热点城市楼市成交凉意袭人 开发商或将降价换量

　　上海复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰还提醒，一些地区配套商品房等中低价位住房成交比重加大，也会拉低统计上的“均价”，对此应有辨别。

　　谷文胜说，有人曾预测，开发商会因为调控压力而大幅促销，使商品房价下降达40%以上。但这种情况目前并未发生。经过几轮调控，大型房企已有“心理准备”和“耐药性”，在没有生存危机的情况下，降价动力不大。

　　“为应对调控，不少上市房企正调整债务结构，大幅提高长期借款比重。”陈晟等专家表示，今年房企海外融资、房地产信托等大幅增长，一定程度上冲抵了国内银行住房贷款的收紧。

　　有关专家据此认为，简单依据热点城市房价一时“停涨”或“微降”，就认为已达到调控效果，是短视的。可以预见，如果“限购令”等强力措施不能延续和扩面，房价必然出现强力反弹。

　　破局：抓住“窗口期”施“治本”之策

　　国家发改委主任张平近期表示，将不折不扣地将各项房地产调控政策落到实处。国家近期也重申了限购、增加供应、推进保障房建设、督促检查等一系列调控措施。

　　“调控政策的延续已经很明确，而且有从紧趋势，市场预期将进一步向既定方向转变，开发商‘降价换量’将是必然选择。”陈晟说。

　　问题关键是，目前部分地区楼市价格某种程度上是一个“虚假价格”，因为政府“限需求”和开发商“缓供给”形成了虚假供求关系，扭曲了价格信号。如果不从根本上解决楼市有效供应不足、投资属性过重等问题，就难以从根本上打破僵局。

　　楼市“治本”，其一在规范“房贷”监管制度。中国房地产业协会副会长朱中一等专家认为，当前应从“开发端”和“销售端”两头管理好房地产资金，压缩投资、投机性资金流入楼市的渠道，并注意“区别用力”，保护保障房开发和自住及改善型购房的资金需求。

　　其次是保障房建设真正“提速”。陈杰等专家表示，保障房的推进不能因调控松紧而“变速”，要加快做大保障房的“蛋糕”，从供地、融资、建设、分配等各环节形成制度体系，真正使楼市从市场“单腿跳”转为市场、保障“双轮驱动”。

　　从长远来看，最根本的还是加快配套改革。有关专家呼吁，破除地方政府对房地产过度依赖，必须从房地产税制、财政体制等方面进行系统性改革，国家应在条件成熟的地区尽快扩大试点范围。