楼市调控房企“出海”有风险 海外市场水有多深

     上月底，中坤集团主席黄怒波计划投资两亿美元购买冰岛巨幅土地的新闻引起了业内的极大关注。而在此之前，万通、SOHO中国进军海外市场的消息也已经部分“兑现”。

     在国内遭遇空前调控、一线市场日趋饱和，大批房企纷纷转战二三线城市或谋求转型的形势之下，海外市场能否成为实力型开发商的“新大陆”？

     “试水者”的足迹

     其实早在几年前，就有中国房企开始了“试水”海外市场的征程。

     资料显示，2004年中坤就曾用400万美元的原始资金撬动了3000万美元的贷款，在美国洛杉矶投资了一个体量为2万平方米的商业中心项目。2007年底2008年初，中坤又在美国购得占地1200英亩的田纳西牧场。

     “当时正在考察一些海外度假旅游地产项目的中坤集团高层，一眼就看中了这个项目。他们在向黄怒波董事长汇报后，黄总立即决定收购这个牧场，并开始打造海外富有诗意的度假乐园。”中坤在美国项目的负责人屈建平回忆道。

     对于以旅游度假地产为核心业务之一的中坤集团来说，海外项目已然成为其旅游板块的有益补充。据中坤集团一位负责人介绍，与当年拿地的价格相比，田纳西牧场升值的部分已经令集团收益。只待遇到合适的时机，美国金融危机的阴霾彻底散去，田纳西牧场项目就会启动。

     而据中坤方面透露，冰岛当地政府对中坤此次的投资计划十分支持。“如果冰岛投资模式可行，中坤还将考虑进入其他北欧国家。”

     万通也是试水海外市场的先行者。早在2003年，冯仑就瞄上了纽约正在筹备重建的世贸中心项目。只是谈判和前期准备居然持续了好几年的时间。直到2009年3月，外电报道万通与纽约新泽西港务局签署了一份超过20年的租赁合约，成为在建大厦新世贸中心一号楼的租户。2010年9月，冯仑对外证实，万通实业将投资约5亿元，在世贸中心一号楼部分楼层打造商务中心项目。

     而随着海峡两岸的交流日益频繁，台湾市场也在几年前就成为大陆房企关注的焦点。2008年，北京万通董事局主席冯仑、SOHO中国董事长潘石屹、广州富力董事局主席李思廉、雅居乐地产CEO陈卓贤等十数位大陆房产大鳄齐赴宝岛考察市场，引起两岸媒体的极大瞩目。直到本月初，“万通·台北2011”项目在上海举行了开盘盛典。万通又成为首家进军台湾市场的大陆房企。

     抄底还是另辟蹊径

     在黄怒波投资冰岛事件之前，潘石屹夫妇有意花费7亿美元在纽约投资商业地产的消息也被业界热炒。虽然SOHO中国之后发布公告称此事件与公司无关，但仍从另一侧面反映出一线房企大佬们当下对海外市场的觊觎之心。

     针对潘石屹夫妇的投资行为，相关业内人士分析，纽约目前商业地产估值较低，而国外商业地产的杠杆率要高于国内，投资风险反而相对较小，如果项目后期收益好的话，SOHO中国国内国外的资金就可以实现互补，因此此举正是其分流资金、稳定现金流的表现，可以看做潘石屹的一次业务尝试。

     而据戴德梁行的研究报告显示，目前伦敦市场的购房自住需求处于低位，投资性购买需求正在快速增加，伦敦高端住宅在过去5年里，27%的买家都来源于海外，所涉及的交易总额接近总成交额的一半。这足见欧美地产市场对海外投资的吸引力。

     冰岛此时的情况也很相似。这个被严重的金融危机击倒的岛国，如今处在经济稳步复苏的过程中。“冰岛在欧洲具有地理优势，另外冰岛目前的债务比较严重，是买地的好时机。”中国指数研究院副院长陈晟指出。而这样的说法也得到了黄怒波本人的认同。

     另外，海外的土地和房产都拥有永久产权，这不论对投资者还是开发商而言，都具有很大的吸引力。

     “目前国内一二三线城市的投资都受到了限购的影响，对于一些实力房企而言，与其去四线的县城拿地，还不如去海外更为成熟的市场博一下。”一位业内人士如此分析。

     前景未卜

     尽管目前海外的房地产市场也普遍处在一个低点，但在全球经济仍然萎靡不振的情形之下，市场何时出现回暖难有一个明确的时间表，这对于本来就不甚熟悉海外市场的国内开发商乃至投资者来说，又多了几分不确定因素。

     “目前美国的商业地产市场仍处于探底的过程之中，在2012年之前，不会看到物业价格有真正意义的上升。”一位资深房地产人士判断。

     全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波则指出，开发海外地产的国内房企将会面临人才管理、市场视野、对国外经济形势的判断等多重考验。比如企业要打造的项目将面对当地的客户群，就需要其全面考察当地市场，比如受众的接受度、认可度等问题，这就对开发企业的专业度提出了更高的要求和挑战。

