东莞轨道交通改变地产商业格局 城际互动大提升

《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》的实施，为珠三角城市群之间的融合铺开了一张蓝图，珠三角人居一体化也将逐渐实现。在东莞，将来可以通过广深铁路、广深港客运专线和穗莞深城际和东莞市城际轨道，穿梭于广州、东莞和深圳。

轨道交通的出现，将逐步打破主城区与镇区之间的区域消费概念，人们的消费习惯将会从零散型向聚集型及区域间互为消费转变，镇区间消费、置业的人群会明显增多，中心区的功能将会越来越明显。沿线站点间的商业格局、住宅价值也会因轻轨的建成，出现前所未有的变化。

期待：轻轨建成能够聚集商业人气

商业地产由于前几年的过度开发，导致商业体量整体过大，而目前又遭遇金融危机消费力释放不足，不少商场更是少见人烟。因为生意过于冷清，上个月，位于鸿福路的时尚岛商场一二三楼全部关门，被迫重新调整招商策略。

东莞市规划局曾做过一项调查，93％的被调查者认为建设轨道交通系统十分必要，80％的被调查者认为应沟通各个镇区，因为目前东莞32个镇区布局零散，区域消费习惯明显，缺乏中心聚集消费的问题一直很严重，这种难以流通的消费现状也是市区、镇区许多商业项目消费无力、后续经营困难重重的一个主要原因。

轻轨的建立对于集中人气及购买力无疑是个不错的工具。

1.商业格局

观点1：大型商业项目直接受益

随着首期轨道交通的建成通车，城市中心区将慢慢形成，镇区的人会集中到城区置业，中心区的街铺投资被许多人看好。

林云是东莞一家外资公司的财务经理，“我想投资一些城轨经过路段的铺位，现在这些铺是不会旺起来，但是等城轨开通了，它肯定会慢慢旺起来的，可以等着它升值。”林云说，现在是楼市比较低迷的时候，有钱的话可以买一些等着升值，而她自己则是打算买来养老。

对于轻轨的建设，最高兴的应该是商业项目，更高速、更快捷的交通方式，有利于聚集商业项目的人气。

东莞市商业中心发展有限公司的雷非非表示，轻轨有可能把不少镇区的购买力吸引到城区，因此，东莞城区的概念和商业的发展水平将得到不少提高，虽然镇区商业目前已做得不错，但是，东莞确立的“一个中心”的概念还是会加强镇区居民和城区的联系，商业项目自然也因此受益。

观点2：换乘站点易形成立体商业架构

房掌柜（东莞）网络信息服务有限公司负责人张毅认为，城际轨道和东莞城市轻轨建成后，东莞的本土消费形式不会因轨道交通的建成而出现太大的变化，但一些新的消费区域热点将会出现，如连接城际、市内轨道的部分换乘交会站点因人流量的聚集、停留而形成新的消费区，如松山湖、会展中心、常平及洪梅等站点都有可能形成新的商业消费区。

会展中心站是东莞市城市轨道交通规划中的一个换乘点，与其他沿线中转站点一样，它的建成对周围商业的改变是巨大的。雷非非认为，轨道交通一旦通车对沿线商业的投资升值有巨大促进作用，如第一国际商业部分的人流消费量将有很大改变，周围住宅升值也是指日可待。

而最大的改变将是商业消费不再平面化，换乘点如会展中心站、石龙站及长安汽车站的周围因人流聚集效应明显，很容易形成庞大的地下商业和地面商业联动的立体商业架构和氛围，这是目前平面交通无法做到。

观点3：娱乐休闲旅游有望“腾飞”

因轨道交通形成而出现的新型商业消费区不能走广深同类型的商业消费路线，必须通过差异化经营和竞争才能吸引珠三角客流。

张毅表示，日后东莞的商业比较适宜发展娱乐休闲旅游项目，如华南MALL的商业定位就很具有前瞻性，并有可能因轨道交通的建成而拉动该商业的城际消费力。

而松山湖、洪梅这类站点区域比较适合发展生态观光旅游或水乡特色休闲旅游，东莞要抓住本区域的特点，发展其他城市没有的特色项目才能吸引珠三角人流前来消费。

观点4：高端消费人群“外流”珠三角

在东莞，将来可以通过广深铁路、广深港客运专线和穗莞深城际三条轨道交通来往广深。其中轻轨R2线和广深港客运专线建成通车后，坐轻轨R2线到虎门白沙站，再转乘广深港直达深圳站，全程仅需时间30多分钟，到广州也同样只要半小时。

