置业目标一波三折 掌柜看盘零距离专业指导买房

看房时间：2009年3月29日（周日）   天气：多云间晴

置业主角：罗先生、小菲    交通工具：两台私家车

随行人员：罗先生的朋友马先生、小菲的弟弟、房掌柜采编中心人员  

看房路线：东海阳光→峰景朝阳苑→中信德方斯→鼎峰卡布斯→百悦尚城

置业主角简介：

罗先生和小菲是在同一个公司从事工业原料外贸生意的同事，而且同为福建老乡。从去年10月份开始，他们就分别与家人计划着买房的事，小菲还参加过两次房掌柜的看房团活动，虽然两次都有看过房掌柜提供的“致看房朋友函——现在是购房的好时机吗？”的建议书，但那时毕竟是刚刚接触买房的事，对东莞房地产市场还不熟悉，担心房价还会继续下跌，对房掌柜中立的建议都感觉拿捏不准，因此不敢轻易出手。

今年春节后，东莞以及珠三角房地产市场成交火热，部分楼盘出现提价行为，罗先生和小菲的买房意愿更加强烈，感觉去年那时确实是价格的低点，于是考虑趁现在价格上调幅度不大，通过房掌柜的几个置业QQ群，发出了需要专业买房意见指导的需求。在沟通购房需求之后，3月29日刚好是星期天，罗先生、小菲、房掌柜采编中心工作人员一行六人，共同走访了5个目标备选楼盘。

第一站：东海阳光

东城的东海阳光是此次看房之行的第一站，楼盘位于东城大道核心地段，金月湾商业广场、东城文化广场隔路相邻，靠近世博广场，海雅百货、好又多、肯德基、麦当劳、国美电器、中影火山湖影院、华润万家、家乐福等等商家均在东城核心商圈范围内，金色未来幼儿园、东城小学也在五分钟生活圈里，地段的商业配套、生活设施无可挑剔。

据销售人员介绍，目前东海阳光在售的是1号楼和4号楼，2号楼和3号楼作为二期单位拟在近期推出，在沙盘模型旁了解楼盘概况后，一行人开始前往样板房。由于样板房设在五楼，但没开通电梯，因而只能通过消防梯爬楼，穿高跟鞋的小菲立马露出了为难的表情，觉得开发商的服务做得不到位，大家爬上五楼都已气喘吁吁，加上看楼通道的墙壁单调无趣没有装饰，令一行人看楼心情大打折扣。

小菲在五楼一共看了三个样板房，一套50平米的一房一厅、两套两房两厅（分别为90平米和81平米）。看完三个样板房，小菲都有疑惑，洗完的衣服如何晾晒？因为客厅没有开放式的阳台，都是类似落地飘窗的内阳台，但销售人员没有给出合理的解释，房掌柜随行人员不得不补充告诉她，东莞政府在1999年颁布的建筑外立面建设管理办法中，明确规定“沿城市主干道的住宅建筑不得在临路一面设置开放式阳台”。小菲点头的同时，开始对其销售人员的专业讲解表现出不信任的眼光。

东海阳光的阳台

对比三套样板房，小菲觉得一房一厅的厨房没有通风采光，90平米的两房两厅在别的楼盘可以做三房了，81平米的两房两厅显得比较合适，进门有个开敞的入户花园，虽说客厅阳台也是内阳台，但因为是单边位户型，通风采光总体而言还可以。

下到销售大厅，小菲准备挑选一套81平米的两房两厅试算价格，房掌柜工作人员建议挑选中间楼层，可较准确地测试出该楼栋的均价作购买参考。算价完毕，单价6876元/㎡，小菲觉得超出自己的预期，而且还是毛坯，不由自主地皱起了眉头，同时感觉东海阳光的房子实用率只有74%，低于常规80%以上的实用率，不合算。房掌柜工作人员也提议，如果再加上非毛坯费用，要住进这套房子，合计所需的费用确实不低。

小菲觉得东海阳光位置虽好，但离自己在南城的工作地点比较远，家里暂时还没考虑买私家车，上下班肯定要转车，不是很方便，自己住在东海阳光的时间成本其实很高，犹豫了几分钟，小菲基本选择了放弃，迅速前往下一站。

