取消预售房制度？消费者说一手交钱一手交货好

日前，两会召开，房地产再次成为热点话题，而在会上，有代表再次提议取消商品房预售制度。商品房预售制度的建立，是基于当时房地产业发展不景气，需要鼓励的考虑。然而，随着房价的不断攀升，实行了10多年的房屋预售制，可以说是备受人们诟病。每年的“两会”都会对此提出质疑，呼吁取消的声音从来没有消失。

事实上，早在2004年时，央行发布《2004年中国房地产金融报告》就表示——“可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。事实证明，当时要取消预售只能说是一种美好的愿景。当年央行提出这“建议”是基于规避市场风险的考虑，而今年两会代表的提议则是认为“商品房预售制度严重侵犯购房者权益”，随着“3.15”的到来，这一理由似乎显得更得民心。那么，这项政策的可行性如何？这项实施多年的房地产政策如果取消了，对市场会产生什么影响？对购房者的消费权益又产生什么影响？日前，记者约请了房地产方面的有关专家、开发商、市消协、市民代表等就此进行探讨。

预售商品房制度“存废”再起尘嚣

日前，2009年全国两会召开，而房市始终两会热议的话题。会上，民革中央向政协会议提交集体提案建议加快修订《城市房地产管理法》，并全面取消预售商品房制度，建立商品房竣工入市销售制度。民革中央在其所提的这份名为“关于加快修订《中华人民共和国城市房地产管理法》，促进房地产业的健康发展的建议”的提案中指出，房地产预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一。该制度不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题得不到解决，更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，最后甚至还会出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。看来，“房屋预售制”备受指责并不仅仅是推动房价的原因之一，更重要的是它所带来的市场风险不利于房地产市场的有序运行。一时间，预售商品房制度合不合理该不该取消又再成为业界关注的焦点。

事实上，早在2004年时，央行发布《2004年中国房地产金融报告》就表示——“可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。事实证明，当时要取消预售只能说是一种美好的愿景。当年央行提出这“建议”是基于规避市场风险的考虑，而今年两会代表的提议则是认为“商品房预售制度严重侵犯购房者权益”，随着“3.15”的到来，这一理由似乎显得更得民心。

预售商品房制度的利与弊

关于预售商品房制度利与弊的争议，事实上是各有各的说法，也不无道理。

预售商品房，对开发商的好处显而易见：可以尽快回笼资金，用消费者的钱来开发房屋，将金融风险转移到消费者身上。另一方面，部分开发商认为，预售商品房制度的好处是加快资金循环周期和降低相对房价，正是这一制度的实行，开发商在较低的资金压力下建设出更多的楼盘，银行则从更多的个人住房贷款中获益，而个人则以相对现房更低的价格买到了新房。消费者愿意购买楼花，是因为预售房价格比现房低10％左右，这对消费者也是利好的。

但另一方面，更多的消费者认为，假按揭、重复抵押、一房多售、违规销售已抵押的商品房、买卖合同不办理登记……也正是因为预售商品房制度的存在，才引发了这种种的商品房欺诈现象，这对消费者的权益是严重的伤害。同时，有业内人士表示，预售商品房，其预售款占整个房地产开发企业融资的30%左右，说得通俗一点，开发商是“空手套白狼”，在开发商与消费者的博弈中，占主动的永远都是开发商。

那么，从保护消费者权益的角度而言，东莞业界的看法又如何？取消预售商品房制度是否是一种基于现实的考虑？

消协：多数商品房消费纠纷是因预售房而起

“这对消费者来说是好事。”东莞市消费者协会秘书长邓国平表示，如果取消预售商品房制度，实际上就压缩了开发商存心“作弊”的空间，让消费者明明白白消费，这对保护消费者权益是利好的。

“可以说，楼市中多数商品房消费纠纷就是因为预售房引起的。”邓国平认为，预售商品房存在着许多不确定的因素，是消费者无法预料到的，从预售到交楼的过程太长，期间会发生很大的变化，等到有变化的时候，消费者很多都是措不及防的，预售商品房给了开发商很多“作弊”的机会，给消费者权益带来不确定的伤害。企业的违法行为，不但损害了消费者的利益，也增加了消费维权的难度。预售商品房制度有利有弊，但站在保护消费者权益的角度而言，这一制度确实存在着不合理的地方。

“开发商本来就应该让消费者明明白白消费，预售商品房制度，一是给了开发商很多‘作弊’的机会，二是消费者无法明明白白消费，等待交楼时，已成既成事实，消费者总是无可奈何的。”在邓国平看来，取消预售商品房制度至少能降低购房者所承担的风险，总是好事。

消费者：一手交钱一手交货，买房子也应该是这样才好

“还是买现房好，俗话说，一手交钱一手交货，买房子也应该是这样才好，买期房，自己不了解相关程序，很吃亏。”去年才在运河旁边一楼盘买了房的郑先生如此说，也就在上个月，该楼盘的业主因为楼盘的质量集体抗议，开发商却一直没有露面。“现在大家正积极集体维权，同时，又因为相关部门的不作为，搞得我们业主很吃亏，我们都打算进行行政诉讼呢。”因为房子质量问题正走上维权之路的郑先生显得苦恼不已。

