11月东莞经营性土地流拍率超50% 市场信心难振

    11月关键数据一览：

    月度总体叙述：

    2011年11月，东莞土地供应量走出之前两个月的低谷，主要是由于中堂、厚街、麻涌等镇区工业用地的大幅放量，此外凤岗、塘厦、茶山、横沥、石龙商住用地上市，也起到一定推波助澜的作用。成交方面，本月土地市场仍然信心不足，除了东城东莞大道旁商务金融用地顺利以底价成交，横沥、茶山的两宗商住地也被开发商收入囊中之外，但是本月总共成交3宗商住用地，4宗商住用地流拍，流拍率超过50%，显然少数地块的成交难以改变开发商观望为主，拿地扩张意愿低的尴尬。2011年12月份，东莞土地市场收官之战的最后时刻，虽然最新央行货币政策有所松动，但短期之内难以改变开发商拿地意愿偏弱，所以等待拍卖的地块仍然有较大的压力，但也不排除对于临深片区的凤岗、塘厦优质商住地块而言，会让部分今年销售业绩较好，资金充裕的开发商有所心动。

    一、近期全国住宅用地流拍、中止拍卖加剧，土地市场深度低迷。

    按理常理，年末是土地市场供需两旺的时期，然而2011年11月，各地房地产企业拿地意愿低下，土地流拍和中止出让的消息不绝于耳，甚至多个城市住宅用地零成交，土地市场陷入深度低迷状态。

    北京：房企再度缺席京城土地出让 参与方多为金融机构

    11月，房地产企业缺席北京土地出让的情况仍在继续，北京市土地整理储备中心出让两宗丽泽商务区核心地块，参与夺地的均为金融机构，最高报价折合楼面地价刚刚破万，比底价高出两成左右，而在此前成功出让的三宗地块中，最高楼面地价曾冲至1.6万元/平方米。除了资金原因之外，北京市今年以来在CBD核心区以及丽泽商务区土地出让时力推的产业优先也是阻碍开发商拿地的原因，目前金融机构趁低价获取土地资源的情况越发显现。

    上海：商业用地再次成为土地市场主角

    11月，上海虹桥商务区核心区一期03号地块南块地块成功出让，被万科摘下，竞得价格为14.8亿元，建筑面积为11.05万㎡，楼面地价为13398元/㎡。上海江海置业有限公司、上海奉通置业有限公司以4.6亿元底价竞得奉贤区南桥新城04单元商业地块，楼面地价4114元/㎡。上海奉贤南桥新城建设发展有限公司以1668万元竞得奉贤区南桥新城07单元商业地块，楼面地价4508元/㎡。商住地块成交则屈指可数，月初，上海土地市场推出的两幅地块，均以底价成交，其中，位于浦东临港产业区的万祥社区G0302地块为纯宅地，出让面积5.01㎡，最终以2.26亿元底价成交，成交楼面地价2509元/㎡，被凯德惠居联合上海临港经济发展(集团)有限公司摘得。

    广州：成为临时取消土地拍卖最严重的城市

    近期广州土地市场进入寒冬，仅11月一月内广州就有32宗土地取消拍卖，本月以来仅成交7幅用地，均为底价成交。本月唯一的关注点是，荔湾区大坦沙铁路以北地块，宗地面积达27万㎡，总建筑面积接近59万㎡，其中规划有教学建设用地1.7万㎡，挂牌起始价为30.7亿，折合楼面地价为5205元/㎡，由广州市地下铁道总公司与广州市辉兆商务服务有限公司联合体竞得。

    深圳：光明中心区成交一宗住宅用地

    11月，深圳推出光明中心区一块2.84万㎡的住宅用地，建筑面积7.11万㎡，容积率2.5，被深圳市新生辉投资有限公司以底价2亿元收入囊中，折合楼面地价2812元/㎡。这是10月份以来成交的第一宗住宅用地。

    土地政策动态：北京一宗商住地块取消限价房配建要求。

    位于北京市丰台区的一个地块开始公开挂牌出让，这块名为郭公庄车辆段项目四期F2公建混合住宅用地的地块，原本是一块普通的地块，但是北京市土地整理储备中心的一份公告，却让这块土地一下子变得令人瞩目。公告显示，这块土地的交易条件进行了变更，原本要求必须配建限价商品住房，也就是保障房的条件被删除，居住用途全部改为普通商品住房。从而使得这块地成为北京首个取消配建限价商品房条件的土地。不仅仅是北京，在广州，南京等地都出现了土地出让松绑的的情况，包括降低拿地保证金比例、延长付款进度，调整出让价格等等，但从这些蛛丝马迹就说楼市调控松绑为时尚早，政府出发点既为了增加土地供应、完成年度出让目标，又保证财政收入的稳健发展，在其他限购、限贷、限价的措施没有放松的楼市环境下，影响相对有限。

