新物权法颁布后物管角色转变？业主物管矛盾多

　不少“物业管理公司”已经更名为“物业服务公司”

随着新《物权法》的颁布，“物业管理公司”更名为“物业服务公司”,从一个管理者的角色转变成一个服务者。但服务是否跟上了呢？物业服务公司是小区居民共同的“管家”，但能否让居民住得安心呢？

对此，东莞市物业管理协会秘书长邓笑华表示，在东莞开发商组建物业公司的情况比比皆是，形成了庞大的“父子兵”，因为开发商和物业公司的父子关系，开发企业所有的楼盘质量、配套设施等问题也全甩给了物管公司，物管公司只能为开发商做“善后”工作，而这些也是市民投诉的重点。

现状：投诉集中在不满物业服务

去年以来，东莞市物业管理协会处理了40多宗投诉，其中业主不满物业公司服务的投诉占绝大多数。

部分出售的房屋存在质量问题。业主把对开发商的不满直指物业公司。即便物业公司和开发商没有关系，在出现房屋质量问题时许多业主还是找物业公司，可解决房屋质量问题的费用业主不交，物业公司也不愿为此“埋单”。

案例一：管理有问题物管费照交

杨先生住在蔚蓝星湖星慧庭， 去年1月，该楼差点发生火灾，由于原规划的大门改成了商铺，挡住消防车进入，虽然后来事故并未造成严重后果，但该栋楼的住户坚持要求说法。未果后，住户拒交物业管理费。

点评：邓笑华表示，物业公司主要帮助业主维护小区公共秩序、公共环境、对小区公共设施设备进行维护保养。如果物业公司巡查出现问题，导致火灾出现，可以追究责任，但业主不能以此为借口拒交物业管理费。

案例二：房子渗水拒交管理费

南城某楼盘的李小姐反映，去年3月，天花板出现渗水，多次要求物管公司维修，但直到10月才有人维修。没有及时维修造成厕所浴霸严重变色，顶灯短路。为此，李小姐向市物业管理协会投诉金盛公司,理由是其拖延业主提出的维修要求，并拒绝支付管理费。

点评：邓笑华表示，目前仍有少数物业管理公司被视为开发商的附属品，因为开发商的问题而找物业公司的麻烦，是不公平的。

案例三：公共场所广告收益归谁

鸿福西路一楼盘的王小姐反映，小区在大门口设立了一个公告栏，当中有不少广告海报，电梯加装的小电视也播放广告。这些广告收益开发商是否应该向大家公示？该由管理处获取还是归业主分摊？

点评：邓笑华表示，依据《物权法》，小区公共部位属全体业主所有，其广告收益归全体业主所有。但物业公司对这些公共设备也有维护成本，因此应该是扣除成本的部分归业主所有。

焦点问题

焦点1：成立业委会咋就这么难？

东莞市物业管理协会秘书长邓笑华表示，东莞市在房管部门备案的楼盘有800多个，但只有90个有业主委员会。

邓笑华认为，目前成立业主委员会的困难在于个别开发商对业委会不支持，部分业主对业委会也不了解、不热心。他还透露，《广东省物业管理条例》今年3月1日起施行，市房管局今年上半年将会出台业委会的细则，相关的程序也变得更加规范。

焦点2：物业管理费多少才合理？

现行的《关于进一步规范物业管理服务收费的通知》对收费标准也只给出一个指导性价格，导致许多物业公司有空可钻。

邓笑华解释，东莞的物管费相对广州、深圳已算便宜，根据物价局的文件，收费主要分4级，电梯小区均价为1.8元/平方米左右。

然而物业管理费低也让一些物业公司不愿参加小区管理。从去年下半年开始，东莞市住房保障工作领导小组就一直在开展市廉租房、经济适用房小区的物业管理招标工作。但由于最高招标限价1元/平方米，对参与竞争的企业缺乏吸引力，因而招标工作一度搁浅。目前，物业管理二次招标将提高物业管理费的最高限价标准。

建议：开发商不应成立物业公司

在东莞，开发商建好了房子，又成立物管公司，负责小区的物业管理，也可以说为业主提供售后服务，俗称“父子兵”。这种物管企业往往还不能完全从开发企业中独立出来，所以一旦出现诸多物业质量问题，业主便常把这些与开发商纠缠在一起，形成许多矛盾。还有少数小区是委托专门物业管理企业进行长期物业管理。

邓笑华表示，在东莞开发商组建物业公司的情况比比皆是，形成了庞大的“父子兵”。因为开发商和物业公司的父子关系，开发企业所有的楼盘质量、配套设施等问题也全甩给了物管公司，没办法，物管公司只能为开发商做“善后”工作。

合富辉煌市场研究部副经理李兴旺认为，两种方式各有利弊。前者更方便于业主投诉及维权,不牵扯第三方利益,办事程序比较简单，但同时不排除物业公司维护开发商利益。而后者,物业公司处于业主与开发商的中间者,在监督、公平方面要做得更好。总的来讲,个人认为,后者更有利于社区安全和小区和谐。