[摘要]业内人士预测未来两年或难现高楼价。 楼价受楼面地价影响未来两年或难现高价 “低价策略”风再度刮起，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周成交量楼盘前四名均价低于7000元/平方米。业内人士认为，外来品牌房 ...
业内人士预测未来两年或难现高楼价。
楼价受楼面地价影响未来两年或难现高价
“低价策略”风再度刮起，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周成交量楼盘前四名均价低于7000元/平方米。业内人士认为，外来品牌房地产公司“低价策略”拉低整个城市房地产均价，加上今年开拍土地集中在二三线镇区，楼面地价偏低，房价受到抑制，预计未来两年东莞楼价均价难现8500元/平方米高价。
“低价策略”将成开发商追求模式
继大朗碧桂园低价入市成功销售后，金地博登湖三期澜庭上周开盘以均价6800元/平方米入市，成功销售76套，个盘成交量排名全市第二，东莞楼市掀起“低价走货”风潮。记者踩盘发现，楼市进入“冬天”，不少新盘定价偏低，并成功地以“低价策略”促进成交。
据了解，金地博登湖此次推出的户型有100~135平方米的洋房、220~244平方米的联排、叠加别墅。其中毛坯洋房以“6字头”价格发售，均价为6800元/平方米，这个价格在塘厦镇处于相对低价水平。此外，金地外滩8号9折出售。
10月下旬以来，东莞楼市出现多个“低价走货”的成功案例，如大朗碧桂园在9月底以4000元/平方米~5000元/平方米开盘，成功销售1000多套。记者了解到，即将开盘的恒大雅苑非毛坯修房定价同样处于较低水平，定价大约是7000~8000元/平方米。业内人士猜测按照恒大地产的一贯营销方式，预计其新盘定价比周边同类产品价格低2000~3000元/平方米。
新盘的定价越来越低，促销幅度也越来越大，上周成交量排行全市第三的狮子洋一号8.8折出售，成功销售62套。位于南城的豪宅盘御花苑推出“天珑湾·珑云”新品，相关负责人表示，“此次产品性价比高，甚至出现7000多元/平方米的产品。”
据东莞中原地产策略总监车德锐分析，品牌开发商“低价策略”出货可以保证资金的周转，这个模式是未来许多开发商追求的模式，品牌开发商的动作和影响会拉低整个城市房地产均价。
近期房地产市场成交难有起色
随着广深限购，东莞楼市深受广深投资客青睐，但10月以来，广深投资客开始撤场，投资需求减少，近深区域楼市成交量大量减少。刚性需求户型成交量比重上升，自住需求突显。
今年上半年，广、深投资客进入东莞，使得东莞楼价上涨。然而下半年，广、深投资客慢慢减少，“从8、9月份开始，深圳客就很少出现在城区市场了。”东莞南城一名开发商告诉记者。东莞瑞峰置业副总经理姚丽军表示，许多深圳客都撤出东莞了，松山湖的深圳客也跑了。东莞二手市场不发达，二手房交易慢，许多深圳投资客的资金被套牢了，不得不撤离东莞。
数据显示，随着投资客的减少，适合刚性需求的房子成交比例上升，投资型房成交比例快速下降。据东莞中原研究部监测数据显示，上周住宅成交面积7.66万平方米，成交套数725套，其中刚性需求的普通住宅成交高达708套，普通住宅成交均价的中位数为6502元/平方米。
然而，购房者观望情绪加重，楼盘成交量明显减少。东莞中原地产市场研究部数据显示，从9月份开始，东莞九成楼盘日均成交量不到一套。
东莞中原地产研究中心认为，近期一线城市出现降价潮，万科、中海等全国一线品牌开发商率先在一线城市降价，全国房地产市场观望氛围浓厚，由于东莞市场没有出现大幅降价的情况，因此市场也处于观望的焦灼状态，说明在目前市场情况下购房者购房意愿不强烈，在房价未跌到合理的心理价格区间是不会大规模入市，近期东莞房地产市场成交难有起色。
楼面地价偏低
今年很长一段时间东莞土地市场交易处于“冷清”的状态，大量土地以底价成交，楼面地价均为1000~2000元/平方米左右，甚至不少地块流拍，而成功交易的土地总价均偏低。业内人士分析认为，土地价格低，高楼价将受到抑制。
东莞中原地产市场研究中心统计数据显示，6月份~11月中旬，东莞土地市场共挂牌商住用地31宗，其中流拍地块高达9宗，另外16宗以底价成交。6宗溢价地块中，有4宗溢价率不足2%。而大量成交土地集中在樟大头、石龙、大朗、沙田等二三线镇区，价格偏低。
东莞中原地产市场研究中心认为，土地市场流拍增多、溢价减少的现象，深刻反映了当前开发商对楼市后市信心不足，以及开发商投资开发资金严重不足的窘境。同时，业内人士也指出，大量成功交易土地集中在二三线镇区，楼面地价偏低，意味着将来房价受到抑制，或将处于一个相对合理的水平。
预测：未来两年或难现高楼价
东莞中原地产策略总监车德锐表示，明年、后年的市场均价很难创8500元/平方米的高价。今年楼价高是因为豪宅的成交比重大，明年经济形势好转，资金流回实体经济，豪宅成交比例将会下降。同时，今年成交的地块价格较低，多分布在二三线镇区，打造豪宅项目的可能性小，价格自然下降。
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