试算单位：*号楼*10房  建筑面积：81.18平米   套内面积：60平米

折后总价：558180元   折后单价：6876元/㎡   两成首付：111636元

二十年月供：2739元   交楼时间：2009年7月

第二站：峰景朝阳苑

前往峰景朝阳苑的途中，罗先生的第一个问题是，东莞真的有叫“朝阳苑”的楼盘吗？

朝阳苑在东城十三碗东边，公务员宿舍小区的对面，若非专业人士，确实很少人留意到这个楼盘。罗先生觉得“朝阳苑”这个名字听上去不免有些老土，而且之前没听说过峰景地产。房掌柜工作人员告诉罗先生，早期的东城中心就是峰景地产开发的（包括东城中心目前在售的御景台），另外如御景大厦、花街18、峰景高尔夫别墅、索菲特御景湾酒店等，都是峰景地产的物业。在罗先生看来，峰景地产过于低调，做房地产怎么可以不宣传自己？

朝阳苑有屋顶空中花园

朝阳苑有四栋楼，每栋68套，设计简单明了，只有两种户型，分别是148平米左右的三房和186平米左右的四房。看完样板房之后，罗先生觉得朝阳苑其实很实在，户型方正、尺度合适，基本在自己的目标选房面积之内，整体感觉良好，虽然也遇到了与东海阳光类似的客厅内阳台问题，但朝阳苑在阳台上设计的可推移窗户，实际解决了阳台通风的问题。

回到售楼部，罗先生挑选了一套147.75平米的三房试算价格，无论是户型的尺度布局还是5500元的价格都让他心动。但朝阳苑有一点让他觉得不可理喻，为什么一个折扣点都没有？因为大多数楼盘不管价格如何，起码都有一个点以上的按揭折扣，朝阳苑不作任何变通，按揭买房没有任何折扣点数，让实际购房者心理上很不舒服。

算价时，房掌柜工作人员的一个提醒，让罗先生开始犹豫自己的面积选择，即关于购买147平米三房的契税问题。房掌柜随行人员说，如果该套房子设计为143平米是最合适的，因为朝阳苑的容积率大于1，单价在6000元以下，如果面积在144平米以下，契税就可以不用按3%来交纳了，实际可以节省1.6万多元的契税，但就因为这个三房建筑面积大于144平米，满足不了普通住宅的契税标准。罗先生也感觉只多出4平米就要多交1.6万多元的契税，确实不怎么划算。

于是，罗先生开始思索自己买140多平米的三房是否合适，因为在很多楼盘，140平米可以设计为四房了，自己选择一套120平米左右的三房是否已够用？同时考虑到现在开的车是公司的车，朝阳苑离南城蛤地的工作地点确实也远了，经过一番理性思考，罗先生表示还要再看多几个楼盘，才能知道自己究竟选择多大的房子合适。

一行人在朝阳苑算价

小菲在一起看朝阳苑样板房的过程中，也觉得朝阳苑的户型不错，而且整个项目有屋顶花园，有小孩、老人活动玩耍的空间，但实际的总价超出了她的支付能力，大房子与她目前的家庭无缘，小菲觉得朝阳苑没有设计两房对她是个遗憾。

试算单位：*栋100*房  建筑面积：147.75平米   套内面积：122.7平米

总价：812625元   单价：5500元/㎡   三成首付：243788元

二十年月供：3440元   交楼时间：2009年12月31号前

第三站：中信德方斯

一行人寻找中信联合销售大厅

吃过简短的午餐后，大家一行来到了下午的第一站，中信德方斯。

中信德方斯实际是中信东泰大社区的一部分，紧邻早期成熟的中信东泰花园。项目有4栋高层建筑，产品包括40-90多平米的公寓、一房、两房、三房等选择，目前在售的是塞纳楼和艾菲楼。

