刚需类产品成为东莞开发商淡市中的“探市先锋”

    一、一周楼市观察

    一周商品房成交回顾：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周（2月6日至2月12日）商品房成交面积5.12万㎡，环比上升84.55%；成交套数510套，环比上升80.85%，成交金额为5.17亿元。

    本周住宅成交4.78万㎡，环比上升85.57%；成交套数417套，环比上升82.10%，成交金额为4.63亿元。其中普通住宅成交3.98万㎡，合计383套。本周非住宅成交面积为3479㎡，合计93套，成交金额为5393万元。
 
    价格方面，本周住宅成交均价为9687元/㎡，环比上周小幅上涨0.84%。其中普通洋房成交均价为6334元/㎡，比上周下降8.63%。另外豪宅洋房成交均价为13404元/㎡，别墅为20940元/㎡，公寓为7062元/㎡。

    豪宅签约突出，住宅均价再次破9。

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交417套，成交面积4.78万㎡，成交金额4.63亿元，住宅成交均价为9687元/㎡，环比上周的9606元/㎡小幅上涨0.84%，住宅均价连续两周破9。究其原因，主要是豪宅洋房和别墅签约过于突出所致，如本周豪宅洋房成交44套，别墅成交34套，两者成交套数比重仅有18.62%，但豪宅洋房成交金额8724万元，别墅更是达到1.67亿元，金额所占比重达到了54.16%，从而使得本周住宅均价达到9687元/㎡的高位。从个盘成交情况来看，本周别墅成交较多的项目有万科•棠樾成交9套，万科城•琥珀郡7套，万科•松山湖悦3套等项目；而豪宅洋房成交较多的项目则有御花苑9套，中信•森林湖7套，万科•松山湖悦6套，万科•紫台4套等。值得注意的是，近期签约的豪宅项目多数实为2011年成交，而后延缓至2012年签约，这种案例又以万科地产旗下的项目最为典型。

    本周东莞豪宅成交情况（面积：㎡，金额：万元）：

    春节假期结束，楼盘来访量快速回升。

    随着春节假期的结束，东莞不少项目的来访量也有了显著的回升，一些春节期间来访量少的可怜、成交量惨淡挂零的项目也迎来了生气，日均来访量上升至两位数。城区不少项目的日均来访量都超过了40批，如南城区的江南第一城、中熙•弥珍道等项目的日均来访量接近50批，中信•森林湖的来访量也有30批左右。从镇区的楼盘来看，常平的卓越•蔚蓝城邦从春节期间的几批上升至十几批再到如今的三、四十批，黄江的棕榈泉也在20批左右，大朗的东方银座中心城一天下来也有30-40批左右的来访量。

    春节过后东莞楼市来访量出现了显著回升，究其原因，有多方面的因素。第一，春节过后，随着企业年终奖金等的发放，购房者手中资金相对充裕，购房欲望较强。第二，近来开发商加大了营销推广力度，促销力度加码，且主推刚需产品，契合了市场的刚性需求。第三，进入2012年以来，楼市不断传出利好消息，如央行提出满足首次购房家庭的贷款需求、银行首套房贷回归基准利率、芜湖出台楼市新政、中山限价令放松等消息，这些消息对购房者的入市也起到了促进作用。最后，东莞楼市是一个以刚性需求为主的市场，纵然购房者出现观望情绪，但经过市场一段时间的消化，终究会得到释放。从2011年10月中下旬开始的观望潮，历经近4个月后，市场对观望氛围已经逐渐消化，购房者心理也开始出现了微妙的变化，尽管目前出手者仍是少数，但至少在心里层面，对购房不再是一味的抵触，于是看房积极性提高，继而楼盘来访量也开始明显回升。楼盘来访量的快速回升，或将成为市场回暖的先兆。

    楼盘暖场活动显著升温，各项目大打“情人节”牌。

    从周末各大项目的活动现场来看，本周东莞楼市暖场活动显著升温，一些项目活动现场人潮涌动，人山人海，人气十足，一扫春节期间门可罗雀的尴尬局面。由于西方情人节即将到来，不少项目以此为契机，纷纷打起了“情人节”牌。如情人节相亲活动、“金色婚房置业计划”、情人节DIY活动、“爱之物语 浓浓爱意”主题活动、购房送双人浪漫爱琴海之旅活动等。据不完全统计，本周搞起项目暖场活动的楼盘超过20个，着实为当前陷入寒冬的东莞楼市添了一把火。在目前东莞楼市陷入低迷的情况下，一些楼盘试图通过暖场活动来吸引人气。对于这些项目来说，吸引人气业已成为当前的首要任务。人气上来了，再考虑进一步去推动客户成交。

