史上最严调控持续:内地富商投资海外现挤出效应

　　在号称“史上最严厉”的调控政策持续了较长时间后，一部分内地高资产值人士正在将房产投资的目光转向海外。

　　由房地产顾问服务公司莱坊和花旗私人银行日前联合发布的《财富报告》2012年刊(以下简称《财富报告》)指出，由于受到中国内地房地产调控政策影响，过去一年，中国一线城市的主流房价一直在下降，这使得内地高资产值人士开始观望其它投资选择，纷纷将重点转向商业物业及海外豪宅市场。 该报告数据显示，内地购买者占香港豪宅市场的份额达到25%，2011年，香港高端公寓的价格上涨4.6%,2009年初以来的复合涨幅更高达60%。

　　伦敦豪宅最具吸引力

　　近年来，新兴市场的财富创造非常繁荣，而发达经济体却深陷债务和紧缩的泥沼。在此背景下，来自中国、俄罗斯、中东、拉美和其他新兴经济体的高资产值人士纷纷转向发达国家或地区的豪宅市场，虽然目前英国等欧洲主要国家经济发展并不景气，但《财富报告》预测，只要英国和欧洲核心国家首都的资金避险作用及汇率优势不减，资金将会继续流入这些地区。因为不少投资者认为，全球范围内的经济触底反弹迟早总会来临，而在欧洲的豪宅市场，目前或许可以算是一个较好的入市时机。

　　《财富报告》针对全球主要城市的高资产值人士的调查显示，在全球主要城市中，上述人群选择一个城市的因素包括：投资潜力、经济开放程度、个人安全和保障、社会稳定性、优秀教育机会的供应、其他高资产值人士的存在等。调查结果表明，伦敦、纽约、香港和巴黎是高资产值人士所认可的最重要的几个城市，而上海和北京对这部分人群而言是重要性上升最快的城市，分别列第八和第九位。

　　东方财富西移潮初现?

　　就目前而言，伦敦对全球高资产值人士仍具有极强的吸引力，有趣的是，在过去一年中，英国豪宅的买家有30%来自亚太地区，其中不乏中国内地的富豪们。这就出现了一个值得研究的问题：掌握财富及经济权力的重心正在逐渐东移，而东方富豪们的资金却在西移。

　　在刚刚结束的上海春季房产交易会上，《每日经济新闻》记者注意到，已经有非常多海外的楼盘跑来参展，也吸引了部分受“限购”的高资产值人士关注。莱坊住宅部董事胡晓波认为，可以说上海购房者向海外豪宅投资的趋势已经出现，只是由于内地高资产值人士的资金向境外投资还有一些限制，所以目前海外购置豪宅的内地买家更多是出于移民或子女教育方面的考虑，总体交易额尚不算太高，但这种增长的态势已经非常明显。

　　在谈到未来可能影响房产投资前景的诸多因素时，胡晓波认为，如果内地的整体房价得到有效控制，且中国CPI处于稳定可控状态条件下，房产调控政策有可能出现松动，但即使调控环境下，上海、北京等城市核心地段的高端物业价格也并未出现太大跌幅，显示出较强的投资价值。此外，房产税等政策变化也可能影响到一部分高端物业投机型买家的购买意愿。

　　除了豪宅以外，高资产值人士对于商业物业的投资兴趣也在进一步上升，莱坊2011年第四季度对北京商业中心写字楼租金研究显示，优质写字楼租金同比上涨46%。莱坊预计，2012年，北京和上海等一线城市的写字楼租金将会持续上涨，值得重点关注。