一批批前来的深圳投资客。在郑丽美的感觉中，东莞的社区商业突然变得特别热闹；每一次，她都不得不告诉这些咨询者，她们的商业只租不售。

　　在她的朋友中，也不乏有钱一族，他们想要把钱转投向商业地产。其中，社区商业因为其具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高而得到更大的发展，受到这些朋友们的追逐。

　　郑丽美的感受，正反映着目前东莞市场社区商铺供不应求的现状。根据东莞中原市场研究部的相关监控数据显示，截至今年8月份，共有33个楼盘有相应的商铺供应，总供应量为871套，供应面积为90395平方米。其中，最大供应量来自于凤岗的金桂华府二期，总供应量为11709平方米；其余楼盘中，供应面积以2000－4000平方米最为集中。

　　但在成交方面，截至今年8月份，东莞市场社区商铺共成交1629套，成交面积141932平方米。从套数来看，供应量仅为成交量的1/2。成交均价为12510元。

　　“由于住宅市场的政策调整，不确定性增加，很多的投资者把钱转投向商业地产。许多之前滞销的社区商铺一下子全卖光了。”博文道总经理杨波的观察，从一个侧面正解读着这一组数据背后的一些现状。

　　而另一组数据显示，今年上半年东莞商铺供应面积10.14万平方米，合计893套。其中，成交面积36.62万平方米，合计1894套，按面积同比大涨135.20%；成交金额24.54亿元，同比增长71.97%。从商铺成交类型分类情况来看，社区商铺所做贡献最大，占比接近8成。可以说，上半年，社区商铺卖得最好。

　　在二手市场，社区商铺也同样呈现紧俏的状态。根据莫锡慧的观察，今年以来，业主的惜售心态变得越来越严重。在他们的业务中，业主反价的现象常有出现。“在西平东泰、金月湾等热门区域，半年都难得有业主放盘出来销售。”她初步统计，在售商铺中，200－300万元价位的铺位最为抢手；买铺者中，深圳、广州的投资者也呈现增多的趋势。其中，深圳客大约占到3成左右。

　　价格调查

　　今年租金售价平均上涨20％

　　对于今年热闹又夹带着复杂的社区商铺市场，在东泰阳光假日楼下经营着一间茶庄的卢老板，可谓市场变动的见证者和亲历者。

　　2000年底，阳光假日的底商刚刚交付使用时，卢老板就在那里租了一间50平方米左右的商铺开起了茶庄。当时，周边还仅有东泰、景湖花园等几个大社区，门前的泰和街也仅是限时通车，租金80元／平方米。

　　“在那里，我们的茶庄开了近10年，租金一直都是80块钱左右，没怎么涨过。”卢老板与商铺老板娘也变成了老相识。当时，老板娘买铺也就花了1万多元／平方米。

　　但到了去年，卢老板的铺面突然说要加租。“租金变化直接翻了一番，从原来的4000多元的月租涨到了8000多元。”原来，他租的铺面换了新业主。新老板转铺花了100多万元，再租80元钱／平方米已经不划算了。

　　“当时，相传嘉荣SPA要进驻，又相传时代城那边有家乐福，周边商铺都在涨租，我就知道这边肯定要涨了。”卢老板说。最终，因无力承受如此高昂的租金，卢老板只能选择退出。

　　卢老板的故事，只是东莞社区商铺涨价变迁中的一个缩影。根据莫锡慧的观察和统计，在城区，社区商铺最热门的地方集中在西平东泰片区、金月湾附近及金域华府附近。

　　“轻轨站点附近及三旧改造和社区商圈初步形成的地方，都是投资者看中的热门区域。”她介绍，以东泰附近商铺为例，去年的售价还仅为3万元／平方米左右，现在买家开价5万元，业主都不卖了，租金则从80元／平方米左右涨到170－180元／平方米。而金月湾附近的商铺，也从去年年底的3.8万元／平方米左右，涨到7万元，租金由130多元／平方米涨至160元。而未来世界商铺，由于家乐福等的进驻，售价则从1万元／平方米左右涨到3.5－4万元／平方米；租金则从原来根本租不出去涨至150－160元／平方米。

　　但在新世纪豪园等较为冷门的社区商铺，租金一直维持在几十元每平方米的水平，业主来了又走，极不稳定。而在一些更不成熟的小区，很多的社区商铺都还处于空置状态。即使在格林小城，靠近四环路一面还有铺位空置了好几年。

　　而在一手市场，根据东莞中原市场研究部监测统计，目前社区商铺的成交均价为12510元／平方米，比起商铺总体成交均价9000多元／平方米高出25％左右。今年各个月份的成交均价出现较为均衡的态势。其中，面积在20－100平方米的商铺，成交均价最贵，接近1.5万元／平方米；而500平方米以上商铺成交均价最低，不足7000元／平方米。

　　另外，最新数据统计，7月商铺成交主要分布在凤岗、寮步、南城和虎门等区域。社区商铺在成交中继续占据绝对主导地位，比重超过9成。7月商铺成交均价为14760元/㎡，环比6月上升27.37%。

　　“社区商铺的价格，根据地段及周边的商业环境不同，差异性特别大，其销售价格从几千元／平方米到10万元／平方米以上的商铺都有。”博文道总经理杨波说。

　　最新趋势

　　品牌商家入驻带动大社区商圈形成

　　不管是哪种运作模式，从去年底开始，东莞社区商业的发展对于南城黄小姐生活的影响可谓翻天覆地。

　　原来，黄小姐住在西平景湖春晓。去年，景湖时代城生活广场真正开始启用；家乐福、彩怡百货选择进驻。随之，味千拉面、肯德基、必胜客等也陆续进驻开业。时代城生活广场的社区商业已经完全突破了东莞传统的社区商业的概念；由于龙头品牌商家的入驻，一个大社区商圈的概念逐步形成。

