房价上涨需符合五条件 今年东莞楼市比去年乐观

2月以来，东莞楼市表现活跃，刚性需求得到有效释放，而部分持“买涨不买跌”心态的消费者又开始预谋“抄底”入市。随后成交量连续数周稳步上扬，是否意味着楼市已经步入回暖通道？还是在多重利好政策的刺激下，楼市出现的灵光一现？

业内人士认为，在鼓励购房政策的支撑下，短时间内东莞楼市会出现一定程度的反弹，但长远来看还很难说。楼市目前的回暖或许只能定义为“阶段性”，在宏观经济基本面尚未趋向稳定、楼价下跌空间尚存、楼市仍有数量巨大的存货压力等情况面前，楼市难全面复苏，但预计今年行情较去年乐观。

市场近况:住宅成交每周13万平方米

2月以来，东莞住宅连续五周成交放量。根据东莞市房产管理局公众信息网上备案数据显示，截至3月15日，东莞全市楼盘总数为334个，3月份前半个月累计成交住宅2445套，其中南城、东城以及万江分别以352套、319套和302套位列3月累计住宅成交量排行榜前三名。而在近三周，东莞住宅成交量维持在约13万平方米/周的水平。

3月9～15日，全市商品房共成交1379套，住宅成交1275套，非住宅成交104套，住宅日均成交182套。其中，13～15日，东莞全市实现商品房网上签约套数分别为201套、234套和208套，这也是自今年元旦以来，东莞楼市日成交量连续3天超过200套。

价格方面，上周东莞全市商品房住宅成交均价为5419元/平方米，环比上升268元/平方米，升幅为5％。对此，合富辉煌东莞市场研究部指出，主要原因为中高端或高端项目成交量较大，如万科橖樾、尚书银座、天骄峰景、金域中央、森林湖、国际公馆、百悦尚城、丽峰大厦等，这几个项目的成交价均在5500元/平方米以上，且周成交套数均在10套以上。此外，个盘的大量成交一定程度拉高整体均价，如上东国际以5300元/平方米均价成交了191套(合拼前)。

除数据之外，旺盛的人气也显示了东莞楼市近期暖意融融。记者采访发现，城区内大部分楼盘现场的置业人员虽已没有了去年的轻闲。在南城某楼盘，一个小时内上门的客户共8批，该楼盘的现场置业顾问也告诉记者，近期上门的客户确实大有增加，周一至周五的工作当中，每天接待的总顾客数有近百人。

业界分析:具备五条件均价或可小幅上调

开年以来，东莞楼市似乎出现回暖的迹象，成交量节节上升的情况是否会带动东莞楼市价格出现反弹？中原地产研究部经理车德锐猜测，具备以下五个条件的楼盘在今年内均价或许会小幅上调。一是去年销售状况非常好的，成交量高、出货速度快，必然是由于价格合理或者质量优良，这种楼盘的价格不可能往下走，在适当的时候会上调。其次是地段好。2008年是价格年代，2009年则是价值年代。目前消费者购买倾向较为保守，地段好的楼盘无论自住还是投资都更容易增值，也就更吸引人去购买。三是楼盘规模大、但货量不是太多的楼盘，这样才有提价的实力。四是品牌效应好的楼盘。五是景观资源比较丰富的楼盘。这些项目在2009年具备小幅提价的条件，因此不排除涨价的可能。

回暖也许仅是阶段性表现

对以东莞楼市近期的成交活跃表现，业内人士张国平认为，楼市目前的回暖或许只能定义为“阶段性”，在宏观经济基本面尚未趋向稳定、楼价下跌空间尚存、楼市仍有数量巨大的存货压力等情况面前，现在还不是轻言见底的时候。但相比其他投资渠道的不稳定性，投资房产仍然是最稳妥的长线获利渠道之一。

此外受经济环境的影响，消费者存在收入不确定和其它影响，“有购买力才能有成交量，还得看后期经济形势的发展。”梅华锋表示，房地产目前已经回归它的金融属性，在其他金融领域的产品没有稳定之前，房地产市场也很难稳定，不动产，其实本身的含义就是金融，看房地产的走势一定是要看金融行业的走势。整体来说目前大环境仍然还比较艰难，因此房产预期很难全面复苏。

