望牛墩打造水乡小城 轨道交通影响楼市存发展潜力

　　今年4月，望牛墩镇委书记黄庆辉接受媒体集体采访时表示，望牛墩镇“船小好调头”，未来，望牛墩要走“水乡特色”，利用区位优势，打造岭南水乡枢纽城，目前，已在枢纽站附近统筹了4万平方公里，整体招商开发，招揽一个文化“航母”来投资地块，承载重大旅游文化项目，将把杜屋、洲涡片区打造成酒店商务居住区、游艇区，将洲涡、洲湾片区发展成现代都市农业休闲观光区，将横沥片区谋划成湿地公园休闲区，以“四个片区”集中展示望牛墩现代岭南水乡小城的特色。并计划在该地块引进一个文化方面的“航母”项目，希望打造成像深圳华侨城那样具有实力且有品位的核心区。

　　此野心蓬勃的规划一出，不仅引来众多业内人士的关注，更引来东莞本地众多普通民众的不乐观吐槽。望牛墩镇面积31.57平方公里，经济相对落后，属于东莞欠发达镇。据第六次人口普查，常住人口也只有8.5万人，是以当地的楼盘建设、投资置业一直很冷清，楼市尚处于起步阶段。据2011年10月数据，望牛墩镇成交新建商品住宅仅4套，约858平方米，均价3901元/平方米。目前，望牛墩售完的商品房只有四季名苑，没有在售楼盘，处于规划建设中的有富盈四季华庭和联华国际文化地产项目芙蓉故里，也就是说望牛墩镇没有新增供应和库存，处于无房可售的真空状态。业界人士认为望牛墩楼盘少，潜力大，但过程可能有些漫长。

　　那么望牛墩都有哪些利好让其如此底气十足呢？且看：

　　新轨道交通利好 边缘走向枢纽

　　“火车一响，黄金万两”，尤其是轨道交通能够大大提高土地价值，往往成为楼市狂飙突进的强有力推手。2011年10月9日，东莞城乡规划局会议透露，未来五年东莞城建重点转变向“强心、宜居、内畅、外联”。所谓外联，指的是加强与珠三角其他城市的联系往来，主动参与区域分工。在推进“外联”的计划中，虎门火车站、东莞火车站（石龙新火车站）、东莞火车东站（常平）、望洪站等四个轨道交通枢纽站关系到东莞在新一轮区域竞争中的成败，成为城建重点工程。

四通八达的交通将为望牛墩发展带来便利

　　据《东莞市轨道交通网络规划调整推荐方案》显示，望洪站规划有穗莞深、佛莞、市域R1线，轨道交通站点望洪站分别设置在洪梅氹涌村和望牛墩下漕村，此外穗莞深在望牛墩还有另外的站点。

　　那么，通铁路的望牛墩突然有了3条轨道交通线，楼市未来将怎么发展？

　　光耀地产东莞公司营销总监欧梓彦把望牛墩-洪梅片区类比做早年由地铁3号线、华南快速干线带动的广州华南板块、金沙洲板块，他认为有了轨道交通，望牛墩-洪梅片区楼市发展潜力很大，以后要上好几个台阶，将促使广州东部更多客户选择在这个片区置业。不过，欧梓彦也表示，这个片区距离市区不远，跟市区之间应该会有购买力输入与输出的双向关系，高端消费将被市区的优质资源吸引走，而市区承受不起房价压力的市民有可能分流到望牛墩-洪梅片区。因为这个片区经济相对较为落后，楼市发展应该会以中低端消费为主。

　　临近广州 价格洼地吸引投资客

　　2012年2月东莞市委书记徐建华在广州表示，在广州南沙未来的发展中，紧邻广州的东莞虎门、望牛墩、沙田等镇，不管形式上划不划归，实际上都会纳入到南沙的发展规划中去。而这些镇区纳入南沙发展规划后，周边楼盘必定保值升值。

　　望牛墩临近的广州地区，房子单价至少也要七八千元/平方米，而望牛墩只有4000元/平方米左右，价格洼地实在明显。再加上规划上的利好，广州投资者早就见证了地铁开通对房产价值带动，因此很看好东莞轻轨沿线楼盘。

 　　片区发展潜力大但壮大尚需时日

　　但东莞中原地产策略研究总监车德锐表示，楼市要繁荣第三产业必须要发达，但是望牛墩-洪梅楼市第三产业没有什么起色，要发展这个片区，要等到道滘发展得差不多之后，“城南”概念成熟之后，才能有大进展。

　　另外，一个注意的现象是，东莞某本土开发商在望牛墩储备了60多万平方米的土地，说了好几年要开发了，但是到现在都没有太大进展。看来，鉴于经济、消费力等因素，望牛墩-洪梅片区的发展壮大尚需时日。多业内人士表示，望牛墩楼市潜力大，如果是投资置业，必须用闲钱长线持有，不适宜短线操作。

　　【动态】望牛墩楼市目前开工项目

　　四季华庭占地3.4万平方米，总建筑面积10.3万平方米，紧邻广深高速公路，119省道旁，位于望牛墩较为中心的地段。根据计划，该项目采用的是东南亚皇家园林风格设计，主力户型是86—107平方米的两、三房，采用两梯三户设计，南北朝向设计，是一个中端楼盘。目前咨询中心已经开放，正接受优惠登记中。

　　富盈地产在谢岗、石碣及望牛墩等多镇区布点，抢占开发中的镇区市场，挖掘镇区潜力，四季华庭能否带旺望牛墩市场，尚需观察。

　　“芙蓉故里”文化地产项目是联华国际继星河传说项目后，在东莞本土开发的又一个大型复合型文化地产项目。

　　“芙蓉故里”文化地产项目地处广深高速公路，107国道及东莞市环城路临近项目驻地，项目的后面有连接建设中的沿海高速路，区位优势名显，交通非常发达。总占地面积约1000亩，建成后总面积近80万平方米。该项目规划内容有生态湿地公园、文化商业步行街、国际学校、儿童游乐园、乡村俱乐部、运动馆、标准足球场、高档企业领袖会所、艺术村、风情餐饮、乡村购物步行街、文化休闲公园、运动休闲酒店等等，是一个集岭南特色商贸、艺术交流、旅游、高端住宅于一体的大型国际化综合社区。