2011最后一月开发商冲量 营销促销活动持续不断

    一、一周经济运行和房地产动态

    央行3年来首次下调存款准备金率0.5个百分点

    中国人民银行11月30日决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。自2010年初起，中国央行已12次上调存款准备金率，并加息5次。本次全面下调金融机构存准率，为三年来的首次下调，意外着中国紧缩货币政策正式转向。

    11城市限购令年底到期 住建部称需延续

    据统计，今年一共有48个城市出台了限购令，其中有36个城市的限购政策没有给出实施的截止时间，限购政策有具体截止时间的城市为福州、厦门、海口等12个城市，到12月31日将到期。住建部日前知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。

    东城光明片区内6块居住用地将被置换给光大集团

    东城区光明片区控制性详细规划将有重大调整，片区内6块居住用地将被置换给光大集团。其总用地面积达到48.3万平方米，总建筑面积近121万平方米。6块地均位于黄旗山南麓，有着良好的生态景观资源和交通条件。

    二、土地市场

    1、上周土地成交信息：两地块流拍  两地块底价成交

    上周（11月28日-12月4日）东莞市国土资源局迎来十月份以来土地供应的小高潮，共有4宗商住商服用地进入土地交易市场，合计面积15.24万㎡。土地市场的放量并没有给东莞土地市场带来升温，横沥地块和石龙地块惨遭流拍，房地产最热区域之一——东城区位于东莞大道东侧的地块和今年供地大户之一——沙田镇阇西村地块均以底价成交。受全国房地产环境影响，东莞开发商观望情绪也开始增加，首先体现在与住宅唇齿相依的土地市场；横沥地块体量过大、位置不佳是流拍的重要原因之一，石龙地块的流拍则与8月产生多轮竞价的相仿地块形成鲜明对比。对比住宅市场，东莞土地市场“寒意更浓”，摆脱困境仍需要一段时间。

    2、本周无待拍土地：
  
    3、上周无最新土地出让公告信息：

    三、房地产市场

    1、新增供应： 住宅仅有39套别墅入市  非住宅供应增加

    上周有4个项目有商品房新增供应，皆为旧盘新推。住宅方面上周仅有39套别墅，分别是中信凯旋公馆309㎡-368㎡的联排别墅和丰泰观山碧水327㎡-328㎡的双拼及联排别墅，洋房和公寓为零供应。东莞楼市11月以来住宅持续低迷，一定程度上打击了开发商的推货热情，同时因对市场时机把握不准，使得近期供应时高时低。

    住宅市场寒气四足，开发商为取暖转战非住宅，加快商铺及写字楼产品的供应。上周南城两大品质楼盘皆有产品推出。中信凯旋国际推出724个车位，合计面积0.94万㎡；中熙弥珍道则推出253套写字楼单位，面积区间在48㎡-68㎡，合计面积1.46万㎡。

    2、成交情况：

    2.1商品房整体签约情况：住宅量跌价升  非住宅受捧

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周东莞商品住宅签约量再度下挫，日均成交仅76套，大大低于平均水平，合计5.38万㎡，环比大幅下降29%，成交均价则止跌回升，上升7个百分点，主要由于松山湖教师村成交减少。而非住宅连续两周回调，上周成交254套，面积约为1.11万㎡，环比分别上涨61%和55%，成交均价大幅上涨，为18554元/㎡，之前主要是因为镇区楼盘车位的签约走高，拉低了整体成交价格；上周优质商铺签约增加 ，如长安万科中心等，支撑非住宅价格重回高位。

    2.2 住宅成交量价走势： 成交量春节以来最低  均价7563元/ ㎡谷底回升

    上周东莞住宅签约量下降，滑落至春节以来最低水平；均价7563元/㎡谷底反弹。进入十一月楼市淡季，东莞住宅成交量明显萎缩，全国楼市拐点显现导致东莞观望情绪更浓，上周签约量更是下降至除春节以来最低水平。均价由于松山湖教师村等福利房减少签约，有一定幅度的上升，但观望情绪导致购房者更趋于理性，近一个月住宅整体价格有所回调，同时高端盘减少入市，房价结构性下降也将导致未来一段时间东莞房价下探。