开发商态度：不涨价不降价 收回部分优惠

虽然研究机构对于产品提价表现相对乐观，但对多数开发商来说，对待提价这样的话题还是略显保守。“目前楼市很难说已经回暖，项目价格会根据楼盘实际销售量等市场情况去决定，我们不会跟风涨价。”东莞市御花苑商品住宅建造有限公司总经理汪英武称。联华国际集团副总裁黄建辉也表示，荷塘月色近期内将组织团购，这次的折扣力度较大，比之去年成交的均价会低不少。

而去年“领降”的万科今年或许有所改变，东莞万科房地产有限公司副总经理王永飚认为，东莞楼市在去年的调整比较到位，目前正在回暖，成交量呈倍数增长，“今年降价不再是主题。”东莞市世纪城商住开发有限公司副总经理梁军的态度也透露出一定的信息：“不会降价，也不会涨，只是可能收回部分优惠。”

富通地产营销部副经理梅华锋则明确表示“比较难”，他认为后期走势如何是由供求关系决定，而目前东莞库存量大，仍是处于供大于求的局面。“现在基本上稳住下跌的情况，但价格出现反弹的空间不大。近期成交量上升主要是积压的房屋刚性需求得到一定释放，消费者的信心也受到种种利好政策影响，但是后期如何发展关键还得看五一的销售情况。”

业界预期:今年楼市较去年乐观

其实，成交量逐渐升温，只是国家的系列政策在起作用，车德锐认为，去年12月以来的降息措施、省15条有关公积金购房等等措施更是给楼市加了一把火。“如果没有国家利好政策支撑，成交量回暖是不可能的。从市场因素、行业发展周期来看，楼市还没到回暖的时候。”车德锐说。    

一位不愿透露姓名的业内人士也表示，现在还不是谈回暖的时机，楼市不是一年可以调整完的，很多问题都还没有爆发，调整远没有结束。“东莞经济受出口影响，以及转型的阵痛，在较长一段时间内要想保持快速增长是不太可能的，而受经济影响，这段时间内东莞的楼市也会较为低迷。”这位人士说。

车德锐认为，这种说法也有理，不过正所谓“长期看经济，短期看政策”，在政策支撑下，反弹时间至少有一年。“尽管难以评估较长时间内东莞楼市能否走出低迷，但是政策能在短期内促进消费者的购房行为，因此今年东莞楼市会较去年乐观。”

市民反应:逾四成受访者认为抄底时机在年末

市场成交活跃，说明刚性需求得到有效释放，那些持“买涨不买跌”心态的消费者是否又开始预谋“抄底”入市？记者采访发现， 22%的受访者认为目前楼市抄底时机已到，接近43%的受访者却认为今年年底才是抄底好时机，并认为目前出现的楼市回暖仅仅是一个假象，主要是因为这段时间就是政策密集出台，并且大部分新盘价格回落幅度较大，刺激了部分刚性需求的释放；72%的受访者认为价格在5000元/平方米以下会考虑出手抄底。

对于“抄底”一说，受访者黄女士认为，那些为了结婚、改善居住条件而买房的人，任何时候出手都可以，因为对于买房子住的人来说，他们买房需要获得的是房屋的使用价值，而不是财富价值。比如说一个人买了套房子，自己住了10年又原价卖了出去，比起那些卖房赚了钱的人他是不是觉得亏了呢？当然不是，因为这10年里他享受了房屋的使用价值。对自住者来讲，如果有需求，用人民币去换取房屋的使用价值任何时候都是合适的。

记者在采访中还了解到，目前楼市的投资者极少有短炒行为。受访者张先生告诉记者，2月份以来成交量的“反季节”放大并不意味着楼市就此回暖，这种回暖的持续性还有待观察，并预计楼市真正回暖可能出现在今年9月，因此目前“抄底”之机仍未到，“现在买楼还是以长线投资为主”张先生说，尽管楼市中已有不少“笋盘”，但楼价并没有出现大的回升，炒房的空间基本上不存在，如果出手也主要考虑容易出租的市中心、中等户型物业。