楼市9000亿元或被冻结 房产调控再燃一把“火”

　　8月29日,据《中国联合商报》记者了解,保证金存款将纳入到存款准备金的缴存范围。近日各银行已陆续收到《中国人民银行关于将保证金存款纳入存款准备金交存范围的通知》。

　　一位国有银行工作人员告诉记者称“确有其事”,并且将于9月份正式实施。一家股份制的银行分行人士告诉记者,目前该通知已经发到银行总部,应该很快会到各家分行。这意味着大量资金将被冻结,相当于未来6个月内上调两至三次存款准备金率。从百姓的房贷到地产商的资金链间接收紧,从交易量的大幅下滑到成交价格的调整等等,这无疑会给观望中的楼市再燃上一把火。

　　二套房贷利率或上浮

　　央行网站统计的数据显示,截至2011年7月末,金融机构的人民币单位项目下保证金存款余额为44222.36亿元,如果再加上个人保证金存款余额192.80亿元,共计44415.16亿元。简单测算,如将存款准备金率考虑为21%的平均比例,则商业银行体系累计需上缴的存款准备金在9500亿元左右。

　　据北京市的银行业人士分析,对房贷来说,将商业银行保证金存款纳入存款准备金的缴存范围,意味着获得房贷将更难,且二套房贷利率可能进一步攀升。“这个新规一旦实施,商业银行为保首套房贷的发放,只有‘牺牲’二套房贷。”一位国有商业银行个人房贷部人士称,购买首套房的多为刚性购房者,在房贷遭遇调控持续收紧的背景下,首套房购房者是需要保护的。这必然会使银行对第二套房贷的审批更加严格,并且二套房的贷款利率上浮幅度也可能会进一步提高。

　　8月30日,已有14家银行公布上半年业绩。《中国联合商报》记者根据其半年报的数据初步计算,14家银行房地产贷款余额约2.66万亿元,较上年末仅增加约1344.26亿元。但值得一提的是,截至6月30日,14家上市银行逾期贷款总额已达3859亿元,较年初增长6%左右,其中,有相当一部分为房地产业逾期贷款。

　　建行行长张建国近日向媒体表示“现时内地楼价上升过快,而银行需要对客户进行限额管理,因此减少了与中小型开发商合作,希望提升贷款质素。建行房地产开发商客户数量已由2007年的6400多个减少至目前的3084个,并且这其中多为全国性的开发商。”

　　有交易员感慨道:“之前市场预计银行体系内的资金最多只能再承受一次的存款准备金的上调,按目前的情况,如果还要上调存款准备金,就意味着整个银行体系的资金面临枯竭。”

　　房价迎降价预期

　　越来越紧缩的银根,令一线城市的楼市一片“跌”声,北京、深圳、上海、广州等地的房价已经拉开了下跌的大幕。此番央行调整存准基数,大量资金将被冻结,降价趋势将会进一步蔓延。

　　目前,北京楼市的降价现象已从郊区扩散到二环以内,西城广安门区域个别楼盘价格一个月下降近3000元/平方米。“现在购房者的议价空间比以前明显增大,一般一套房源的议价幅度在5%以上。”21世纪不动产一位门店经理坦言。在上海,二手住宅最高议价幅度达15%,且降价趋势正在蔓延。一家全国性房产经纪公司的最新抽样调查显示,受未来获利空间或将缩小预期影响,8月以来,上海楼盘的二手房卖家普遍可接受5%～15%的议价,不少业主希望尽快抽身离市。

　　同时,北京、深圳、上海、广州都出现了新房比二手房价格低、后开的楼盘比先开楼盘价格低的价格倒挂现象。根据亚豪机构数据统计,8月北京楼市有近30宗项目入市,其中超过20宗项目的定价均低于周边二手房均价,折价幅度在10%至15%。

　　根据中原地产研究部针对11个重点城市的数据监测,7月末11个重点城市存货总量已达66.9万套,环比上半年上涨了6.5%。其中存销比较大的城市有大连、杭州、北京、南京和青岛。以北京为例,商品房库存108407套完全消耗需要接近24个月。中原地产市场研究部总监张大伟告诉《中国联合商报》记者,“目前楼市库存压力开始升级,从中小企业到大型标杆房企,限购带来的影响全面体现后,房地产行业资金压力进一步加剧。”

　　业内专家指出,房地产市场的降价预期正在逐步兑现。四季度开始,新盘供应量和二手房卖盘都将明显增加,降价现象很可能进一步蔓延,一线城市高房价已岌岌可危。如果把成交量萎缩看成是楼市调整的上半场,那么,目前一线城市正在步入以房价调整为主的下半场。