“房地产也是商品，一般的商品比如电视，付了钱买回家就可以看，可我们现在买的房子都是期房，一般从签合同到交房要两年左右的时间，等于提早一两年把钱交给开发商，就算没出什么问题也是我们吃亏哦。”郑先生如此说。

开发商：这不是保护消费者权益的唯一途径

尽管站在消费者的角度看来，取消预售商品房制度是应该的，但于开发商而言，他们认为，一味建议取消预售制只是对房产市场中所出现问题的消极应战，对房地产长远利益不利。

“目前来说，这一制度不可能会取消。”金地东莞公司总经理谢文云认为，期房销售的好处是加快资金循环周期和降低相对房价，取消预售商品房制度对整个房地产行业而言是弊大的。从开发商的角度而言，一般一个项目的开发周期要两到三年的时间，如果取消预售商品房制度，对开发商的资金回笼压力很大。对消费者而言，道理一样，取消预售商品房制度，增加了开发成本，房企投入高额的费用，也需要消费者去承担。

“取消预售商品房制度也不是解决商品房消费纠纷唯一的方法，并不是说没有了预售商品房制度，消费者的投诉就没有了，一样会有的，房地产行业是于建筑行业密切相关的，我国建设产业的整体工业化程度比较低，管理水平比较差，很多时候是手工作业来完成，质量问题也就不可避免了，并且房屋又有70年的使用权，时间长了，有质量问题也很正常。实际上，即使是很多工业化的生产产品也会有很多的投诉，比如汽车，工业化的生产成本是比较高的了，一样存在各种各样的投诉，而建筑行业本身是劳动密集型，手工作业的，在这样的前提下，产生投诉是正常的，不是说我取消了预售商品房制度就没有投诉了，这跟行业的特征是相关的。”谢文云认为，一味建议取消预售制，是没有认识到房地产行业特征的前提下对房产市场中所出现问题的消极应战，对房地产长远利益不利。

而对于如何避免或减少商品房消费纠纷，谢文云表示应该从提升行业的发展水平和企业缔造品牌的方向来实现。“从整个行业来看，我国的工程质量都在逐步地提高，实际上，商品房消费纠纷，工程质量带来的问题引起的投诉是主要的，这于行业的发展水平有关，比如在香港，它的这个产业水平高，劳动者的素质高，纠纷自然少，为什么说深圳的广州的工程质量就比东莞好呢？这与社会经济的发展水平是相关的。房地产市场经过多年的发展，慢慢地形成了一些大型的房地产公司，这些公司在工程的投入方面，要求更高一些，即使牺牲一些利益也要减少工程质量问题和企业品牌的损伤，提升行业的发展水平，这才是最终的方向。”谢文云如此分析道。

东莞市高田房地产开发有限公司副总经理翁其怡也表示，目前取消预售商品房制度时机并不成熟，他认为，销售期房所带来的纠纷更多的原因是预售行为未够规范，与商品房预售制度并没有多大关系。

名称解释：期房VS现房

期房——即预售商品房，是指从开发商取得《商品房预售许可证》可以公开发售开始，直至取得之前的商品房。期房一般没有整体竣工，购房者在购买期房时签订的是《商品房预售合同》，购买后一般需要等待一段时间后才能入住。

现房——是指开发商已办妥所售项目的《房地产权证》的商品房。现房必须是整体竣工并通过验收，购房者在购买现房时签订《商品房买卖合同》，即买即可入住。

购买期房者承担风险

购买期房最大的风险在于购房者是根据图纸买房，看不到实物，看到的仅仅是欲购房屋的户型图、整个园区的效果图、样板房而已，与用户最终的房屋会有所差距。而一些非毛坯修的房屋在非毛坯的标准上更是没有明确的标准。而如果出现开发商在建设过程中因实力不足、缺乏资金使工程停顿，那么购房者就会蒙受巨大的损失。

（1）房屋延期交付使用风险　　

其中包括两个方面：购买者不能如期入住，房屋的使用居住功能无法体现；属于投资性购房者延迟收取投资回报时间，也就是延迟回收利息及利润的时间。

（2）房屋内在品质变换的风险　　

开发商由于市场信誉和资金实力等方面的原因，对房屋的建筑质量、建筑装饰材料、建筑结构、配套设施等进行了与购房协议内容不符的调换或延迟使用，使购房者蒙受损失。其中最应该注意的是房屋建筑面积的变化，即合同上约定的住房面积与实际面积有很大的出入。

（3）房屋权属证件无法按期得到的风险　　

由于多方面的原因，有可能使开发商无法按期获得整个项目的房屋权属证件，购房的业主也就无法按期获得房屋产权证件。由此可以导致购房者蒙受产权再转换或抵押融资受阻的风险。　　

购买现房风险性较小

购买现房最大可能地减少了不确定因素，购房者对楼盘形态、配套建设、房型设计、面积、周边环境等各方面都有切实的感受和判断，另外，现房的价格也基本稳定，不会再有大的变动，购房时只需与周围地区、同类型房屋价格相比便可。最后，如果购房者是投资人也不用与开发商共同承担风险。个人购房者所拥有的资金有限，对于房地产市场的研究在时间、精力上也有限，相对期房而言，投资现房的风险性较小。