    2.3 区域住宅成交：狮子洋1号助沙田突围  南城重回三甲

    狮子洋1号淡市中88折清货出售，前两个月积累的客户上周集中签约62套，成功助沙田突围，登上区域排名榜首位置，均价为5025元/㎡；塘厦博登湖三期延续开盘良好签约态势，以43套个盘排名第二的佳绩支撑塘厦继续稳居第二位置，签约均价10385元/㎡；南城个盘在楼市淡季特征明显，本周得以重回三甲位置主要系在售产品众多支撑。大朗、常平、松山湖区域优势明显，分列区域签约3-6名，松山湖签约均价较低主要受福利房拉低所致。

    2.4 商品房各物业类型签约情况

    2.5 个盘成交排名： 狮子洋1号突围  金地博登湖屈居第二

    2.6楼盘活动：营销活动持续不断 “保值回购”活动首现东莞 

    送走楼市成交惨淡的11月，迎来2011年最后一月，开发商年终冲量，营销促销活动仍然持续不断。上周作为12月的第一周，近15场活动闹周末，比较大型的活动有万江大盘北大资源御湾举行新品发布会，北大教授与凤凰卫视主持人到场助阵； 东城盈彩美地二期（富恒浅水湾）盛大开盘，推出101-105㎡三房单位；东坑皇家公馆举行“秦始皇陵兵马俑大型艺术巡展”活动，盛情加推63-136㎡两房至四房。此外，东城黄旗山1号为刺激购房出手购房，推出“保值回购”活动引起争议，成效如何尚待后市观察。

    3、新开工工程: 开工量遇井喷  多个新项目开工

    上周共5个项目新开工，合计开工面积约47.9万㎡，受此支撑，上周新开工量大幅增加。其中，保利红珊瑚花园是保利集团进驻松山湖的标杆性项目，占地超过12万㎡，上周新开工量约7万㎡，目前销售中心已开放；另外，除骏豪商务中心开工类型为办公外，剩余的都是洋房和地下车库，且都属于新项目开工，预计明年下半年将陆续入市。

    总结：

    1、11月30日晚央行决定从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，是三年来的首次下调，意外着中国紧缩货币政策正式转向。同时住建部表示，对限购政策年底到期的城市，到期之后仍需继续延续，不得停止。

    2、上周土地市场迎来供应小高潮，但交出的成绩单却不理想，两宗土地流拍，两宗土地底价成交；流拍的土地分别位于横沥镇和石龙镇，东城优质地块以3658元/㎡楼面地价成交，沙田地块以1533元/㎡楼面地价成交。

    3、上周有4个项目有商品房新增供应，皆为旧盘新推。住宅方面上周仅有39套别墅，为中信凯旋公馆和丰泰观山碧水两大楼盘；非住宅供应增加，南城中信凯旋国际推724个车位，中熙弥珍道推253套48㎡-68㎡的写字楼单位。

    4、上周东莞住宅签约量下降，滑落至春节以来最低水平，合计5.38万㎡，环比下跌29%，日均成交仅76套；均价7563元/㎡谷底反弹。

    5、送走楼市成交惨淡的11月，迎来2011年最后一月，开发商年终冲量，营销促销活动仍然持续不断。上周仅15场活动闹周末，比较瞩目的活动为富恒浅水湾开盘，北大资源御湾新品发布会，黄旗山1号 “保值回购”活动等。

    6、上周商品房开工量井喷，开工面积47.9万㎡，保利红珊瑚花园、永江花园、石龙奕翠园商住小区、中惠卡丽兰花园等新项目获开工许可证。