林晶：新房屋评估机制或出台 调整普通住宅标准必要

　　关于普通住宅标准对二手房交易，尤其是对交易契税和营业税的影响是比较大的。从去年9月份开始，二手房的交易量不断的下滑，一直到年底交易量非常的少。

　　从普通住宅标准发展史来看，2007年之前普通住宅标准是在4600元/平方米左右。而后来房价涨势过猛，标准调整到6000元/平方米。经过2010年和2011年，房价上涨速度更快，现在政府调整普通住宅标准是有必要的，这也是给普通住宅标准合理的定义和解释，使之符合实情。如果标准提高的话，对于房地产市场和购房者都是利好的事情。

　　如果购房者的购房成本降低，会导致交易量有所上涨。上涨后是否会导致很多人疯抢房屋，导致房价疯狂的上涨的问题，在二手房方面是不会的。

　　去年1月份二手房的营业税进行了调整，1—7月份二手房的交易量不断的上涨，税收对房价影响不大，影响大的是货币政策，从去年7月份开始货币供应量收缩后，交易量下跌了。

　　如果普通住宅标准调整导致税收增加，则可以提高交易量，而不一定会导致房价过快上涨，这样政府也可以控制好局面。同时，交易的成本增长了，对控制房价也是有好处的。从二手的角度来看，如果一套房屋是100万元购买的，加上其他的费用和税费就是130万元，如果费用越高，二手房的成本更高。从去年二手市场的情况来看，东莞房地产市场还是有很大的上涨空间。如果税率调高了，就会抑制房价，这也是政府希望看到的结果。

　　目前的契税标准主要是东莞市地税局制定，新局长刚刚上任，今年三月份应该有新的房屋估价机制出台。二手房在购房的时候，过户的时会有一个评估价。比如，以前原价60万元的房屋，现在100万元卖出去的话，折中的价格是80万元左右。如果新的估价机制出台后，这一价格就会上调到90万元。如果普通住房标准提高，就可以保护购买者的利益，他们恰恰是购买最多普通住宅的人，而且他们是刚性需求者。

　　如果税局真的有这样的机制出台，将评估价抬高的话，大家购买增加了。但同时又要保证购买者和刚性需求者的利益，就会提高评估标准。标准提高到8000元/平方米左右，这样会比较合理。

　　上海、武汉等城市，先一步将普通住宅标准提高了，这几个城市房地产的情况是一潭死水，情况比较艰难，它们提前调整普通住宅标准，但并没有跃出政府政策的规定范围。这些城市中央政府为什么不要求他们恢复原有的现状，是因为国家调控的同时只是打压，并不是将行业打死，希望行业可以重新燃起生命力。政府调控的目的，事实上是保护了刚性需求和购房者的利益，这是国家调控的初衷。

　　国家对楼市的调控，是希望房价不要过快的上涨、市场健康发展，并对刚性需求者进行保护。同时也在搞廉租房、公租房，政府的目的是不言而喻的。调整普通住房标准，并不意味着调控放松了，如果要放松的话，应该在货币层面。