    二、11月东莞镇区工业用地供应唱主角，商住用地也逆势上市。

    工业用地最多，商住用地逆势挂牌。

    2011年11月东莞市国土资源局挂牌上市15宗土地，总面积80.14万㎡，环比增加374.17%，同比增加137.36%，其中商住用地5宗，占地27.24万㎡，环比增加404.82%，同比增加89.25%；8宗工业用地，占地49.60万㎡；2宗商务金融用地，占地3.30万㎡；本月供应量走出之前两个月的低谷，主要是由于中堂、厚街、麻涌等镇区工业用地的大幅放量，此外凤岗、塘厦、茶山、横沥、石龙的商住用地上市，也起到一定推波助澜的作用，但能否顺利拍出仍存诸多悬念。

    2011年11月东莞挂牌上市土地情况一览：

    三、11月东莞经营性土地流拍率超50%，市场信心难以提振。

     2011年11月东莞市成交7宗土地，成交面积为19.77万㎡，环比减少1.25%，同比减少56.31%，成交金额6.24亿元，环比增加101.65%，同比减少8.18%；其中商住用地成交2宗，成交面积7.00万㎡，环比减少12.54%，同比减少46.10%；成交金额1.73亿元，环比减少28.22%，同比减少43.04%。本月土地市场仍然信心不足，除了东城东莞大道旁商务金融用地顺利以底价成交，横沥、茶山的两宗商住地也被开发商收入囊中之外，但是本月总共成交3宗商住用地，4宗商住用地流拍，流拍率超过50%，个别地块的成交难以改变开发商观望为主，资金不足的处境。

    2011年11月东莞土地成交一览：

    四、相比外来开发商的集体失声，11月本土开发商更多现身拍卖。

    近年富盈地产镇区积极开拓，此次再度将茶山地块收归门下。

    茶山鲜有土地推出市场，这是今年唯一一宗商住地，虽然1205元/㎡的楼面地价相对较高，毕竟茶山的普通洋房售价仅为5000多元/㎡，不过茶山也拥有被开发商看好的因素，区域楼盘数量少，在售的仅仅新世纪丽江豪园五期，存在挖掘的潜力，并且该地块规模大，有利于中长线的操作。据悉，拿下该宗地块的公司实际是富盈集团新注册的子公司。   深究发现，近年富盈地产的拿地都偏向于三线镇区，唯一的热点区域地块仅有大朗的商业金融项目富盈国际，其他地块都位于望牛墩、横沥、中堂、茶山，以及以前已经开发的石碣、谢岗、樟木头等等，城区项目只有东方华府独立支撑，或许三线镇区地价绝对值较低，本土开发商比外来开发商也更有地缘优势是其重要原因。

    广东嘉宏集团地产战略重点抢眼，斩获东城东莞大道写字楼地块。

    这是今年以来嘉宏集团第四次在土地市场的斩获，在由于楼市环境造成其他开发商拿地顾虑重重、力不从心的时候，其依然勇于出手拿地，可见其地产战略重心显得格外抢眼，并且拿下的地块素质都不错，分别位于松山湖、石龙、东城，东莞大道旁的该宗商务金融地块成交楼面地价3658元/㎡，面对发售在即的台商大厦预期售价而言，开发的利润空间仍将十分可观，况且打造成企业的总部有利于提高品牌的知名度、影响力，名利双收。

    五、年关时刻东莞土地市场偏淡，但仍有凤岗、塘厦商住地上市。

    截止11月30日，根据市国土局已经公告的情况来看，12月东莞土地市场进入最后竞价的土地达到15宗，总面积75.26万㎡；其中商住用地4宗，合计面积19.67万㎡；商业用地1宗，占地面积1.07万㎡，其余的均为工业用地。

    2011年12月份，东莞土地市场收官之战的最后时刻，虽然最新央行货币政策有所松动，但短期之内难以改变开发商拿地意愿低，不过对于临深片区的凤岗、塘厦优质商住地块而言，会让部分今年销售业绩较好，资金充裕的开发商有所心动。尤其是塘厦四村村地块，起拍楼面地价仅为1469元/㎡，远低于09年、10年三正地产、金众地产拿下的同区域地块，但是后期的开发营运要求十分苛刻，也蕴藏风险，要求竞得方拍下土地后，须在30个月内完成施工建设并保证主体商业开业，项目建成后，其中不少于2.88万㎡建筑面积的商业物业不得分割出售，受让人必须引进全国前50名的大型百货零售企业进驻，这一系列的门槛，也许令不少综合实力较弱的开发商望而却步，当然政府的初衷也是为了完善片区的商业配套。

    此外，凤岗雁田村地块占地面积达到6.67万㎡，容积率仅为1.6，十分有利于开发商塑造低密度高端产品，相对应其起拍楼面地价亦达到2363元/㎡，高于之前雁田村房盈雁地产、怡安企业、雁田工业区发展有限公司的同类地块。

    12月挂牌交易的土地一览：