年末楼市抉择 是“割肉”卖房还是当“包租婆”

　　在是继续“割肉”卖还是先出租的问题上，徐亮选择了后者，这也代表了很多在资金上没有后顾之忧投资客的心态。

　　本市某中介研究部反映，市中心的房东很少愿意大幅让价，虽然目前房东议价幅度确实比10月份时有一定程度放大，但议价空间依然维持在10%以内，中心城区及部分自住板块由于房源稀缺，议价空间仍多在5%左右。而对买家来说，这个幅度远远小于他们的预期，而下跌多少才会入市?他们也说不清。“我又不是开发商，不需要回笼资金，为什么要一下子让价那么多?不如暂时不卖了，等明年再说吧，也许行情又好了呢?”在这样的思想支持下，根据本市某中介研究咨询部的统计，全市约有10%的挂牌业主转售为租，个别区域甚至达到近30%。

　　不过需要注意的是，对于部分转售为租的业主来说，也有一个风险是不一定能马上租出去。因为现在是租赁淡季。据中介介绍，传统租赁旺季是每年的九十月份和三四月份，现在临近年底，新增租赁不多，倒是有一些外籍人士因为休假回国而退租的。还有部分租赁即将到期的房东表示要继续挂牌出租，而对于临近年底是否能成功出租和租金的多少并不关心，他们宁愿现在空关也不愿挂牌抛售，大部分租约到期的房东都表示要在春节以后看政策的发展形势作出买卖决定。

　　买房抉择之中介

　　做租赁生意身不由己

　　做六单租赁生意才相当于一单房屋买卖拿到的佣金，需要投入的精力却差不多，甚至还要更吃力，这买卖到底做不做?这是摆在今年市中心各大中介公司门店内的棘手问题。在生存第一的前提下，绝大多数还是选择“做一笔算一笔”。

　　王思文是某中介万体馆分行的经理，在该区域，近期的二手房买卖几乎处于停滞状态。

　　“有钱买的被限购，没被限购的买不起”。虽然部分房东已让价10%，但11月至今该分行都未“开单”。相比之下，租赁市场的开拓倒是比较顺手，本月已做了5单。“我们的业务员除了做一手房代理，现在基本把时间花在租房市场上了。”王思文说，原本业务员给客户的电话可能十个中有七八个是询问是否买房、卖房，两三个是关于租房的，现在这个比例正好相反。

　　不过，做租赁生意也是无奈之举。“往年这个时候生意很好，谁会去做租赁?”王思文坦言，过去几年的11月，他所在的门店平均至少能做五六单买卖生意，2009年更是成交了十几套房子，那时根本没心思做租赁的生意。不过，今年的情况就不同了。

　　其实，按照王思文这个月做的5单租赁生意来看，6000-10000元的月租金水平，若每单收取月租金的70%作佣金，总共也就3万元左右，这对于维持整个门店的运营和人力成本显然是不够的，但总是聊胜于无。

　　王思文门店的情况在整个中介行业内早就不是个案。从买卖租赁佣金收入对比来看，1单买卖佣金收入需要完成6单租赁才能达到。总体来看，由于议价空间难有大幅提升，短期内二手房交易仍艰难，继续强占一手房买卖和积极争取租赁业务将成为今年最后两个月中介业务的重点。

　　郭爱枝所在的某中介上海锐丰场中分行10月以来买卖成交了6套，租赁3套。这份成绩单在整个中介行业来看目前是相当另类的。“我们这里都是小户换大户，自产自销型的业主。”她介绍，反正都是自住客户，没什么投资客，“低进低出或高进高出，房价涨跌对他们没有太大影响。”比如一个客户刚卖掉一套60多平方米的老房子，又随即以略高的单价买进了一套90平方米的三房。

　　“老业务员不愿意做租赁，一般是新来的业务员做得多一些。”郭爱枝说，因为彭浦新村附近成交最多的是租金1800-2000元/月的老公房，佣金很低，而且同样要带客户看房，投入的精力也不小。