2011东莞土地成交冷淡 超80%商住地块底价成交

    2011年土地市场分析总结

    土地整体供求价

    总体成交同比略有下降，价格平稳上涨

    2011年全市供应土地约763万平方米，同比增长6.5%。

    2011年全市总成交土地约660万平方米，同比下降约3.2%。

    2011年土地价格约2158元/平方米，同比增长约15.5%。

    2011年土地各用途成交占比

    商住地占主导地位

    2011年商住用地约成交309.6万平方米，占总成交量的46.9%；
 
    工业用地约成交187.8万平方米，占总成交量的28.5%；

    科研设计用地约成交94.2万平方米，占总成交量的14.3%；

    仓库用地成交44.6万平方米，占总成交量的6.8%、商务金融用地成交18.8万平方米，占总成交量的2.8%以及其它占总成交量的0.2%。

    商住地供求价

    今年商住地供求创历史新高

    2011年全市供应371.5万平方米商住用地，同比10年增长70%，供应面积创历年新高。

    2011年全市成交309.6万平方米商住用地，同比10年增长50.6%，成交量达历史最高值。

    2011年全市成交商住地楼面地价月1757元/平方米，同比10年下降6.9%,主要原因是开发商拿地欲望不高，80%以上的地块以底价成交。

    2011年商住地成交分布图

    塘厦、樟木头、沙田排名前三甲

    2011年东莞全市共有21个镇区和3个市区成交了商住地，其中塘厦镇以63.6万平方米的成交量居首榜；樟木头镇以40万平方米屈居全市第二；沙田则成交30.5万平方米，排名全市第三。 前三名成交总量约占全市成交的43.3%。

    全市各个区域成交情况

    南城成交价最高、塘厦成交量最大

    2011年商住地成交价最高的为南城区，总体成交楼面地价约4173元/平方米，成交价排名全市第一；

    东城区今年成交1宗商住用地，终于突破3年零成交的尴尬局面，楼面地价约3658元/平方米，成交价格排名全市第二；

    松山湖成交楼面地价约2652元/平方米，排名全市第三。

    未开工区域图

    塘厦存量最大，虎门基本全部开工

    自2009年至2011年全市共成交698.8万平方米商住用地，其中已经开工256.2万平方米，还有442.6万平方米尚未动工。

    塘厦镇目前约有50.8万平方米未开工，为全市尚未开工最大量区域，全部为今年成交地块；虎门镇目前约有1.6万平方米尚未开工，为2010年高盛誉信用担保公司所拍得的地块。

    近2年成交地块开工缓慢

    2009年共成交183.6万平方米商住用地，至今约有39.2万平方米尚未开工，2年时间完成开工率的78.6%。

    2010年成交205.6万平方米商住用地，至今约有111.8万平方米未开工，时隔1年开工率仅占总成交量的45.6%

    2011年共成交309.6万平方米商住用地，至年底仅开工12.8万，剩余296.8万尚未开工。

    总部基地二期地块将拍 南城国际商务区进入操作

    南城区前三季度40多项经济指标呈两位数增长，其中固定资产投资劲增95.4%。

    南城始终把调结构作为经济工作的重点，努力推动经济增长由量的扩张向质的提升转变。总部基地一期目前进入开工前期，二期地块即将推向市场进行拍卖。总面积1800亩的南城国际商务区进入实际操作阶段，现已确定开发模式和管理架构，正在进行规划成果深化、办公场所非毛坯、专业人员招聘等工作。
在商住地成交冷淡的情况下，投资商业地块也一样谨慎，总部基地二期地块预计在2012年第三季度上市。

    小结

    2011年东莞总供应量创历史最高，总体成交同比有所下降，但商住用地成交量达历史最高值。

    商住地成交价格平稳上涨，但涨幅不大，主要原因是80%以上的商住地以底价成交。

    随着房地产市场的调控持续，政府适当拿些位置优越的地块出来，刺激开发商拿地欲望，而主要土地成交集中于房价相对较低的水乡片区、北部片区及东部片区，符合国家政策要求，中低价位土地的供应对未来商品房价格具有一定平抑作用。

    总体土地市场成交冷淡，底价成交、流拍现象成主导潮流。

    2012年商住地预计主要以塘厦、南城为主体。