东莞房产地域优势明显 交通推动未来五年楼市发展

轨道交通建设对东莞楼市是一大利好

眼睛一闭一睁半小时过去了，看到了广州天河城；眼睛再一闭一睁，半小时又过去了，来到了罗湖直接去香港。这种情景也许可以在2011年实现，东莞人可以免去转乘公交车和大巴之苦，在半小时内穿梭于城市之间。

珠三角人居一体化趋势已经出现。而城际轨道和城市轻轨的建设，从根本上提升沿线城镇的聚集功能，从而持续拉动房地产业的发展，地域优势明显的东莞将成为一大受益者。

东莞房产地域优势明显

年初国务院出台《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》，指出要制定珠江三角洲地区一体化发展规划，提倡九市资源共享、优势互补、协调发展。而城际轨道和城市轨道的建设，使得地域优势明显的东莞将成为一大受益者。

随后，东莞市委书记刘志庚在省两会期间透露，筹划数年的东莞轨道交通工程规划已基本通过国家发改委审批，有望在3月底动工，总体工程预算将高达250亿元，2014 年建成。去年12月21日，穗莞深城际轨道项目也正式开工， 2011年底通车后，三地市民可实现“门对门”出行。

房地产开发布局优化,取决于产业规划实施的成功与否。瑞峰置业投资顾问有限公司总经理陈强表示，虽然轨道交通建设没有直接涉及房地产，但随着基础设施一体化、公共服务均等化，各个城市之间加大资源共享，可实现协调发展和互利互赢的局面，而地产板块也会受到鼓动，客户群辐射面得以扩大。   

交通推动未来五年楼市发展

“前五年是什么推动东莞的城市化？是新城市中心的建设、高速道路路网的建设和松山湖的建设。未来五年则是轨道交通。”东莞万科副总经理王永飚认为，城际和城市轨道的建设，不仅仅将加快东莞内部的城市化进程，更是提高到整个珠三角的层面。

随着城际轨道和城市轻轨的建设和运营，能够大大缩短人们的出行时间，改变居民的出行方式和提升沿线城镇特别是枢纽车站所在地的城市功能，促进产业升级和人口结构调整，从而持续拉动房地产业的发展。合富辉煌市场研究部副经理李兴旺认为，有特色产业,综合性、地理优势和交通优势较强的镇区，未来房地产价值明显要提升。相反，那些没有产业特色，没有政策倾向，没有轨道交通支持的镇区，发展速度肯定要落后于其他区域。

轨道交通对镇区影响不太大

合富辉煌市场研究部总监林毓群认为，长安、虎门具有发达的工业基础，以及完善的生活配套，并对外界形成了一定的知名度和吸引力。通过城际轻轨超大的输客能力，可以截留部分消费人群，带来新的消费机会，从而发展商业以外的产业，比如特色饮食、休闲娱乐、旅游，以及房地产业。对于洪梅、麻涌、沙田等较落后镇区，轻轨会带来升值预期和部分服务行业的投资增加，但另一方面，由于经济基础薄弱，商业和生活配套缺乏，并且产业结构与广州深圳没有明显互补的关系，城际轻轨的促进作用并不明显。

东莞星彦地产顾问有限公司副总经理周会川也表示，轨道交通对传统强镇影响不会太大，虎门、长安的楼盘价格并不比城区的低。此外，广州、深圳也可以投资地铁物业，但东莞还没有达到这种状况。

惠及购房者还需时间

“房地产商可以把这些都作为营销的概念，但真正惠及购房者还需要时间”。正太联合房地产策划有限公司总经理黄海涛认为，虽然城际轨道能连贯穗莞深，但国家财政的投入往往存在滞后效应。至于对地产板块的带动，早期房地产发展喜欢概念化炒作，过分依赖概念，特别是规划层面的概念，会透支城市以及行业的成长空间。划定几个重要的经济发展增长区域，是一种倾斜性利好，比如轻轨等其他基础设施、道路网络建设都是直接拉动GDP的增长，土地价值也因为大型基础项目、道路的完善得到重新评估，这是对土地价值的尊重。但在目前的经济环境下，并不是适宜炒作概念的时候。

观点PK

观点1：深圳客投资自住都有优势

“深圳客户来莞置业多数以投资为主，但选择自住的也不少。”中惠熙元房地产集团董事会秘书李健表示，出现这一现状的主要原因还是在于深圳面临土地资源紧缺的困局。另外东莞近年来房地产的快速发展，项目开发水平越来越高，项目素质也不比深圳落后，并且价格相比深圳低得多。此外，东莞与深圳在经济发展、交通距离、文化融合、资源互补等方面的结合越来越紧密。综合这些因素，深圳人在东莞投资置业也是情理之中的。

观点2：对东莞楼市不应期望过高

周会川认为，交通设施的不断完善是长期利好，但对东莞不建议期望过高。周会川解释说，东莞、广州、深圳之间的价格“洼地”效应还显现不出来，深圳宝安的房价，不比东莞的贵多少。“很多深圳人连出关都不愿意，难道会选择把置业放在东莞吗？除非当深圳、广州整体房价真正高于东莞过多时才有可能。”此外，他还表示，城轨周边的房地产发展起来还需要好几年时间，现在去考虑是不是买房还是太早了。

观点3：城轨开通了，还需要在东莞买房吗？

每个星期一或者星期二，肖杰就从深圳华侨城开一个半小时的车到东莞，他没有固定的办公室，晚上入住固定的酒店，待上三四天，白天去拜访客户，晚上回到酒店里面，然后在工作完成后再回深圳总公司上班，这是肖杰的工作状态。

在东莞还有许多像肖杰这样的人：家在深圳，工作在东莞。当时肖杰固定在深圳工作，所以他在深圳买了房子。尽管在东莞呆的时间越来越长，但是肖杰暂时还没有在东莞买房的打算。不过他告诉记者，如果以后房价合适，也不排除在东莞买房的可能。不过，肖杰也说：“如果城际轨道开通了，来回只需要半个小时，我可以天天回家，连酒店的钱都省了，就更不用在东莞买房子了。”