     “国内房企去境外投资不会成为趋势，大部分企业还会根植于本土，因为他们对本地市场更为了解、资源也更为丰富。”朱凌波认为。

     戴德梁行的相关负责人表示，海外投资的风险主要包括：汇率的波动；当地政局、经济的风险；每年物业产生的一些不同于国内情况的税费（保险、管理、税收、保养等费用）等。但她同时也认为，分散投资国内和海外物业本身就是一种分散风险的投资选择。（地产中国网联合中国房地产报报道）

     案例

     冯仑的美国梦

     2003年，冯仑在哥伦比亚大学进修房地产运营课程的时候，开始注意到纽约世贸重建的项目，这令他怦然心动。他认为，人们来到纽约，将来一定会去世贸纪念遗址和新世贸中心。如果能够在新世贸中心里面建立中国中心这样的综合商用物业项目，应该会有很好的运营效益。

     冯仑最后决定，将参与新世贸的一期7号楼从48到52层近2万平方米的投入，以及二期工程中最高建筑楼宇自由塔近8万平方米的投资建设。在他的规划中，7号楼中国中心项目中将包括俱乐部、媒体中心、会议中心、商务中心、写字楼等设施。

     万通与纽约方面的代表开始了为期两年多的谈判。谈判过程异常复杂，双方共派出了近10名律师。

     2006年1月，世贸中心的市场预期租价开始上升，这也增加了谈判中美国商人提高租价的砝码。特别是美方提出了两个关键性要求：一是万通地产要在10天内开具出4500万美元的信用证，第二是纽约港务局将对合同进行审批。

     20天之后，经过中国6道以上程序批准的信用证终于紧急提交美方。但美方却以万通地产公司“错报财务资源”为由，单方面提出了中止合同的要求。

     “美方所指的错报财务资源，是指我们开具信用证还需要找其他单位对此进行担保。中国没有建立起完善的信用体系，所以找其他单位进行担保是一件非常正常的事情，但美国人理解不了。”冯仑对此解释道。

     冯仑同时认为，美方的说法只是表面现象，新世贸中心市场价值提升，美国商人希望博得更好的利益才是真正的原因。

     虽然谈判最终失败，但这并没有动摇冯仑进军美国的决心。7号楼的项目万通地产不再参与，但与世贸中心二期项目的合作不变。“与世贸中心的总体合作中，变化只有10%，不变的占90%。”冯仑当时这样表示。

     2009年3月，据外媒报道，万通集团和纽约新泽西港务局签署了一份超过20年的租赁合约，成为在建大厦新世贸中心一号楼的租户，租用面积将近20万平方英尺。而租期将在2013年底该楼完工后开始算起。

     2010年9月，冯仑公开表示，万通将投资约5亿元承租曼哈顿世贸中心重建项目世贸中心一号楼64层部分与65~69整层，打造一个集会务、商务路演、文化展览、餐饮为一体的商务中心。

     “万通在纽约的项目，更像是冯仑个人的一个梦想，以及在商业模式上学习的一个举措。”高纬环球相关负责人如此指出。的确，为了在纽约实践自己推崇的“美国模式”，冯仑和他的团队已经耗费了10年的心血。这一市场的阴晴冷暖，想必作为海外市场先行者的冯仑来说，也会别有一番体味。

     圆桌

     海外市场水有多深

     中国房地产报：近些年来，特别是最近两年，频频传出中国房企进军海外市场的消息。你如何看待这一现象？

     贾卧龙：的确，近年来中国房企在海外市场的房地产投资日渐活跃。凡有果，必有因，中国房企之所以海外投资暗波涌动，其根源在于“资本逐利”，人往高处走，水往低处流，而资本是用脚投票，逐“利”而行。

     一方面，在“史上最严调控”之下，库存高企、销售低迷、资金紧张，国内楼市负重前行、疲惫不堪，中国房地产告别黄金十年，结束暴利时代，房企在国内楼市的利润空间不断受到挤压，同时调控仍在继续，国内房地产市场风险也在加剧；另一方面，由于欧美债务危机，导致欧美地区房产和地产价格偏低，在人民币不断升值的大背景下，人民币海外购置资产的购买力增强，中国房企海外投资面临双重契机。

     因此，一方面是国内投资“费力不讨好”，另一方面是海外投资“物美价廉”正当时，资本逐利，越来越多的国内房地产资本流入海外也就不难理解了。

     张良军：目前的确有个别房企涉足了海外市场，但体量都不大，只能看做是一种业务的尝试。尽管目前国内的市场遭遇了限购等调控政策，但从长远来看，市场的增值空间和容量都是海外市场所难以比拟的。我认为从商业决策的角度来看，去海外开发没有太大的意义，也不会成为国内房企的主流。

     中国房地产报：你认为当前海外房地产市场有哪些机遇？海外住宅市场和商业市场这两大领域目前都有国内的房企涉足，你认为哪一块的机会更大一些？

     贾卧龙：金融危机后，欧美地区的物业价格偏低，并出现很大折扣。虽然目前海外房产估值出现一定的修复，但仍处于相对低位，投资海外商业地产的成本明显要低于国内，此时国内房企涉足海外房地产市场很可能遇到“抄底”良机，人民币升值也为此提供更多机遇。

