第一军团肉搏过冬 万科地产考虑减半发放年终奖

　　这个冬天有点冷。

　　11月22日，万科集团总裁郁亮跟北京万科员工座谈，主题是健康和过冬。据本报记者了解，万科已经在考虑把今年年终奖减半发放。

　　除了酝酿中的削减年终奖提议，万科还在积极地打折促销。在一些万科员工看来，近期万科某些项目的降价幅度“超级夸张”，已经是在以亏损的价格销售，可谓壮士断臂。

　　割肉者并不止于龙头万科，在楼市“速冻”的情况下，一线房企割肉战正频繁上演，以往有丰厚利润的开发商，在单个项目的利润上已经出现大幅下滑，有的甚至出现亏损。房企的利润率正在迅速向制造业靠拢。

　　万科割肉

　　年终奖减半显然是郁亮过冬策略的一种。对于员工来说，一些人恐怕要重新计划年底消费季的购物单，也许还有人要重新审视自己的职业规划了。

　　市场到了抛物线的顶点，正在快速下滑。按照一些万科老员工的说法，“这个冬天有点冷”。从目前的情况看，万科采取的自保措施，有点类似于2008年和2009年的情景。

　　10月中旬以后，房屋交易市场迅速冷冻。龙湖地产监测数据显示，在市场最萧条的时期，北京楼市一周销售量约700套，上海仅为北京的一半，杭州最为严重，曾经一周仅消化掉15套。

　　为了过冬，郁亮为万科总结了四条过冬策略：一是现金为王，现金流比利润率更重要;二是积极销售，不囤地、不捂盘;三是谨慎买地，不当高价地;四是开源节流，管控运营成本。简言之，万科的过冬策略就是为企业保存最大量的现金，以免出现“一分钱难倒英雄汉”的情况。万科此举表面波澜不惊，但事实上在业内引发了广泛关注，一位知情人士表示，郁亮所述与龙湖董事长吴亚军在近期“动员会”上说的意思如出一辙，无论是万科，还是龙湖，一些区域总经理的财务团队在核算完毕后，利润在5%以下者比比皆是。

　　由于净利润降低，员工年终奖所得必须大幅降低，万科、龙湖、中海、金科等企业都出现了如何应对“军心稳定”的课题，在应急预案中，稳定队伍被放在了相当重要的位置上。

　　为了把存货换成现金，进入11月，万科在上海、北京、南京等地多个项目集中进行促销活动，降价幅度达到了20%—30%。

　　积极促销背后，万科在各大重点市场面临着种种挑战。

　　在北京市场上，2010年，万科明星经理人毛大庆实际创造的销售额在110亿元以上，是北京市场的销冠，今年他恐怕很难达到这个高度了。万科香河项目以退地形式惨淡收场，导致毛大庆2011年有20亿元的计划内收入成为泡影。

　　由于限购政策，北京市场购房资格减少，消费者出现严重的两极分化，1万元/平方米左右的低端楼盘和5万元/平方米以上的高端项目销售看好，而中档住宅则出现滞销。万科的房源多定位在2万—3万元/平方米。就区位而言，万科的开发楼盘都位于远郊区，这些地区在市场紧缩时，价格会出现大幅度回调。但考虑到万科多个项目已进入销售中期和后期，其在降价促销上左右为难。比如中粮万科长阳半岛项目，项目售价在1.8万元/平方米左右。因为部分购房者入住在即，万科只能在项目教育配套上做足文章，而没有贸然进行降价促销。