东莞楼盘大玩保值回购降价补差 购房注意交易成本

　　楼市步入寒冬，住宅成交每况愈下，特别是今年第三、四季度以来，开发商们采取各项措施，不断伸出橄榄枝，频频向购房者示好。然而无论开发商明降还是暗降，都没有阻挡住购房者的观望情绪。

　　为了促进成交，回流资金，开发商的营销手段也可谓无所不用其极。无理由退房、回购条款、承诺差价补偿等方式已被全国各地许多开发商效仿。他们在降价打折的同时，对房子“保险”的宣传之声越来越大。

　　市场低迷情况下，东莞也加入了此行列。黄旗山1号是东莞第一个打出“保值回购”旗号的楼盘。据悉，黄旗山1号“保值回购”的产品主要是针对30套155-226平米环景山宅，其均价为12000-13000元/平米，有2000万保价承诺。

　　无独有偶，为打消购房者买房的“后顾之忧”，继黄旗山1号提出“保值回购”策略后，汇景集团两大项目也向市场抛出“降价补差价”的承诺。近日，房掌柜收到信息称，御泉香山承诺3年跌价补差价，团购8.6折，5000元每平起。继而，汇景集团的另一楼盘御海蓝岸也向市场传达买房享三年价值保障的信号，据汇景御海蓝岸销售人员介绍，该项目当前推的产品，包括洋房及联排、独栋别墅，均有三年价值保障，而且购买没有时间限制。意即购买当前所推的产品，如果三年后降价，则会给购房者补偿差价。

　　购房者：“并不领情”

　　虽然说，开发商采取这种种方式，以打消购房者的顾虑，但一些购房者似乎“并不领情”，网友阿磊告诉房掌柜，总感觉开发商采取这些方式是骗人的，不靠谱。“最近也看了相关方面的信息，虽然说三年后房价不一定会降，但万一下降，是以自身的价格还是以整个市场的价格为标准来界定?应该以什么对照物来对比呢，市场整体价格比较笼统，不好对比。如果是以单个楼盘本身的价格来对比，这里面的门道就更说不清了。”

　　而网友angle认为，楼盘降价才能拉动消费，他说：“我觉得首先看的还是价格，而不是这些眼花缭乱的措施，这些措施或许能部分缓解楼盘的目标客户观望气氛，但无法扭转整个楼市的趋势。”

　　业内：开发商没义务补差价 只是为了安抚业主

　　合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺认为，开发商采取保值回购或跌价补差价等方式的目的是稳定市场，促进楼市的成交量，同时也是对自身项目有信心。其实从法律上讲，开发商用不着补差价，因为买卖有风险。从情理上来讲，开发商也没有义务补差价，保值回购和补差价只是为了安抚业主。

　　那么保值回购、降价补差价对购房者有多大保障呢?对整个楼市又有什么影响?李兴旺认为，这些方式对市场的影响不会很大，当前采取这些措施的楼盘不多，而且东莞的楼市比较稳定，不会出现大幅下降，即便近期房价下降5-10%，也是正常的，这不会对购房者造成心里不平衡之类的影响。而且市场也会越来越理性，购房者也会越来越理性。

　　不过，购房者在签订保值回购等协议时，一定要理性分析，权衡退房产生的税费、利息等方面的成本。

　　业内人士分析，房价总体走势始终是维稳向上的，虽然近期房价有一定下行空间，但在未来几年内房价向上几乎是必然趋势，毕竟建筑成本、拿地成本、营销成本都在逐年上升。“保值回购”不过是一剂疲软市场下的强心针，实际起到的效果只是略微影响购房者的心理。

　　律师：购房者在签订协议时要理解合同内容

　　北京市中银律师事务所律师孙志超博士表示，保值回购的做法，简单而言，就是地产开发商把房子卖给消费者，并给予消费者一定期限的选择权，在该期限内，消费者有权利让开发商以约定好的计价方式回购该房产。比较类似于投融资协议当中的回购安排。购房者在签订保值回购及跌价补差价的协议时，应当注意协议是否成立及生效，并要理解合同的内容及可执行性。另外，购房者还应当注意交易成本。比如：回购的安排的实质，是消费者将房产以二手房的方式卖给开发商。其中，按揭、利息、税、以及购房之后消费者对于房产的添附等等这些成本由谁来负担，都是需要关注的问题。