政策不转向加速楼市实质性调整 楼市将持续降温

　　9月的楼市数据并无太多意外，成交量继续萎缩、降价城市不断增多、开发商资金压力持续加大。如果仅以房价走势论调控成效的话，数据的效果比实际感受要好，价格的变化比预期更快——“9月份，70个大中城市中价格同比涨幅回落的城市达59个，比8月份增加19个;同比涨幅超过5.0%的城市已经从3月份的42个减少为20个”。然而从市场情况分析，支撑部分一线城市房价走高的因素仍未根除，即使部分城市出现停涨，其房价稳定的基础也并不牢固;二、三线城市经过前期大幅涨价后，房价一直居高不下;对于部分三、四线城市，调控更是“鞭长莫及”。那么，对当前及四季度的房地产市场应作怎样的判断?在经历成交量下降的“阵痛”后，部分高房价地区何时才能迎来实质性调整?限购、信贷双双收紧后，房地产业是否还具备高速增长的条件?

　　楼市现状：高房价承压

　　不断减少的成交量、不断紧绷的资金链、不断增加的库存，正成为遏制房价上涨的三重压力。

　　历来调控，要实现高房价的实质性下跌，向来是量跌在先，正如一位业内人士所言，“楼市成交量的下降是必经的‘阵痛’”。从成交量来看，在供需双方的博弈中，买方正日趋谨慎。数据显示，今年9月，北京、上海和深圳楼市成交量环比分别下降60.3%、60.5%和62.9%，传统的“金九”成交量萎缩明显;“金九”破灭之后，10月楼市行情继续走低，根据亚豪机构统计，10月中上旬(截至10月20日)，北京市住宅期房、现房累计成交2762套、33.95万平方米，比去年同期(2010年10月1日至20日)分别减少45.9%、43.4%。

　　另一股动摇高房价的力量来自开发企业不断增大的资金压力。根据国家统计局的数据，今年1月至9月，开发企业到位资金规模61947亿元，同比涨幅较1月至8月回落0.7个百分点，其中国内贷款涨幅、企业自筹资金、利用外资、定金和预收款均有不同程度的回落。链家地产首席分析师张月认为，企业到位资金同比回落，表明开发商资金紧张程度仍在加大，四季度开发商的融资情况可能会达到一个低谷。

　　在各大房企资金面捉襟见肘的同时，库存压力也在日益增大：我国商品房新开工面积增速已连续9个月大于销售增速，房企库存压力明显。上海易居房地产研究院综合研究部研究员苏艳表示，通过对北上广深，以及济南、南京、厦门、杭州4个东部二线城市的研究，上述8个城市新建商品住宅存量同比增三成，截至9月底，8个城市新建商品住宅存销比为11.1，创下自2010年来阶段性新高，反映库存量偏大，而进入2011年以来，8个城市新建商品住宅存销比已经连续7个月上升。