东莞楼市走好销量同比增约八成 中小户型占鳌头

今年首度，东莞楼市享受久违的“盛宴”，销售成绩一路走好，比去年同期大幅增加约八成，供不应求的局面再度出现，数据显示今年一季度销售面积高出供应面积约26.8万平方米。不过，有业内人士认为，出现热销现象不排除部分取得预售证的开发商延迟开盘的可能性，所以年内仍有供过于求的压力存在。

数据：销售面积比供应 高近27万平方米

“经济形势那么差，楼市竟然还会供不应求？”尽管不少消费者会提出疑问，但从数据来看仿佛真是如此。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，今年第一季度东莞新增住宅面积仅87.4万平方米，比去年同期大幅减少约两成。

供应少了，需求却高了。数据表明，一季度住宅签约面积约114.2万平方米，同比大幅增加约八成，比2007年同期基本持平。两相比较之下，今年一季度销售面积高出供应面积约26.8万平方米，当季出现供不应求局面，楼市供求矛盾得到一定减缓。

另据市场调查发现，2009年第一季度全市住宅成交以61～110平方米两房、小三房户型为主，成交套数比重约占56.2%，主要置业特征为产品总价低，一季度东莞住宅成交总价60 万以内成交面积比重超过六成，约61.6%，其中，总价41万～60万元成交面积比重最大，达32.2%，按照首次置业首付两成计算，这意味着首付为8万～12万元的产品市场较易接受。

楼市重现供不应求，是否已是复苏的征兆？对此，也有业内人士认为未必如此。前段时间东莞市建设局的统计显示，今年1～2月批准预售的商品住宅面积已达到了71万平方米，且同比增长119％，与上述数据稍有出入。

中原地产研究部经理车德锐认为，不排除部分取得预售证的开发商延迟开盘的可能性，因此，年内仍有供过于求的压力存在。合富辉煌东莞公司市场研究部副经理李兴旺也称，通常来看，量价齐升持续一段时间，楼市形势才算真正明朗。如果是以牺牲价格换来成交量上升，不算真正意义上的回暖。

分析：楼盘以价换市 “小阳春”可望延至5月

3月份以来，成交量继续上涨。东莞市房产管理局公众信息网上备案数据显示，2009年2月份东莞市住宅成交面积为33万平方米，3月份的成交面积已大约达到516771万平方米，增幅为56.6％。尽管涨幅明显，但3月前三周逐周出现的回落也引起了一些业内人士的注意。   

来自东莞市房产管理局公众信息网上备案数据：3月2～8日，东莞市成交住宅建筑面积131762平方米。9日～15日首次小幅下降，成交面积为131262平方米。16日～22日，成交面积再次下降至121499平方米，比之3月第一周回落1万多平方。

对于后市的走势，李兴旺认为，成交量虽然环比小幅回落，但成交量基数仍然较大，以16日～22日的成交数据为例，当周12.1万平方米住宅成交量比08 年周均成交量约6.8 万平方米增加约77%，比2007 年周均成交量11.8 万平方米增加约3%，因此他预计近期2至3周成交量仍将较火热，同时由于临近传统楼市旺季——五一小黄金周，楼市推广力度及供货量将会加大，产品选择面将增多，成交量将会有所放大，预计东莞楼市的“小阳春”将持续到5月份。

但他同时也指出，由于目前整体市场环境暂不明朗，虽然第一季度有相当部分的首次置业的刚性需求被激发出来，然而改善型需求并未得到有效、完全的激活，经济面未完全转向，投资信心受压，投资者目前尚未认可房地产的市场投资价值。另一方面，今年东莞楼市“小阳春”更多是“以价格换空间”，房价整体处于低位水平。所以目前认为“回暖”定论为时过早，开发商不宜过于乐观，“出货是硬道理”，抓住难得时机迅速出货为宜。

展望：楼市年内成交平稳 盼再有新政刺激市场

东莞市高田房地产开发有限公司副总经理翁其怡则认为，楼市在短期内是平稳的，成交量不会大幅增长或下滑，局面不会出现质的扭转，“这从经济增长速度来看是不现实的，一两年之内楼市都不会有太大变化。”

他还说，目前楼市正在自我调试、慢慢复苏，但是时间有多长，谁也说不准。在价格上，翁其怡认为仍有上调的空间，“对一些价格跌得比较厉害、均价在每平米4100元左右的楼盘来说，目前10％左右的涨幅是合理的。”

东莞市万科房地产有限公司副总经理王永飚则放眼全球经济形势，他指出，近日美联储宣布斥巨资购买本国国债，换言之，美国要增发逾万亿美元。这等同于变相发行美元，稀释了美元价值。“美元未来大幅贬值，对中国的影响很大。届时中国会出现适当的通胀，这带来的直接影响就是市民会购买一些资产来保值，诸如资源型的股票、房地产等。”王永飚认为，在这种情况下，除了价格不可预测，成交量应该会持续好转。

东莞市房地产业协会副秘书长张自立也认为，下半年如果国家还将出台新的鼓励购房政策，成交量会得到新一轮的激发。“尽管短时间内难预测楼市趋势，但利好新政能释放部分消费者的观望情绪。”