    为进一步增加楼盘人气，一些项目除了搞暖场活动外，还加大了营销推广力度，如东城某项目推出2月18日前到访客获赠电影情侣套票，精美公仔，购房享额外85折优惠的活动。另外，黄江一项目也搞起买房即送车位和一年物业管理费的优惠，万江某项目推出买房送万江实验小学学位。同时，一些项目纷纷打出“买房首付六万起”、“首付十万起”等营销口号。南城区的中熙•弥珍道更是打出“899元一平方米 幸福开年三重礼”的口号来吸引购房者。在开发商逐渐加大项目推广力度的情况下，近期东莞各个楼盘来访量普遍增加，成交也有所回升。

    淡市中，刚需产品成为开发商的“探市先锋”。

    从近期一些楼盘的营销推广来看，推售刚需产品不约而同地成为开发商们的不二选择，如石碣一项目加推86-97㎡产品，中堂某项目加推67-95㎡二期江景新品，南城某项目加推75平两房、103平三房，樟木头一楼盘推出99平的三房，万江一项目销售120平米左右的三房，松山湖某楼盘推售90-160㎡非毛坯新品, 常平一楼盘加推88-147平米新品等。此外，南城的江南第一城加推110-160㎡三至五房，就连大户型豪宅项目御花苑•天珑湾珑云新品组团单位也推出150平米的“刚需豪宅”。另外，一些小户型的公寓产品也纷纷推出小户型的新货，如百达中心、中天城市之门等公寓项目。

    从本周成交情况来看，中小面积的刚需产品同样成交突出。据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交417套，其中成交面积在125㎡以下的共有301套，占比超过70%。而从本周楼盘成交排行情况来看，位于前列的皆为刚需盘，如厚街的鼎盛中环成交47套，南城的恒大雅苑17套，松山湖的万科•金域松湖17套，寮步的香缤雅苑11套等。

    春节过后，各开发商不约而同地主推中小面积的刚需产品，一方面，刚需产品由于面积较小，因而总价也较低，最容易打动购房者，成为淡市营销中最好的切入点。另一方面，由于刚需产品往往是首次置业者的第一选择，而近来中央政府也加大对首次购房家庭的支持力度，住建部、央行先后表态支持首次置业，且不少银行首套房贷已经开始回归基准利率，2012年无疑将成为“刚需年”，。在这样的背景下，开发商推售刚需产品也是契合了政策形势、市场需求，通过推售刚需产品来打通市场，为龙年的销售开个好头。

    央行微调房产信贷政策，东莞部分银行首套房贷回归基准利率。

    央行2月7日下午在其官网发布消息称，央行将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。这是央行继住建部之后再次释放满足首套房贷需求的信号。

    事实上，此前，住建部也曾在2011年底表示严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求。住建部和央行连续释放满足首套房贷款需求的信号之下，市场对于首套房利率放开的预期也在增加。2012年开春后，各地盛传首套房贷“松绑”现象。

    从东莞本土情况来看，由于新的个人房贷政策出台，部分银行已重新获得信贷额度，所以房贷利率出现小幅回调迹象。其中，农行东莞分行、交通银行东莞分行已经将首套房贷利率由原来的上浮5%回调至基准利率。尽管房贷回归至基准利率并不意味着当前楼市调控政策“松绑”，但住建部和央行连续释放满足首套房贷款需求，加大对普通商品住房建设的支持力度的表态，无疑为当前深陷寒冬的楼市带来一缕阳光，提振市场信心。

    芜湖楼市新政出台4天即夭折，地方政府“救市”意图明显。

    2月9日，安徽省芜湖市出台《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，被业内称为地方政府打响“龙年救市第一枪”。新政规定，芜湖市区购买新房、二手房全免契税，且购房面积在90平米以下的均给予特定补贴。2月12日，芜湖市政府网又发布通告，宣布暂停2月9日公布的《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，称考虑配套实施细则正在研究完善之中，决定暂缓执行。有消息称，中央检查组已在11日抵达芜湖。

    中原观点认为，一方面，芜湖楼市新政并不是真正意义的新政，只是在原有的政策基础上进行一定的升级。首先，购房进行契税减免以及对符合条件的购房者进行财政补贴，一直是芜湖市自2008 年8 月以来的既定政策，因此，此次“新政”不过是芜湖地方政府先前政策的升级版。其次，芜湖作为一个不限购的地级市，其楼市调控政策一直是遵循中央的调控大方针，以惠及刚需购房者为主，并没有触碰到此次调控的两个核心政策，即“限购”与“限贷”政策，也与中央提出的“支持居民自住和改善性购房需求”政策并不冲突。

