房贷“潜规则”再曝光 小心被银行坑得倾家荡产

　　为了偿还银行贷款，张林被迫将另外一套家人自住的三居室低价卖掉。为了继续做生意，他只好去借高利贷维持公司运营。

　　如今，张林和某公司之间的经济纠纷仍没了结。他沮丧地表示，他很清楚，无论这起经济案的结果如何，两家银行起诉给他带来的窘迫，已不可能逆转。

　　购房人：按期还月供我没问题，让我一次性还清贷款本息，那得要我的命!

　　银行：房屋抵押登记还没办呢，我能随时要求解除贷款合同。

　　原因探究

　　缓办抵押登记 银行旨在规避贷款风险

　　对于普遍存在的银行抵押登记办理拖沓的问题，银行业人士表示，原因主要在于各家银行普遍将抵押登记办理事宜外包给社会上的公司，“双方的衔接问题导致拖沓”。

　　但朝阳法院商事审判庭庭长李有光不认同这一点。她表示，银行怠于办理抵押登记的现象，主要集中在贷款购买开发商的“一手房”。根源是银行在打“小算盘”，没有尽力去监督。

　　李有光庭长表示，在“一手房”的房贷合同中，有银行、开发商和购房者三方。合同中都会约定，抵押登记办理之前，如果购房人逾期还贷，银行可以直接向开发商追偿。

　　开发商的经济实力显然远远超过个人。在这种前提下，房产抵押登记之前，银行的贷款风险反而更小。

　　迟迟不办理抵押登记手续，正是为了尽量延长开发商的担保期限。其实从贷款合同的内容上就能看出端倪：由银行制定的格式化的合同，其中普遍没有约定办理房产抵押登记的期限。

　　开发商不“背黑锅” 购房者承担巨大风险

　　专家表示，刻意加重担保风险，这种做法对开发商来说显然是不公平的。早年间，出现过大量开发商替购房者“背黑锅”的案例。

　　法院在审判实践中渐渐意识到这一点，出于公平原则形成了新的审判共识：如果银行在已经拿齐材料的情况下怠于办理抵押登记，将免除开发商的保证责任。

　　在银行诉张林的房贷案中，其实有两个被告，一个是张林，另一个就是开发商。或许银行的起诉本意是让开发商“扛”，但在法院新的审判思路之下，开发商“闪了”，购房者成了“受害者”。

　　而在记者统计出的12起类似案件中，法院认定银行“怠于办理存在过错”的，只有张林一案。

　　但银行承担的过错责任很轻，“价值”是12500元浦发银行要求张林一次性还贷的同时还要求他赔偿2.5万元的律师费，考虑到银行的过错，法院为张林“减免”了一半。

　　法官建议

　　银行拖延不办 购房者有权起诉要求立即办

　　审理过大量房地产纠纷案的大兴法院资深法官赵玉东表示，对于正准备贷款的购房者而言，可以在签订合同时与银行协商，要求签订补充协议，确认抵押登记的办理期限，并约定抵押登记因银行原因逾期未办的违约责任。

　　而对于那些正在正常支付“月供”的购房者，可通过到建委查询，发现抵押登记至今未办的，有权催促银行尽快办理，如果银行仍然拖沓，购房者可就此提起诉讼，要求其立即办理。