     其中商业地产市场充满更多机遇，除上述历史契机以外，海外商业地产资金杠杆率以及流通性都要比住宅优越，房企选择海外投资商业地产灵活性更强。

     中国房地产报：进军海外市场的主要风险是什么？什么样的海外市场适合开发商进入？

     贾卧龙：主要风险应该是政策风险，因为每个国家和地区的房产政策不尽相同，而且是不断变化的，一旦房产政策有变，投资海外房产的房企很可能受到影响。从另一个层面看，海外置业作为一种投资，会受到市场风险的影响，不过海外国家尤其是欧美国家，房地产市场一般都比较成熟，不像国内大起大落，可能收益率没有国内高，但相对比较稳定。

     一般认为，政策稳定，投资环境佳，尤其是投资机制和投资方式健全的海外市场风险较小，更适合国内房企进入。

     张良军：受金融危机的影响，以美国、英国为首的很多西方国家的房地产业（特别是住宅）受到重创，价格走低，销售量低迷，所以有些人认为现在选择购买海外房产有很大的投资潜力。另外，现在越来越多的国人选择移民，或者海外置业，这些对于希望进军海外的房地产企业来说也是一大机遇。但是，进军海外市场存在着诸多风险，例如法律的风险、汇率的风险、文化差异的风险以及市场准入及监管的风险都是想要进军海外市场的房企必须看到的，特别是北美市场，目前汇率的风险是很大的，持有物业的成本也很高。

     目前美国、英国这些市场的确处于一个相对低位的水平，但很难说现在就没有下降的空间了，像美国市场从目前的表现看，经济的复苏程度远远低于之前的预期，市场本身还会在低位徘徊多久，还是个未知数。如果国内的开发商介入海外市场的目的是“抄底”，那么其中的市场风险还是客观存在的。

     中国房地产报：你认为什么样的房企适合进入海外市场，又需要做好哪些方面的准备？具体的操作过程中应注意什么问题？

     贾卧龙：对海外市场有足够认识，做足功课的房企更适合进入海外市场，房企进入海外市场之前，要对国外相关政策和法律多方面进行了解，做到“知己知彼”才能“百战不殆”，尤其是物业持有阶段，更要考虑到交易税费、产权交易以及税收等问题。

     此外，除相关政策和法律法规，房企还要对海外市场需求做到足够了解。房企如果自持物业，对海外市场要做足功课，做好调研，充分考虑好将来市场租赁的相关问题，对于将来可能产生的客源、租金收益做好科学测算，才能选择真正有潜力的优质项目。

     张良军：一是具备对海外市场有足够的认识，了解当地的经济发展，法令法规，即将选择投资地区的经济、房地产发展周期，以及海外房地产的销售模式与本土差异。二是具备一定的海外资源，包括资金支持、政府关系以及房地产销售渠道。在具体的操作过程中应该注重本土化意识，目标定位以当地人群为主，满足当地人群对房产的需求，适应当地风俗生活习惯才是能够持续性发展的关键。三是选择有海外经验、对境外市场熟悉的专业机构进行各种专门领域的尽职调查，理性评估当地投资面临的法律风险、经济环境风险、文化差异风险以及市场准入和监管等风险。四是要详细研究海外不同房地产市场的税收（例如契税、土地税、印花税以及增值税等）情况。投资者要对房产交易时产生的税费清晰掌握，合理衡量承受能力。五是关注政治环境的变化，规避政治风险。另外，还要关注国际汇率的变化。

     中国房地产报：目前一些民间资本也将视线投向海外市场，应如何规避其中的风险？

     贾卧龙：民间资本海外投资，一方面是由于国内房地产市场屡屡受到调控打压，炒房利润大不如前，而且由于受到限购影响，多次购房资格被剥夺，因此大量闲置资金海外“求财”。另一方面，国内通货膨胀严重，民间资本为防止资本贬值，不动产投资冲动依然强烈，而国内炒房受限，因此不惜海外投资购置不动产。此外国外房产的永久产权、私有财产的神圣不可侵犯，以及楼房质量的高度保证也是民间资本热衷海外购置房产的动力。

     但是，海外购置房产犹如“带刺的玫瑰”，风险也很大，对于民间资本而言，面临着政治风险、政策税收、市场风险、汇率风险等多重风险，而最大的风险就是“经验不足，水土不服”。我国民间资本一直缺乏国际投资经验，海外买房的投资者如果沿用国内炒房的惯性思维，显然会加剧投资风险。国外一般不会保护炒房行为，一旦房价炒作加剧当地社会矛盾，政府很可能出台各种打压政策，而这种打压带来的风险不仅仅是资金风险，还有更严重的风险，比如，目前澳大利亚已经开始在调查海外投资情况，如果有人囤积房产，将有可能被罚款甚至坐牢。

     此外，海外市场一般收益率都比较稳定，波动性不是很强，因此较之国内楼市黄金时期收益幅度可能会比较有限，投资者对此应有足够的认识，不应抱有太高的幻想。