    然而，另一方面，芜湖《意见》的出台，却有放松楼市调控之嫌。从芜湖的具体政策来看，其优惠力度和操作空间都比较大。比如，《意见》对享受政策优惠的“自住普通商品住房”并无明确界定，在芜湖这样的三线城市，满足标准的房屋比比皆是。对于“自住”，《意见》没有明确是首套房、二套房，还是多套房。这就使购房者在购买多套房时，同样有可能以“自住”名义享受到政策优惠。如果明确政策界限，只针对特定群体的特定需求，这对于稳定楼市乃至稳定地方经济都有积极意义。但如果一味刺激住房消费，而不注意政策的尺度与范围，无疑就是放松调控乃至放弃调控。

    尽管芜湖本次楼市新政出台4天即告夭折，但是在其背后，折射出来的却是地方政府的“救市”意图。自从启动新一轮房地产调控以来，不少地方政府土地出让金收入锐减，当地财政频频告急，一些地方政府纷纷采用了政策变通手段来救市，如从2011年12月起，北京、武汉、上海、天津等多个城市陆续上调普通住宅标准价格，使普通住宅所占比例大大提升，由此住房买卖交易可减免的营业税、契税等交易税费相当可观。已开始实施新标准的城市如北京、武汉、天津，楼市交易量立刻出现明显回升。在上海，虽然新标准尚未实施，但近期楼市来访量明显增加，预计政策利好推动的交易意愿将在2月下旬起开始集中释放。中山市更是调整楼市限价令“上限”，从原来的5800元/平方米调整为6590元/平方米。

    就当前来讲，全国楼市的调控基调并没有改变，楼市限购限贷政策还继续执行，但一些城市也在制定或执行定向宽松的调控政策。芜湖此举一定程度上反映了部分地方政府盼望楼市调控松绑的急切心态，未来部分二三线城市可能会群起效仿，尤其是那些地方经济对房地产业依赖度较高的城市，通过政策变通手段，来达到“救市”的目的。

    二、土地市场

    本周新增供应地块（按公告时间）：

    本周成交地块（无）

    三、二级市场

    1、新增供应

    本周新增供应项目：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周全市有一个楼盘有新增供应，为道滘镇的沿海•江湾国际项目。供应的类型为洋房，供应套数380套，面积约3.29万㎡，面积段为74-93㎡的两房单位。

    2、商品房总体成交

    本周商品房总体成交情况：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周（2月6日至2月12日）商品房成交面积5.12万㎡，环比上升84.55%；成交套数510套，环比上升80.85%，成交金额为5.17亿元。

    本周住宅成交4.78万㎡，环比上升85.57%；成交套数417套，环比上升82.10%，成交金额为4.63亿元。其中普通住宅成交3.98万㎡，合计383套。本周非住宅成交面积为3479㎡，合计93套，成交金额为5393万元。

    价格方面，本周住宅成交均价为9687元/㎡，环比上周小幅上涨0.84%。非住宅成交均价为15502元/㎡，环比上周上涨3.01%。

    3、住宅成交量价走势

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交417套，成交面积4.78万㎡，成交均价为9687元/㎡，环比上周的9606元/㎡小幅上涨0.84%。由于豪宅成交金额突出，住宅均价连续两周都突破了9000元/㎡。本周住宅中位数价格为6828元/㎡，环比上周的7009元/㎡下降2.58%。这主要是因为本周普通住宅项目成交较多，因此中位数价格也开始回落。从成交量来看，春节过后，东莞楼市成交已呈快速回升态势。

    4、物业类型成交

    本周各物业类型成交情况：

    5、区域住宅成交

    本周各区域住宅成交情况：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交417套，成交面积4.78万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有29个镇街有成交记录，其中成交套数在10套以下的有横沥、高埗、中堂等15个镇街，成交套数在10-20套的有常平、石碣、虎门等7个镇街，成交套数在20套以上的有南城、厚街、寮步等7个镇街。其中排在前列的镇街有南城62套、厚街54套和寮步41套等。

    从各镇街住宅成交均价来看，成交均价低于6000元/㎡的有沙田、黄江、高埗等14个镇街，成交均价在6000-8000元/㎡的有凤岗、莞城、长安等7个镇街，成交均价在8000-10000元/㎡的有南城、万江等4个镇街，成交均价在10000元/㎡以上的有松山湖、塘厦等4个镇街。

    6、楼盘成交排行

    本周洋房成交情况（前10名）：

    本周公寓成交情况（前5名）：

    本周别墅成交情况（前10名）：

    本周商铺成交情况（前10名）：

    本周写字楼成交情况（所有项目）：

    本周车位成交情况（前10名）：

    7、开工信息

    本周无新开工信息。