大房企“瞄上”海外市场 楼市过冬市场面临洗牌

　　日前，各房企公布了前三季度的“战绩”，在调控继续的压力下，以万科为首的一线房企逆势增长，万科今年销售业绩再破千亿已成定局，而恒大、中海、保利、绿地也将一举迈过500亿大关。而与此同时，行业内业绩分化的态势日趋明显，“金九银十”的黯淡，更是让不少的中小开发商提前感受到了冬季的寒意。

　　如何在现今低迷的市场环境下生存下来，并在未来市场中占得一席之地，成为了所有开发商都不得不认真考虑的一个问题。

　　放眼海外 寻找新增长点

　　随着调控的不断深入，全国各地的楼市呈现出同样的特点，成交大幅下滑陷入低迷。过去以住宅开发为主不少的房企开始求变，或是转向二三线城市发展，或是加大商业地产开发，或者暂时转投其他行业以待市场转好，而更有部分企业将他们的视野放到了海外。

　　万科今年销售业绩将再破千亿，在国内的住宅市场持续领先。据悉，在倡导非毛坯修和住宅产业化趋于完善之后，万科进一步探索绿色住宅和养老住宅领域的前景，同时也将海外项目发展纳入了考虑的范围，但目前还未进入实质操作层面。

　　有专家指出，将海外投资投资地产作为新的业务增长点，要具备两方面条件：一是拥有足够大的市场需求或潜力，二是具备相匹配的能力。同时，更重要的是项目的可复制和推广性。 目前国内众多的房地产开发企业依然以中小企业为主，能够实现全国布局乃至走向海外的企业，一方面要具备相当雄厚的资金实力，另一方面需要完善的管理体系。因此，未来真正能够在海外发展的企业将十分有限，海外投资投资地产开发前景如何目前还难下定论。

　　合作模式 向中国人销售

　　外资企业进入中国发展的例子已屡见不鲜，但国内房地产企业走出国门寻求发展机会的案例却屈指可数。

　　“房地产行业具有很强的区域型特征，这是阻碍国内企业赴海外发展最大的瓶颈。”天津大通投资集团有限公司地产投资总监吴志勇对房企海外发展并不乐观。他解释说，受国外人们的居住习惯、人文环境以及法律法规等方面影响，因此不论是产品需求或是开发流程等都将有着很大的差异。对于具有通用性的消费品企业而言，走出国门投资生产都鲜有成功案例，房地产企业面临的困难会更大。另一方面，海外尤其是发达国家和地区房地产市场相对成熟，市场容量也有限，并非投身其中就能获得很高的收益。不确定风险加上有限的收益，将让企业止步。

　　万通地产试水台湾地产的首个项目，其主要销售对象定为“包括大陆富豪在内的全球华人”，并提出为特殊客户到港台地区及海外市场开发定制物业。有专家指出“赴海外发展确实没有太多的案例可供参考。如果赴海外发展，无疑采取合作模式进行开发，更有助于充分发挥各自的优势，快速融入新的市场”。尽管仍处于探讨阶段，但国内的地产商已经对于赴海外发展有了明确的目标。

　　楼市“过冬” 市场面临洗牌

　　对于大部分房企而言，海外发展并不可行。在当前的形势下，他们将如何应对，作为市场供给方的开发商群体又将呈现出怎样的走势?

　　吴志勇认为，虽然目前市场成交低迷，但市场需求依然存在。对于一些资金实力较雄厚的开发商而言，有可能放缓开发节奏，等待市场向好;而对于销售业绩不佳，资金压力又较大的企业，为实现资金回笼，可能出售部分业务或项目，或与专业性大企业合作，实现资源的重新配置、组合，保证自有部分的项目能继续维持运转。而对于部分有一定资金实力的房企而言，为实现资金避险，还可能将资金转投一些新兴实体，例如进入矿业，或是直接进入资本市场。而对于一些资金难以支撑的企业，只能转让其项目，某种程度上为一些大型企业创造了扩张的好机会。