东莞2011前三季房价晴雨表 平稳触及年度警戒线

　　喧闹的国庆长假终告一段落，收拾黄金周战果，东莞房地商几家欢喜几家愁。但总体而言，相对于全国各地“金九不再，银十难现”的冷清楼市，东莞楼市表现不俗，据合富辉煌东莞市场研究部数据显示，东莞2011年国庆签约量创历史新高， 10月1-7日一手住宅网签面积达9.7万平方米，均价去到8399元/平方米。回顾前三季度，在宏观政策重压之下风雨飘摇中，东莞房价也一直呈现难得的平稳。

 
东莞2011年前三季度房价月度走势图

　　来自东莞市住建局的数据显示，2010年东莞房价为7607元／平方米，依照东莞今年4月落地的房价控制目标，房价的上涨幅度不能超过GDP增速，即2011年东莞房价将不能超过8252元／平方米。事实上，自2010年10月东莞楼市进入“8000元时代”，至今已经持续四个季度价格平稳在8200元/平方米上下水平，今年3月以来一直处于限购的风口浪尖，期间多个月份成交均价偏离年初制定的“8.5%的涨幅目标”，2011年第三季度东莞住宅均价为8342元/平方米，创历史最高，引发市场状况剑拔弩张。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前三季度东莞洋房签约面积约356.9万平方米，同比大幅增加54%，签约均价约7361元/平方米，同比上涨约12%，2011年前三季度东莞别墅签约面积约47.4万平方米，同比大幅增加71%，均价约15436元/平方米，同比上涨约12%。别墅占全市比重约11.1%，是历史同期最高。今年别墅销售比重的提高，结构性拉高全市整体均价。因此，业内人士称，如删除别墅大幅供应及非毛坯房等因素，今年房价涨幅将远低于17.4%，预计实际涨幅约10%左右，虽然触及警戒线，但东莞房价还是健康平稳的。

　　对于前三季度中房价趋高的几个月，各有不同的因素。刚进入2011年的东莞楼市，普通住宅供应不足，高端住宅供应不断，楼市整体供应偏紧，加之CPI持续高温，通胀预期增强，因此房价即使刚经历了严厉的2010房地产新政仍然逆市上涨。3月，首次“限购”传言喧嚣尘上，人心惶惶之际，虽然有极少数开发商加大促销力度规避政策风险，但是更多的成为开发商利用的噱头，购房者表现较主动，出现“赶末班车”的恐慌性和非理性购房。彼时，由于开发商库存压力较小，对楼市信心较足，房价坚挺。7月，限购预期再次加强，东莞早前传言被列入限购的区域推货节奏会加快，南城、塘厦、凤岗、虎门等高房价区高端产品上市较多，一定程度拉高了全市整体均价。8月限购疑云依然密布，不少楼盘推盘节奏加快，促销力度加大，但是由于高端盘云集，特别是房价不低的中心城区西平片区竞争加剧，景湖荣郡、天利中央花园、世纪城贝利湖、中信凯旋公馆、中熙•弥珍道等将近身肉搏，中大户型占据市场主流，虽有个别项目价格回调，但整体均价高企这一现状难以得到有效改观。

　　尽管东莞房价多次触及警戒线，但“限购”似乎成了“狼来了”的传说，据传闻，东莞市住房和城乡建设局在今年中秋节前曾与部分开发商进行了座谈，就东莞房价的上涨以及由此带来的限购可能性提出预警。表示如果房价继续上涨，不排除适时出台限购措施。东莞楼市在一片忐忑中迎来黄金周，许多楼盘推出了优惠打折，将销售价格拉低到警戒线以下。更有不少开发商将自己的楼栋及高端洋房推后销售。

　　对此，合富辉煌东莞市场研究部称，由于前三季度东莞房价已直逼“红线”，这意味着第四季度东莞楼市“凶多吉少”，市场持币待购观望现象增多，类似‘特价房’等形式的变相房价下调在第四季度仍将持续。但由于前三季度开发商资金回笼丰厚，这决定了即使价格调整，也将是小幅度。东莞楼市未来具体走势还看政策。