中信凯旋公馆洋房脱下豪装8000起卖 “高价地”大跳水

　　龙年开春，楼市关于政策调控走向的“杂音”甚多。一方面地方政府对调控政策进行微调，购房免征契税，银行房贷政策对首套房利率进行回调，从年初的回归基准利率到执行85折利率，虽然地方松绑政策瞬间被中央叫停，但各种楼市利好信息仍集中刺激刚需回归，全国一度陷入“冰点”的楼市成交出现回暖迹象。

　　另一方面，开发商们也清醒认识到中央对楼市调控的主方向未变，惠及面仅限于支持刚需释放，楼市未来仍面临巨大的压力。面对不明朗的未来，东莞市场除了部分开发商采取保守定价或者降价措施以加快出货外，记者还敏锐地观察到另一种应对调控的措施。近日，东莞业内盛传一则消息：2007年东莞城区市场上其中一个高价地项目—中信凯旋公馆苹果系非毛坯洋房顺应市场需求，脱下豪装以毛坯房形象推出市场，且目前释放出来的销售价格跌破成交价，均价仅在8000元/平米左右。

　　以上消息是否属实?究竟是什么原因令中信地产全面颠覆原本洋房豪装上市的销售策略?凯旋公馆又是否会8000元/平米起卖。

　　■现象：西平高价地脱下豪装变“裸奔”

　　2011年5月22日，备受瞩目的07年南城西平高价地—中信凯旋公馆首批别墅产品正式开盘销售，凭借中信地产在莞超强的品牌号召力及西平的黄金地段优势，该批35套别墅在极短时间内就被抢购一空。

　　2011年下半年，调控政策对楼市的影响面逐渐显现，东莞房地产市场从第四季度起市场成交急转直下，而此时中信凯旋公馆首批洋房产品正筹备上市。由于首批别墅热卖，即使在市场不景的情况下，开发商方面给市场传递的信息依旧是信心满满，通过嫁接苹果品牌效应适时推出了“苹果系非毛坯洋房”的概念，一时间，市场大众对于中信将在西平推出豪装洋房大宅充满了想象。

　　随着时间的推移，原本计划在2011年12月中旬推出的苹果系非毛坯洋房没有现身市场，项目销售一直顺延到了2012年。直至2月份，中信凯旋公馆洋房系的3个非毛坯样板房才正式开放，至于销售开盘的时间，一直没有一个确切的时间表。

　　3月一时，该项目发生巨大变化，记者来到凯旋公馆的销售中心，发现此前大张旗鼓宣传的苹果系非毛坯信息突然不见踪影，工地围栏、楼体条幅、影视片，甚至连户型折页上的原本充斥的“豪装”字眼都一一取消了。记者咨询现场销售经理张小姐，张经理大大方方地承认，基于公司营销策略的调整，该项目洋房首批单位已正式取消非毛坯，目前正以毛坯房进行认筹，预计3月11日就要开盘，至于后期是否再续非毛坯，目前还没有确切消息。

　　■ 业内猜想：脱下“豪装”源于项目成本太高

　　目前，业内各方对中信此次豪宅“裸奔”事件有诸多看法，有的认为是市场压力所致，为取得更好的销售业绩;有的认为是非毛坯房推售在安信毒地板事件爆发后正处于一个市场敏感期，中信担心被事件所累，最终被迫改售毛坯房，实属无奈之举。

　　业内资深媒体人张小姐认为，中信这次“痛砍非毛坯”市场原因肯定是其中最重要的一个因素，持续的楼市调控压力给项目销售带来诸多阻力，中信凯旋公馆的楼面地价高达6077元/㎡，按照房地产行业简易的成本核算来看，如果加上2500元/平方米的建安成本、2000元/平方米左右的各类税费，在开发商一分钱不赚的情况下，该项目的毛坯成本售价就要过万，而根据此前开发商公布的非毛坯标准与品牌，该项目至少还要再加上2000元/平米左右的非毛坯成本，那么中信凯旋公馆的售价预期将在12000元/平米，在目前的市场形势下，销售压力是不言而喻的。

　　市民刘先生则揣测，中信凯旋公馆取消非毛坯可能与不久前闹得熙熙攘攘的安信“毒地板门”也有一定联系，该事件已经让大量消费者对开发商提供的非毛坯产品品质产生了很大的疑虑，中信向来都非常关注品牌与业主口碑，可能也对开发商的高层决策产生了一定的影响。

　　此外，记者还从侧面听到一些传闻，凯旋公馆最后毛坯发售的一个原因是由于非毛坯效果不理想。今年初凯旋公馆样板房完成后，中信公司一众高层现场检阅，发现与原来要求的苹果系非毛坯预期差距甚远，中信高层更是现场怒砸样板房，源于中信地产对产品品质一贯的苛刻要求，在没有达到预期的条件下，中信高层决定宁愿毛坯发售，也不降低标准，以记者多年来对中信的了解，此传闻亦颇有根据。

　　■凯旋公馆均价8000元/平米 专业人士鼓励入市

　　今年南城西平的新盘扎堆上市，竞争态势激烈，虽然各盘售价皆在8000元/㎡以上，但定价过万的项目仍然不多，中信凯旋公馆虽则顶着“高价地”的头衔风光无限，但“高价地”在惨烈的市场竞争中通常会失去最重要的价格优势，分分钟要“亏本”卖楼，如去年开售的万江高价地富通天邑湾就是一个很好的“前车之鉴”。

　　正如记者前文所述，即使按照成本的简单测算，凯旋公馆毛坯售价也将在万元之上，而这样的价格无疑在目前的市场下并没有太大的竞争优势。中信凯旋公馆洋房将会以怎样售价标准入市?是如业界猜想，以万元售价入市?还是以中信一如既往的务实作风：低价入市，给客户预留充足的产品升值空间?

　　由于下周即将开盘，记者咨询现场销售经理张小姐，据其透露，凯旋公馆预期均价仅在8000元/平米左右，除部分复式、大户单位售价会在9000元/平米，合拼户型单价仅在七字头。记者咨询房地产成本专业人士王先生，其预估该项目洋房每平米至少亏损2000元/平米，整个项目亏损可能在亿元之上，王先生理性提出，该项目整体品质还是不错，开发商为追求资金回笼割肉发售，现在可以说是一个入市良机，消费者如首付压力不是很大，可考虑购买。