关注楼市”微妙期” 房价再次上涨信号并不确定

　　3月住宅成交刚回暖，4月局部市场又下跌：近段时间，楼市“寒流”和“暖流”交汇涌动，步入房价走向“微妙期”，引发各方关注。

　　持续调控下的楼市出现哪些新变化?今年房价会否再现“大起大落”?在经济增速回落背景下，楼市调控面临什么考验?

　　“刚需”入市，楼价再次上涨?

　　国家统计局18日数据显示，3月份房价总体上继续呈下降态势，但新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有8个，比2月份增加4个。

　　对于楼市“回暖”迹象，中国房地产学会副会长陈国强认为，首先是针对“刚需”的信贷政策松动，目前购房者首套房可做到9折利率，相当于房价下调5%至10%。其次，在房价下降效应下，“刚需”入市积极性增加。第三，限购政策执行超过一年，外地符合购房资格者增多。

　　不过，世联地产17日发布报告称，当前购房者信心指数只是小幅回升，表明购房者对未来半年房地产市场走势的乐观程度有微小改善，但仍处于历史低位，而且仍有近五成客户认为价格会继续下降。

　　显然，将刚需的阶段性释放，当成房价再次进入上涨通道的信号，是不确定的。

　　开发商：房价难再“大起大落”

　　作为房地产开发的前端，土地市场冷暖是开发商预期好坏的“试金石”。

　　“行情好的时候，是开发商找政府;现在倒过来，政府找开发商。”上海一家房地产公司老总说，受持续从紧的调控政策及供地季节性调整等多重影响，开发商拿地的热情仍然较低。

　　不仅如此，商品住宅市场仍然持续着降温过程。国家统计局数据显示，一季度商品房销售面积同比下降13.6%;其中，住宅销售面积下降15.5%。东部地区的降幅明显大于中西部地区。

　　另一个问题是开发商的“库存增加”。据北京中原地产统计，截至本月15日，沪深两市已有85家房企发布年报，合计库存值高达9641亿元，相比同样面临调控的2008年同期，库存值上涨180%。预计全部上市房企的库存市值达到1.2万亿元，创出历史新高，库存消化周期超过4.5年，同比明显延长。

　　复地集团董事长张华说，近期公司专门邀请同行、专家举行研讨，大家觉得，目前企业对调控的认识越来越理性，今年房价应该不会出现“大起大落”。

　　“两大矛盾”

　　考验未来调控

　　矛盾1

　　“抑投资”与“保刚需”

　　如何并举?

　　“经过此轮调控，更多房企将会加大普通住宅的开发比重。”复地集团董事长张华说，抑制房地产投资过快增长，不能一刀切，推动楼市结构持续优化才是正途。

　　“今后应强化‘有保有压’的差别化机制。”上海永庆房屋公司总经理陈史翎等人建议，既要对投资投机性需求设立“防火墙”，又要让合理的购房需求正常释放，这需要从信贷、土地、税收等多方面实施“定向调控”。

　　矛盾2

　　“保增长”与“调楼市”

　　如何兼顾?

　　今年一季度全国GDP增幅延续回落态势，创下2009年二季度以来新低，部分省市经济和财政增速更明显低于预期。

　　国土资源部日前要求“各地要充分估计宏观调控持续推进可能面临的困难”，以保障性安居工程用地落实为重点，做好住房用地供应工作。

　　在今年“保增长”与“调楼市”关系上，各方博弈会加剧。