轨道交通连接珠三角，越来越多的人可以来东莞旅游，也有更多的东莞人会走向珠三角的其他城市。

张毅认为，东莞的传统零售商业基础一直不如广深两地做得好，即便是轨道交通升级后，也不会有太多的人流聚集到东莞进行商业消费，因为同样的消费品在本地都买得到，为何要舍近求远到东莞买？

因此，在这方面东莞的零售商业跟广深相比没有任何优势。轨道交通的建成反而会促使更多的东莞高端消费人群到异地购物消费，这种情况难以避免。

2.地产格局：未来东莞地产格局看轨道交通

轨道飞架南北，“广、莞、深同城”成为现实。“前五年是什么推动东莞的城市化？是新城市中心的建设、高速道路路网的建设和松山湖的建设。未来五年则是轨道交通。”东莞万科副总经理王永飚认为，城际轨道和城市轻轨的建设，从根本上提升沿线城镇的聚集功能，从而持续拉动房地产业的发展，地域优势明显的东莞将成为一大受益者。

中信华南（集团）东莞有限公司副经理陈剑勇也认为，首期轨道交通的通车对新城中心、换乘点沿线的地产促进是显而易见的，但因这项工程建设周期长的缘故，对一些老住宅片区的价格影响估计不会太大，因为几年之后，老片区的房子已经比较陈旧，通车后对这些老房子的品质价格刺激作用是十分有限的。

而对于日后开发的新住宅片区如中央生活区、松山湖片区等，则刺激更大。“这些住宅片区要五六年后才会成熟，如果赶上轨道交通通车，而这些新区又有很多新房子，那这些新一代生活片区的价格肯定会因轨道交通的通车而水涨船高。”

3.城际互动：珠三角城市竞争力将全面提升

城市间的轨道交通通车后，这条交通纽带会更紧密地将各个城市捆绑在一起，特别对促进广州、东莞、深圳的城市经济融合有很大作用。

“城际轨道开通后会对我们这些住在深圳，工作在东莞的人是一大利好。”周会川笑着说，他是东莞星彦地产的副总经理，总公司在深圳，每个星期有几天时间是来回往返于深圳、东莞两地，“城轨开通后，每次来回只要半个小时就可以了，比我们现在自己开车要节省时间，也不会那么劳累。”

雷非非也表示，未来珠三角可以通过轨道交通快速连接各市，城市间的人群流动加快，消费置业互相渗透，产业间的转移流动也更加频繁，轨道交通将让珠三角整个城市群的综合竞争力得到全面提升，城市间的资源完全能做到共享和互补，珠三角经济发展将从目前难以突破的瓶颈中挣脱出来，获得新一轮的经济繁荣。

4.轻轨时代的生意经：生意也要跟着轻轨“跑”

轨道交通的全面动工也让在沿线站点做生意的各路老板看到了更大的商机。

长安金铭国际工业模具城副总经理李广东表示，长安一直是五金模具物流的采购中心，在轨道交通未形成以前，长安的五金模具物流采购发展比较粗放，因为受交通条件的限制，老板们只能通过开分店的形式扩大采购网络，物流配送的辐射范围比较窄，能够将物流配送及时有效地大批量发送到珠三角各地的成功例子不多。

“其实我们公司一直想做珠三角五金模具配送物流港，但目前的交通条件还没有形成，如果轨道交通建成了，这个物流港的计划就可以实施了。”

李广东认为，有了快速轻轨交通网络，物流配送网将会更大、更密集，不仅可以节省配送成本，还能更省时、更快捷，对于这群做物流、采购平台的生意人来说，商机更多了，如果把握好机会，就能把生意做大做强。

买铺置业首选站点商圈

如今，东莞市民一说到买铺置业，个个都把眼光集中到轻轨沿线的地产项目中。

4月中旬参加鸿福西路希尔顿广场商铺竞投的一对深圳夫妇看着价格上涨频频出价，他们告诉记者，已经准备了足够钱，对购买商铺是势在必得的。他们表示，60000元/平方米的街铺对于东莞来说觉得很高了，但是看好东莞的发展，愿意押宝在这里。

林云是东莞一家外资公司的财务经理，“我想投资一些城轨经过路段的铺位，现在这些铺是不会旺起来，但是等城轨开通了，它肯定会慢慢旺起来的，可以等着它升值。”林云说。

就算是经历过楼价大跌、目前仍背着“负资产”供楼的张小姐也信心满满地说，“我的房子虽然现在跌价，但我对这房子的后市有信心，因为房子的位置就在轻轨站点的附近，如果轻轨开通了，附近的人流、商业、地产都会跟着旺起来，我这房子自然会升值，租出去也容易。”