房企资金恶化住宅库存攀升 2012或成楼市洗牌年

　　资金状况将进一步恶化

　　一系列政策的打压下，房地产企业开始面临诸多问题，其中，最为重要的是资金。眼下，房地产业内同行相互间已经不再避讳谈论“资金困境”。东方永丰房地产公司董事长宋鹏玉就表示，目前这个处境对房地产企业而言，确实是困难时期，多数企业都患上了资金饥渴症，但就对中小房企而言，“难过的日子总有吃饱的饿死的，同行不同利。”中小房企问题千变万化、虚虚实实，其中既有策略也有真实境况的恶化。

　　相关统计数据显示，2012年将迎来房地产企业的偿债高峰，各种离岸私募债、房地产信托、房地产基金以及民间信贷等在2012年即将到期的债务总额达到数万亿元。有机构预测，房地产企业的偿债高峰在2012年和销售回笼资金的低谷相重合，使得房企资金状况从2012年二季度起将进一步恶化，甚至将比2008年的最差水平更糟。在此情况下，出货仍是2012年上半年房企的首要目标，与此同时，项目转让、转让股权等企业间的合作重组仍将是2012年房地产行业的重头戏。

　　尽管很多地产大佬如万科总裁郁亮已经表态，行业大量倒闭不可能，大规模重组也不可能，但事实是，不少中小房企已经开始选择通过股权交易、出让项目等方式，或者通过私募基金迅速融资。业内人士对此表示，在融资成本愈来愈高的当下，房企们能否坚守的住明显是个严峻问题。

　　土地市场趋冷拿地更加谨慎

　　随着调控的加剧，开发商的拿地热情急剧下降，导致土地价格萎靡不振。例如，2011年杭州部分区域地价下降一半，拿地的开发商阵营中，绿城、滨江、宋都、西子等曾经的拿地大户榜上无名，龙湖、九龙仓、保利、中海等在杭州土地市场上表现凶猛的外来品牌公司，也难觅踪影。

　　北京2012年1月份的土地市场也明显冷于去年同期，2011年前两个月的土地出让金分别达到了61.45亿元及70.9亿元，而2012年1月北京土地市场仅成交了19宗地块，土地出让金总额为20.61亿元。北京土地市场的冷意并非独有，中国城市地价动态监测系统最新统计数据显示，2011年第四季度全国住宅地价环比呈现零增长。中国土地勘测规划院地价所所长赵松对此表示，2012年第一季度居住地价可能还会进一步下降，也就是说可能出现负增长。

　　北京中原市场研究部总监张大伟对此也认为，首先新房销售受阻、库存大涨、已经出让的土地频频延迟开工等令房产商在无奈应对。其次，资金压力大，目前开发商大部分能够利用的融资渠道几乎都已被政策堵死，全国楼市行业已经入冬，在这种情况下，现金为王的法则，使得土地市场冷清。第三，土地价格并未明显降低，虽然目前市场土地成交价格出现了轻微下调，但是在部分区域房价动辄下调10%以上的市场，土地价格下调的幅度依然不大，而且部分土地的起价过高也是土地流标的原因之一。第四，政策预期依然收紧，目前执行限购的46个城市基本确定依然会执行调控，这明显影响了开发商的市场预期，开发商已经逐渐减少在热点城市的投入。在开发商极度悲观的情况下，其拿地热情低迷，并导致全国土地市场趋冷。