　　现在，正怀有宝宝的黄小姐，出去吃个必胜客再也不用跑到鸿福商圈，逛超市也能在家门口解决了。

　　“我们打造的时代城生活广场，已经算是一个城市综合体的概念了。”原相关负责人郑丽美告诉记者，在这里，不仅有吃的、玩的；有超市、百货；还将有电影院、美食街等。整个商业项目达6万平方米的体量。对于这些商业，开发商则完全采取只租不售；统一招商的运作模式。

　　据初步统计，西平目前居住人口大约已超过10万人。未来，这里还将规划有中央商务区、南城总部基地等。正是这些条件，支撑着一个大社区商圈的运作。随之，东泰社区及其格林小城、未来世界的商铺迅速被带旺。在未来世界一家铺位，远在广州的业主原本准备3.5万/平方米出售；后来听到家乐福的进驻，立即反悔不卖了。而在去年之前，未来世界的商铺很少有人问津。

　　无独有偶。在南城金域华府一期，以中天广场为中心的一个大社区商圈也正在形成。这里，引进的是沃尔玛作为龙头商家。同样配置有百货与电影院等。

　　而随着家乐福进入时代城生活广场，一路之隔的嘉荣喜伴购物中心首当其冲受到冲击。“家乐福的入驻让我们直接损失了包括格林小城、金色华庭、未来世界的全部人流。景湖春晓社区靠近家乐福部分也被分流。将来景湖时代城业主入住后也将全部都是家乐福的客户。”该购物中心采购部一位负责人曾向记者透露其客流被拦截的事实。

　　而从2009年起，从理想0769小区开始，嘉荣SPA的生活超市就已经开进社区商铺。当时，其对于周边的便利店等也带来了类似的冲击。目前，嘉荣SPA的生活超市已经开至15个，与其在东莞的大卖场数量相当。

　　但目前，由龙头品牌商家进驻带动社区商圈的发展的运作模式，正处于尝试与培育期。沃尔玛相关负责人也坦言，目前，他们选址进入中天广场，还需要有一定的培育期。随着周边社区业主的入住和生活水平的提高，以及未来的轻轨开通等，都将给他们带来商机。而未来，类似的选择开店，他们也正在考虑中。

　　而对于百货开进社区，郑丽美则认为，它比大卖场还需要经历更长的培育期，培养周边业主的消费习惯。

　　“这样的社区商圈的形成，对于地段和周边的商业氛围、未来规划及小区的密集度等都有很大的依赖性。”杨波认为，在未来，这样的社区商圈的运作模式，只有在合适的地方地段才可能被复制。

　　运作模式

　　社区商铺租还是售成为难题

　　在这里，卢老板的故事还在继续。

　　由于业主加价，卢老板无力承受开始到处寻找更为合适的商铺。最终，他选择落脚世纪城国际公馆的商铺。不同的是，这里的社区商铺由开发商统一招租管理，只租不售。

　　“这里的感觉，虽然还没有东泰那边那么热闹，却是更适合我们这样性质的店铺。”卢老板对于自己茶庄的新居甚为满意。因为，那里的停车位较为充裕，商业业态档次较高环境也好，与茶庄对于商业氛围的需求更为匹配；租金目前仅为80元／平方米。这一次，卢老板租下了两个店面，把店面扩大到了80平方米左右。

　　事实上，卢老板的感受，正是开发商对于社区商铺两种不同的经营模式带来的不同效果。

　　据世纪城国际公馆营销总监冯伟杰介绍，他们的社区商铺除了早先的部分有出售，其他全部由开发商长期持有，只租不售。这样的运作模式，一方面能够通过统一管理统一招租，用更短的时间把市场培育起来；另一方面,因为开发商持有物业，能够更好地对招租对象进行控制,使商铺与国际公馆楼盘高端定位具有更好的匹配度。“商铺经营得好，对于楼盘的销售也有着很好的支撑作用。”冯伟杰说。

　　对于社区商铺，租与售之间的矛盾，永远是一道难题。产权出售，会让开发商失去对商铺的主动权，商铺难以做旺，难达预期的效果。但若持有出租，又会给开发商在后期的经营中带来较多的麻烦，还需要有专业的商业人才、招商团队和资源等。

　　在早期，“东莞的很多社区商铺基本上都采取直接出售的运作模式。”东莞市房地产行业协会秘书长陈骏良说。由于商铺的分散性，东莞的社区商铺经营情况并不理想。

　　而世纪城的做法，给出的是另一种解题方案。深圳梅江南地产黄旗山1号项目总监邓坚的看法于此一致。邓坚观察，在深圳，对于商铺开发商的心态“舍不得卖居多。”但由于东莞获取土地的资源比起深圳更为容易，开发商出售商铺套现再去获取新项目同样能够实现“钱生钱”，或许利润更为可观，因而东莞的开发商很多选择出售商铺。“开发商如果需要回笼资金，一般选择出售；如果想要拥有物业，收取长期租金回报，则会选择保留。”邓坚说。

　　另外，在东莞市场，近年来还出现了“带租约出售”的运作模式。即由开发商统一进行招商，后把商铺带租约卖给业主。这样，一方面能够保证开发商对于商业业态的可控性，另一方面也能实现资金回笼，并会帮助实现商铺售价的提升。

　　“但这种模式运作起来难度很大。”杨波说，它需要有对于商业运作的专业能力和招商资源的支撑等。而在目前，东莞大部分的开发商和经营团队在这一方面都显得比较薄弱。