中信地产联合销售大厅

因为房掌柜之前组织过看房团到中信德方斯，于是工作人员按印象中的售楼部地址带领大家前往，当大家停好车后，才发现原售楼部大厅门上贴有一张A4大小的告示，告知售楼部已搬迁至东莞大道旁的联合销售大厅，但没有明确标示地点，让兴致勃勃的小菲些许叹息。

塞纳楼的样板房从原售楼部旁的大堂即可上去，于是房掌柜工作人员陪着小菲顺道直接上塞纳楼看样板房，但需要先从入户大堂乘电梯到三楼的空中花园，穿过空中花园后再乘电梯上样板房。所转乘的电梯，实际可以直接到地下停车场。大家进电梯时，感觉电梯门的感应可能还没调好，反复了两次没关上，并且差点夹到人，小菲担心小孩进电梯时可能被碰到。

园林小品处处体现雕塑公园的定位

据现在的销售代理公司金信联行的销售人员介绍，中信德方斯是中信巨资打造的金领公寓，无论是非毛坯品质还是社区园林，都做得很精致。小菲进样板房后，通过房掌柜工作人员对其非毛坯材料品牌的辨认，非常认可中信德方斯的非毛坯水准，无论是橱柜、炉灶、抽油烟机、卫浴、空调、门锁、开关面板等，使用的都是一线品牌，这点小菲很满意。

由于中信德方斯位于四环路与东莞大道交叉的路口，再次出现了紧邻城市主干道内阳台处理的问题，中信德方斯为了实现正常的室内换气，在每套房的窗户天花和厨房抽风处，都安装了先进的新风系统（目前东莞仅中信德方斯和尚书银座安装了新风系统），同时为了降低噪音和抵御紫外线，中信德方斯安装的是LOW-E中空玻璃和涂银反光窗帘布。

中信德方斯的新风系统

看完塞纳楼的样板房，房掌柜工作人员陪同小菲寻找新的联合销售大厅，一路上发现中信德方斯的功能接待处还不少，有精英俱乐部、租赁接待处、物业服务中心、办证中心等等，大家不断猜测哪一个可能是销售中心，但实际都不是，在转了将近一圈之后，在东泰花园靠东莞大道的入口处，终于看到了新启用不久的联合销售大厅，但门前缺少足够醒目的导视和停车人员引导。

住在中信德方斯的外籍人士

看完样板房，坐在富丽堂皇的联合销售大厅，小菲开始算价。房掌柜工作人员认为，中信德方斯实际上是依托于中信成熟大社区的高品质小户型产品，园林小品重点通过运动雕塑点缀，有足够的公共活动空间和生活配套，而且附带价值1800元/平米的高品质非毛坯修，折后六千多的价格不算贵。但社区没有人车分流，小菲有点担心孩子的安全，她考虑要多看多选。

试算单位：塞纳楼40*房   建筑面积：74.14平米   套内面积：57.14平米

折后总价：504000元   折后单价：6798元/㎡   两成首付：100800元

二十年月供：2400元   交楼时间：现楼即买即住

第四站：鼎峰卡布斯

鼎峰卡布斯的外立面已经出来

因鼎峰卡布斯就在中信德方斯北边，于是大家顺道去了鼎峰卡布斯。

鼎峰卡布斯由甲级写字楼、商务公寓以及公寓调整定位后的H-OFFICE三部分组成。到达卡布斯售楼部，销售人员说现在公寓只剩下10余套尾货，让小菲感到惊讶的是，试算价格比中信德方斯贵了近三成。

鼎峰卡布斯样板房的赠送空间

稍作了解之后，世联销售人员带大家去看了样板房。对比中信德方斯，同是非毛坯修，小菲感觉卡布斯每平米1200元的非毛坯标准差距不小，无论是橱柜、炉灶、卫浴、门锁等，都没有德方斯来得更有品质感，但卡布斯的房子是开放式阳台，有良好的通风采光，部分单位可“借景”中信凯旋城。

鼎峰卡布斯赠送的房间

对于为什么非毛坯标准没中信德方斯高，但实际成交价格却比中信德方斯高，大家一行人看了之后，就明白了其中原因所在，因为鼎峰卡布斯有面积赠送，主要通过搭建的房间来实现额外面积的赠送，从而拉高了成交单价。

