东莞新房3月成交同比升九成 反弹后何去何从？

“看了很久的房子了，我觉得现在房价已经差不多了，再降的可能性很小了。前段时间听说很多楼盘又开始涨价了，所以还是趁早买了吧，再等下去还不知道什么时候又涨上去了。”刚买下东城某楼盘的付先生对房掌柜（fzg360.com）记者如是说。

持此想法的不仅是付先生，薛先生也刚在南城买下了一套房，“我从去年年底到今年一直都在看房，一直都在等，却始终等不到底。我也知道目前并不是房价最低时候，但现在你看房价又开始涨回去了，这个楼盘地段和户型不错，价格较07年也低了许多，所以还是决定买了。”

进入3月以来的东莞楼市出现了两年来难得的繁荣景象，据东莞市房管局公众信息网数据显示统计，今年3月东莞市共成交6047套，同比去年大幅上升九成以上，环比上升近七成。

“目前也只是属于短暂活跃期，”建工集团营销部负责人卫铭成表示，今年的货量较大，后市供需关系仍然紧张。同时不可忽略金融危机对东莞的影响，在东莞楼市购买力依然没有增长的情况下，目前也只属于短期活跃行为，关键要看5－6月市场态势，预计今年市场竞争依然激烈。

刚性需求有效释放

阳春三月，市场需求持续良好的成交势头。据东莞星彦地产市场研究部监测数据显示，3月份东莞全市共成交商品房6407套，环比2月上升近七成。其中住宅签约面积约56.7万平米，套数5402 套；非住宅签约面积约35.9万平米，套数645套。普通住宅成交均价为5302 元/平米，价格有所上涨，上升幅度为2.77%。

另根据合富置业一季度问卷调查结果显示，“六成左右市民是首次置业者”，投资购房比例仅为 7%，住宅签约均价为5399元，主要成交是以61-110平米小户型产品为主，刚性需求得到了明显的释放。调查显示，位于城区的楼盘普遍受关注。洋房方面，如位于南城区的上东国际1季度成交543套，位于东城的新世纪星城共成交247套等；公寓方面，如位于南城的晶城1季度成交183套，尚书银座成交168套等。调查显示，在销售前10的名楼盘中，其共同特征为价位适中，品质和地段良好，即性价比高项目受消费者青睐。

针对这一“小阳春”现象，合富辉煌市场研究部分析，08年，在经济大环境未完全转向的情况下，投资者信心不足，购房需求受到了严重压抑。但随着房价的理性回归及趋向稳定，尤其受助于利好政策的持续刺激，刚性需求在2009年初春得到迅速释放，尤其是首次置业成交放大明显。 另一方面，股市持续反弹，预示着实体经济开始向好的一面发展。经济信心的逐渐向好，使得消费者的置业信心也在逐步回升。

“目前，成交放大，说明消费者信心逐渐增强，消费者开始陆续认同目前是买房的好时机，开始积极入市了。”东莞中原市场研究部经理车德锐分析道，目前属最刚性需求在释放，同时次刚性需求也受到带动作用在逐步释放。

小“涨”促观望者出手

连续两个月的楼市“小阳春”，着实增强了开发商们的底气，不少开发商开始趁势提价。如位于南城鸿福路段的塞纳嘉园春节过后销售成绩备好，2月底就出现提价，每平米涨幅约200元。在东莞楼市中，悄然提价的楼盘很多，如阳光海岸、尚书银座等都曾出现不同程度的提价。

对于楼市悄然提价，建工集团营销总监卫铭成表示，经过08年的调整以及利好政策的出台，市场存量基本上被消化，同时房价在去年已基本见底。一方面，目前购房人士已开始积极入市,今年上半年资金压力有所放缓，因此在价格方面具备了提高的支撑条件。另一方面，小幅的提价，是源于产品本身的优势，好的产品本身就存在一定的价格空间。提价，只是优质产品本身的体现。

一位不愿透露姓名的业内人士表示，小幅的“涨”是止“跌”的表示，能促使观望者出手。在整个市场环境不理想，购房者普遍存在期待价格底部心理的情况下，对于关注的项目虽然已经降价，但总期望下降得更多，针对这种心理，小幅的价格回升反而可以促进成交。另有业内相关人士表示，市场决定价格，无论在什么市场环境下，价格不变动的项目只会成为一个“死盘”，只有变动的价格才能使楼盘成交量活跃起来。

在楼市“小阳春”行情的推动之下，很多开发商伺机涨价。从一百到两百再到更多，一点点地探测购买者的心理底线。无疑，这些开发商实际上是想利用购房者买涨不买跌的心理，既借此提高价格，更主要是增加购房者的购买动力和心理压力。

回暖亟待时日

购房者与开发商的博弈始终是存在的，在经济逐渐向好的情况下，楼市到底该何去何从？多数受访者在接受采访时均表示这次的“小阳春”并不能代表之后的整体趋势，后市的不确定性仍只能给此轮“小阳春”短期市场反弹的解释。

“房地产市场短期看政策，长期看经济，小阳春只是政策调控作用下的短期市场反弹。”车德锐认为，中国的经济总的趋势向好，房地产的发展在下半年将随着经济的转好并逐步进入平稳发展阶段，真正进入市场筑底阶段。

合富辉煌东莞市场研究部则如是分析，东莞的“小阳春”楼市将持续到5月份。但由于目前整体市场环境暂不明朗，虽然第一季度有相当部分的首次置业的刚性需求被激发出来，但改善型需求并未得到有效、完全的激活。经济面未完全转向，投资信心受压，投资者目前尚未认可房地产的市场投资价值。目前“回暖”定论为时过早，开发商不宜过于乐观。

“这仍是迷雾重重中一轮朝阳初升，东边日出西边雨，道是无晴却有晴，对绝大多数楼盘来说仍是寒意阵阵，对性价比较高楼盘则是晴天渐好。”某业内人士用一句非常形象的语言来表述，并认为回暖还需要时日。