国内楼市乍暖还寒 两大矛盾正严厉考验未来调控

　　房价难再“大起大落”

　　作为房地产开发的前端，土地市场冷暖是开发商预期好坏的“试金石”。

　　4月18日，北京丰台区卢沟桥乡C9地块招标，只有一家公司参与报价，最终以3.58亿元“底价成交”。此前的3月27日，上海崇明县城桥商品房基地1号和2号地块招标，同样被唯一竞买人以底价买走，其3075元/平方米的楼板价，较一年前缩水四成多。

　　“行情好的时候，是开发商找政府;现在倒过来，政府找开发商。”上海一家房地产公司老总说，受持续从紧的调控政策及供地季节性调整等多重影响，开发商拿地的热情仍然较低。

　　不仅如此，商品住宅市场仍然持续着降温过程。国家统计局数据显示，一季度商品房销售面积同比下降13.6%;其中，住宅销售面积下降15.5%。东部地区的降幅明显大于中西部地区。

　　另一个问题是开发商的“库存增加”。据北京中原地产统计，截至本月15日，沪深两市已有85家房企发布年报，合计库存值高达9641亿元，相比同样面临调控的2008年同期，库存值上涨180%。预计全部上市房企的库存市值达到1.2万亿元，创出历史新高，库存消化周期超过4.5年，同比明显延长。

　　复地集团董事长张华说，近期公司专门邀请同行、专家举行研讨，大家觉得，目前企业对调控的认识越来越理性，今年房价应该不会出现“大起大落”。

　　后市“两大矛盾” 考验未来调控

　　4月13日的国务院常务会议重申，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。业内人士分析认为，目前楼市在向调控预期的方向演变，但依然面临双重考验。

　　其一，“抑投资”与“保刚需”如何并举?

　　“经过此轮调控，更多房企将会加大普通住宅的开发比重。”复地集团董事长张华说，抑制房地产投资过快增长，不能一刀切，推动楼市结构持续优化才是正途。

　　“今后应强化‘有保有压’的差别化机制。”上海永庆房屋公司总经理陈史翎等人建议，既要对投资投机性需求设立“防火墙”，又要让合理的购房需求正常释放，这需要从信贷、土地、税收等多方面实施“定向调控”。

　　其二，“保增长”与“调楼市”如何兼顾?

　　今年一季度全国GDP增幅延续回落态势，创下2009年二季度以来新低，部分省市经济和财政增速更明显低于预期。调控之下房地产业的降温、土地出让金的缩减以及关联产业的低迷，对地方政府的压力正越来越大。

　　国土资源部日前要求“各地要充分估计宏观调控持续推进可能面临的困难”，以保障性安居工程用地落实为重点，做好住房用地供应工作。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟等业内人士表示，抑制房价从根本上说要“促供应”，在今年“保增长”与“调楼市”关系上，各方博弈会加剧，这要求在落实楼市“政策调控”的同时加强制度建设。