正太联合黄海涛：东莞商业地产 低端到高端的演变

　　在东莞商业地产历经十几年，从02年开始说起，东莞的商业地产从最初是没有任何秩序的，到发展东莞商业步行街，从地势来比较利益也不是最大，步行街的特点就是步行，怎么做成一个可以步行的街?在02年开始谋划从步行街形式走向所谓的大型购物中心，那个时候在全国由东莞提出这样的概念，这是一个非常超前的概念。我记得那个时候我们都不懂，反正是摸着石头过河，从中国的格局用三国演义方式来看待商圈，里面有很多的历史经验和教训。

　　在南城CBD去到第一国际，它启到着近十年时空的发展，也可以说经历了非常多的波折。第二个就像华南MAll这个商圈，它作出了一个号称全中国规模最大，规划最先进的项目，还有高价地广场，它们在近十年几乎出现了一些问题。

　　我们经历了很多的教训比收获要大，十年以后的今天我们反思，我们现在的对商业地产开发能给我们带来什么样的启发。启示之一，在选择项目形态的时候，比较客观务实的分析城市发展的特征。第一个特征就是做什么东西离不开人，现在的人口结构东莞经过十年的变化，发生了什么改变。第二个是消费意识，第三个是整个城市的经济总量和经济的质量发生了什么变化。

　　从第一角度来讲，我们可以看到多而泛的结构，以前东莞是1500万的人口，城市是一种分散的结构，所以每个商业的经营都非常不稳定。还有在高端商业所占据的功能是不多的。

　　第二个角度，从多而泛的角色逐步转向少而精，东莞最适合居住的人口只有300多万人，这个综合发展规模的角度是正确的。

　　消费的形态和消费的意识，我们可以看到，东莞以前可能做得好的消费并不是大型的商场，搞一个小卖店做生意，或者搭一个棚可能生意就不错了，现在我们可以看到逐步有很多的高端商业的新起，例如第一国际的商业，从原来的低端到高端的商业。

　　第三个角度，东莞在整个珠三角板块里面，如何在东部的经济板块中作出差异化?这是我们该去思考的问题。