社科院绿皮书称楼市“软着陆” 明年房价缓步降

　　价格

　　一季度现拐点大降概率很小

　　价格由稳趋降，第一季度或现拐点。在整体性量价增幅逐步收窄的驱使下，销售量的破位将促使销售价格的下降，这种势头由一线城市向二、三线城市，城市的边缘区域向中心区域扩散。

　　2011年第四季度小幅下降

　　年底一般是开发企业各种款项的结算、资金支付密集的时期，也是第二年经营计划的制订期，上年各项任务的完成情况会在很大程度上影响下一年经营目标的确定。预计大开发商会率先选择性降价，降低库存的同时试探市场对价格的反应程度。如果反应良好，进一步以价换量的概率增大，部分中小开发商将会跟进。总体上绝对价格将会小幅下降，但是大幅降价的概率很小。

　　2012年第一季度拐点显现

　　受春节假期的影响，市场价格将总体保持平稳，拉锯状态将持续一段时间。二、三线城市价格增幅将会收窄，同比增幅下降的城市继续增多。一线城市绝对价格下降的态势将持续，但是降幅不会很大，试探性降价、权衡降价可能是市场主导。开发企业在第一季度获得信贷资金的多寡将会对价格产生较大影响，信贷资金在房地产领域偏紧态势难以改观，价格拐点很可能在第一季度显现。

　　2012年第二季度老盘大降

　　2009年以来，高涨的房地产投资增幅、新开工面积增幅始终在高位运行，开发商库存量快速增加。为消化库存，降低资金压力，预计开发企业在第二季度会加大推盘力度，新盘定价更趋合理，老盘降价的幅度将更大，从而争取上半年的业绩。绝对价格下降的范围呈现扩大趋势。如果短期内整体降幅太大，市场将产生更大的期望。所以，整体性降价幅度有限。

　　2012年第三季度价格趋稳

　　如果政策面仍旧严控，开发企业融资困难，尤其是信贷资金不能满足需求，加之上半年销售远低于预期的话，那么降价范围会继续扩大，降价幅度会更深。如果上半年销售能够缓解资金压力，那么整体价格将趋稳，维持第二季度以来的价格状况的可能性较大。

　　销售

　　库存压力增大推盘速度降低

　　总体将呈下滑，其间或有波动。初步推测：2011年第四季度至2012年，由于2009年、2010年房地产开发投资高速增长，房地产库存压力增大，推盘速度会降低。

　　2011年第四季度短暂回升

　　预计商品住宅市场销售量和销售额在进一步下滑后，为消化库存，在资金链紧张和业绩要求的双重压力下，以价换量开发企业逐步增多，销量可能会短暂回升。

　　2012年第一季度再次下滑

　　预计销售量的增幅将进一步下滑，同比增幅可能会低于2011年同期，市场更加胶着。季度末如果市场价格能够达到部分购房者的预期，则会促使销量一定程度地增加，限购政策不太严格的二、三线城市的表现会更突出一些。

　　2012年第二季度决定业绩

　　第二季度是传统的旺季，也是上半年业绩的决定性时段。预计为完成上半年的业绩目标，开发企业的促销手段将会更加丰富，力度也会更大，若市场回应积极则销量将有所提升。在限购城市，销量增加是否满足以价换量的要求，很大程度上取决于有购买力的需求者是否符合购买条件。

　　2012年第三季度销量放大

　　如果市场拐点在第二季度出现，将有利于刺激市场销量的上升，市场活跃程度将提高，更多的刚性需求者将进入市场，形成对市场价格一定程度的支撑。如果上半年销量不理想，则第三季度整体性价格下降幅度较大，销量将会在第三季度放大。