金九银十风光不再 中国楼市迎来“被控制”良机

　　10月3日，2011上海房地产秋季展示会在上海展览中心开幕，150多家房企在本届展会上集中展示了250余个楼盘项目。尽管房展会首日观众甚多，但大多数人仍持观望态度。

　　——调查

　　各地楼市今非昔比 "金九银十"风光不再

　　对指望借助天时大捞一把的开发商而言，“跌”字成了9月楼市的主旋律。在传统的“银十”开局期间，市场仍处于低迷状态。专家指出，在没有任何外界力量打破这种趋势的前提下，楼市下跌的节奏势必会加速，价格拐点也将进一步确立。

　　据北京中原地产监测，9月北京一手住宅签约量为5236套，二手住宅签约量为8750套，成交量依然维持低迷状态，相比于去年这两个数据都下降了50%左右，也是最近3年9月期间北京楼市成交的最低值。

　　在传统的“银十”初期，记者走访发现，市场依然十分清冷。从北京市房地产交易管理网获知，10月1日，北京期房住宅成交98套，现房住宅成交3套，二手住宅成交15套，均处于交易谷底状态。

　　来自中国指数研究院(微博)的数据显示，9月一、二线城市楼市成交量普遍遭遇下跌局面，在其监测的30个大中城市中，有七成城市楼市成交量处于环比下降的态势。其中，广州、深圳商品住宅成交量比起本已成交低迷的8月份再下跌30%，上海、天津商品住宅成交量环比下跌近10%。

　　楼市供求发生巨变

　　对于开发商而言，借助“金九银十”赚个盆满钵满无疑对缓解整个资金链状况意义重大。尤其是在今年，开发商资金链普遍绷紧，那么9月、10月的楼市收成势必将进一步影响开发商的状态。

　　郭毅表示，从市场规律来看，最好的销售季节成交难以大幅反弹，估计10月份市场难有太大起色。

　　陈国强表示，年底一般是开发商比较难熬的日子，他们既需要偿还信贷欠款，也需要支付工程款、员工年终奖，如果“金九银十”成交低迷，那么必将加剧开发商在与政策博弈中的失衡感。

　　陈国强预计，在开发商普遍负债增加、供应量增大、购买力不足的局面下，开发商必然更期望采取以价换量的销售模式，房价下跌的步伐有望加快，价格拐点有望加速确立。

　　其实，类似的局面在3年前曾出现过。2008年9月，在从严调控之下，当月市场成交十分低迷，随后全国多个城市发生了实质性的房价下跌，不过，受到国际金融危机的影响，宏观调控为之转向，房地产市场调整的轨迹就此打断。

　　但目前随着调结构、转方式，中国经济基本面持续向好，另外CPI居高不下等因素也决定了本轮调控的持续性和深入性。

　　陈国强表示，从目前政策释放出来的信号看，楼市调控从紧的方向不会改变，控制高房价的预期仍将持续较长时间，这将根本决定楼市的走势。

　　——压力

　　106家上市房企债务突破万亿 负债率达72%

　　106家上市公司房地产企业的半年报已经披露完毕。22%的业绩增长背后，一个尴尬的事实让人惊讶，房企背负的债务也已经超过万亿元。

　　上半年，上市房企整体资产负债率达到了72%，负责总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。其中，最具杀伤力的流动负债已经占到负责总额的70.6%，同比上涨54%。

　　房地产信托迎来密集兑付期 中小开发商“命悬一线”

　　房地产信托从2009年开始发行量猛增。根据中国信托业协会数据，2010年投向房地产的新增信托资金累计超过2800亿元，今年上半年投向房地产的新增信托资金累计达2077.66亿元，房地产信托资金余额6051.91亿元。

　　房地产信托产品期限一般为1-2年，由此，从2011年9月开始到2012年末是房地产信托集中兑付期，由于兑付资金量庞大，带来的兑付压力可想而知。

　　据了解，开发商目前信托融资成本一般在15%以上，极个别项目甚至达到25%-30%。融资成本如此之高，市场销售却疲态尽显，两面挤压下，房地产信托风险不断累积。