杨红旭析楼市调控后70%房企收入实现增长的原因

　　郎咸平:开发商暗地高兴 调控后他们都发财了　

　　地产商大幅降价后年报更加靓丽，70%公布年报的房企实现了业绩增长。房地产企业的靓丽年报背后是否存在作假？房企越来越重视的成本控制，会不会变成偷工减料的借口？政策越来越严厉的情况下，为什么楼市再现成交量上涨的“小阳春”？　

　　据经济之声《央广财经评论》报道，随着楼市调控逐渐走向深入，地产商的日子可以说是越来越不好过了。随着自己压力的加大，从去年第三季度开始，全国多数城市都出现了地产商降价促销，迅速回笼资金的现象。万科、中海、保利、招商、世茂等房企龙头也没能幸免。　

　　但是随着房地产企业在近期纷纷公布年报，人们却注意到一个奇怪的现象。兰德地产策略咨询机构最新发布的最新统计数据显示，降价对开发商的毛利影响微乎其微，在100多家发布了2011年年报的地产商中，大约70%的房企实现了业绩增长，部分房企甚至还出现了毛利率大幅上升的情况。　

　　比方说，世茂房地产2011业绩报告显示，2011年公司的毛利达到100亿元，同比增长25.4%，中海地产的业绩报告中显示，去年中海地产的毛利率甚至达到了42.6%。　

　　另一方面，来自Wind资讯的数据却显示，截至3月27日，沪深两市已经披露2011年年报的48家A股上市房企，2011年末的存货合计达到5900多亿元，同比增长45.8%。　

　　越来越严厉的政策，越来越紧张的资金链，不断攀升的存货，为什么在这些不利因素困扰下的房地产企业年报会一片大好呢？现在我就请经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此作出评论。　

　　在之前大面积的上市公司年报出现问题之后，现在房地产企业的靓丽年报首先让人想到的不是房地产企业去年在销售和管理上有进步，而是年报可能作假。就直观的印象而言，去年政策调控越来越紧，房地产龙头企业带头降价促销，房企存货不断上升。这样的情况怎么都和经营状况良好联系不到一起。那么房企的靓丽年报是不是在作假呢？房地产企业的年报十分靓丽的深层次原因是什么？　

　　杨红旭：单纯为了2011年而做假的可能性基本上不存在，因为年报有比较严格的审核机制，很多上市公司的业绩比较好，利润率也比较好看，主要反映是滞后效应。2011年整个楼市不景气，但是很多上市公司2011年销售业绩很大程度上反映的是2010年下半年之后的情况，2010年下半年楼市应该算比较红火，量价齐升，所以那个时候业绩增长、利润率增长体现在去年年报中，有这个统计方面、结算方面的滞后效应。　

　　房企的毛利率在不断攀升，有观点认为，在降价的同时，房企也可以对成本进行控制，而且成本控制甚至可以为房企节省15%左右的成本，这也是房地产企业毛利率不断上升的重要原因之一。但是问题就来了，这种成本控制会不会实际上是一种变相的偷工减料或者是在一些配套设施上缩水呢？　

　　杨红旭：2010年报毛利率偏高，在降价压力之下，企业要想维持这么高的毛利率，必然要进行成本控制。我认为成本控制基本上可以分为两个方面，第一，通过加强管理，通过管理来要效益，也就是由粗放式管理，变成集约化精细化管理，从而提高效率，降低成本。第二，涉及到设备建材方面，把比较好的换成稍微差一点的，比如施工方面以次充好，这当然跟施工企业有关系。跟开发商的关系，第一是设备，然后是规划，比如小区会所，道路、绿地稍微有点变化可能业主也很难觉察，通过这样的方式来降低成本。　

　　现在我们说的比较多的都是房企面临着越来越严厉的调控措施，但是最近出现的一个情况也值得我们关注。