金九银十楼市两大悬念 预期销售成绩不至于糟糕

　　房地产传统销售旺季金九银十到来，今年的楼市价格、成交量会出现怎样的变化?可以看到的是，开发商肯定会加大促销优惠力度，在以价换量的市场前提下，今年成交量不至于“糟糕”。

　　“首付8700元，月供450元”，你可能会认为这种情形不可能在楼市中上演，然而，它却真的出现了。

　　不过，那是2008年的事情了。

　　2008年，那是一个让开发商无法忘记的一个年份。作为9·27房贷新政实施后影响最为深远的一段时期，价格的不断下探，深深地触动着开发商的心灵。

　　中原地产提供的一份数据显示，当时在东莞136个在售楼盘中，价位在6000元/平方米以上的有39个，仅占了28%的比例。包括天骄风景、中信德方斯，第一国际三期、卡布斯国际广场等，丰泰城、城市假日、塞纳河畔等楼盘价位则在6000元/平方米以下，其中有21个楼盘价格在3000—4000元/平方米之间，分别位于横沥和石龙的盛世华庭二期、濠兴逸苑三期两个楼盘则在3000元/平方米以下。另外一组数据显示，136个在售楼盘中，1月份，6000元/平方米以上的楼盘就占了43%。由此来看，在楼市持续低迷的前提下，开发商试图不断下调价格来“救市”。从当年金九银十所透露出的价格信号来看，“4”字头为主要价格。

　　今年金九银十的东莞楼价会出现怎样的迹象?

　　毫无疑问的一个答案就是：不可能出现2008年的市场行情。尤其是在2009年各种利好政策实施的带动下，东莞房价早已走过了当年的低谷，并逐步从底部往回上升，而今，价格已基本企稳在“8”字头甚至更高。

　　这可以从城区一些主力楼盘定价体系中一览无遗。同样是位处西平地段，两年前某盘上市之际，当时正处东莞楼市形势转好之际，尽管号称造价成本不菲，并一度扬言过万，结果受制于市场因素影响，价格仅仅企稳在“7”字头。相较而言，由深圳开发商打造的西平某盘似乎终于等到一个大好时机，今年上市价格以“9”字头亮相，甚至部分单位每平方米还突破万元，这从另外一个侧面印证了市场环境决定价格趋势的真理。

　　那么，今年的市场环境是否就真的大如开发商所意?当然不是。可以捕捉到的一个市场现象就是，进入9月份以来，在住宅市场受到政策挑战的背景下，不少商业地产项目开始纷纷推出，这其实也是开发商不太看好住宅销售的重要实例。从往年的经验来看，一旦开发商心怀恐慌之情，伴随着的将是促销优惠战的不断升级，今年也将不例外。

　　因此，从对比上来看，今年楼市不可能出现3年前“首付8700元，月供450元”的市场一幕，但从价格来看，也不太可能出现今年6、7月份“8”、“9”字头的坚挺，会有一些开发商，在复杂的市场环境面前，会加大促销优惠力度，甚至不排除部分开发商根据企业的出货意愿，降低市场预期，抢占营销节点，这些，均可乐见。

　　今年金九银十的成交状况将怎样?这个问题，有待市场验证。

　　但从往年黄金周的销售成绩来看，很显然，并不是开发商所期待的结果。

　　拿两年前的销售数据来看，根据东莞市房地产公众信息网显示，2009年9月29日至10月5日，住宅仅成交248套，后五天的住宅日成交量更只是在20余套的低位徘徊。

　　自去年开始，因政府政策刺激和房价上涨预期建立透支了大量需求。进入2009年10月份后，因房价的持续上涨导致有效需求有限，而政府的诸多刺激购房的政策正日近到期。事实上，当时不少地区，已经普遍连续2个月甚至3个月出现成交下降，因此，即使进入2010年的9月份，房地产大势难以改变，成交量下降也成为当时市场的主要特征。

　　那么，值此2011年金九银十到来之际，市场是延续往年的低迷困局抑或真应了传统销售旺季规律呢?

　　上海同策咨询研究部总监张宏伟认为，在今年8月份之前，房地产市场基本面相对乐观的局面导致管理层频频发出楼市继续调控的信号，其中涉及的环节有：一线城市进一步收紧、二三线城市限购升级、房企开发贷款，叫停房地产信托投资基金、土地市场调控等诸多方面。但是，当前美欧债务危机之后，中国楼市内外环境交加，新的调控政策继续出台难度增加，是否继续出台楼市调控政策给当前管理层出了个难题，房地产市场出现新一轮的政策博弈期。

　　当前市场最稳妥的方法就是继续维持现有调控政策不变，静观市场发展变化，提前做出应对策略，而不是不顾今后市场反应，一下子放松或继续从紧当前的楼市调控政策。因此，从短期来看，“金九银十”这个时间点应该还是调控政策继续保持连续性、有效性的一个政策企稳的市场阶段。

　　而在政策企稳的市场阶段中，以自住需求为主的购买力会持续释放，整体而言，金九银十楼市成交量会出现一定的增量情形。

　　从东莞本地市场来看，7、8月份的楼市动向就是金九银十的前奏。从今年这几个月份的市场表现来看，在开发商加大促销优惠力度的背景下，成交量有一定的突破。合富辉煌市场研究部的数据显示，8月一手住宅网签量保持6-7月份的成交水平，达到约43万平方米，连续3个月稳定在42万平方米/月上下。

　　由此来看，在以价格换取成交量的背景下，伴随着今年金九银十期间开发商纷纷加大促销优惠力度，预期销售成绩不至于“糟糕”。