因为鼎峰卡布斯目前的销售重点是H-OFFICE，小菲对公寓只作了简单的价格试算，就觉得其单价超出了承受预期，直接选择了放弃。

试算单位：C栋*15房    建筑面积：49.72﹢8平米   套内面积：36.61平米

折后总价：457961元    折后单价：9211元/㎡   两成首付：97961元

二十年月供：2212元   交楼时间：2009年5月

第五站：百悦尚城

本次看房的最后一站是百悦尚城，罗先生透露以前到百悦尚城看过房，但看的是水岸美墅产品，以为洋房早已卖完。

百悦尚城位于东莞大道和宏二路的交界处，是这次看房安排中唯一的一个大盘。目前一期已全部建成，包括尚景洋房和水岸美墅，都以实景现楼发售。

百悦尚城的园林

销售人员带大家首先看的是一套143平米的样板房，同样是140多平米的房子，看完百悦尚城的四房后，罗先生很心动，认为房子布局比较紧凑，相比峰景朝阳苑147平米的三房，还多出了一个房间，而且户型面积小于144平米，契税可以按普通住宅的标准来缴纳。

带罗先生看完140多平米的四房，罗先生脑子里开始不断构想这四个房间各是谁来住。于是房掌柜工作人员询问罗先生，平时福建的家人是否来东莞常住，以及过年过节家人是否考虑来广东？罗先生给予了否定的回答，因为福建人一般过年都要求回老家过，因此罗先生对四房的利用率其实不高，回归到买套120平方左右的三房就已足够。

罗先生看中户型的样板房

东莞120平米左右的三房甚是抢手，在百悦尚城自然也不例外。经过销控表的确认，百悦尚城还剩下1套9楼的三房单位，罗先生立马要求到现楼看一下实际的朝向和景观。

罗先生看完实景现楼后，很快试算了价格，觉得价格水平在自己的承受范围之内，加上百悦尚城到自己工作的地点仅5分钟车程。罗先生当场就想下定，但是转念一想，买房是件大事，还是尊重一下尚在福建女朋友的意见比较好。

小菲看到社区里玩耍的孩子不由心动

大社区，大园林，人车分流，价格适中，成长空间看得到，还有幼儿园到初中的一站式名校，罗先生想在百悦尚城下定的同时，让原本计划在中信德方斯购房的小菲产生了动摇心理，因为听说百悦尚城还有几套80多平米的两房，小菲为孩子考虑更多，觉得5000元左右的价格让她心动，而且是现楼，于是也想下定，但冷静一下，她还是想与老公商量后再决定。

试算单位：16栋*单元*02   建筑面积：128.08平米   套内面积：108.6平米

折后总价：645016元      折后单价：5036元/㎡   两成首付：135016元

二十年月供：3134元       交楼时间：现楼，即买即收楼

试算单位：1栋*单元*02   建筑面积：87.12平米   套内面积：70.87平米

折后总价：450000元     折后单价：5166元/㎡    两成首付：90000元

二十年月供：2212元      交楼时间：现楼，即买即收楼

注：以上价格试算案例仅供参考，最终单价、首付和月供以各楼盘销售现场计算的数据为准。

结语

不知不觉到了傍晚时分，一天的看房行程也随之结束。回程路上，罗先生和小菲对这几个楼盘简单做了总结和梳理。他们认为这几个楼盘各有千秋，东海阳光地段佳、峰景朝阳苑户型好、中信德方斯品质高、鼎峰卡布斯赠送多、百悦尚城综合性价比高且临近工作地点，但是否出手，具体到买哪套房，罗先生和小菲都觉得要与朋友或家人商量后再做决定。

从最初看房选房的迷惘，到现在的从容淡定，罗先生和小菲都表示，这次看房受益更多，更清楚了自己想买什么样的房子，到底要多大，具体买哪个区域的哪个楼盘，因为专业建议体现了价值所在。在此，房掌柜工作人员的最后建议是，现在这个时机，市区合适的好房子卖少见少，该出手时就出手！

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