东莞楼盘集中签约致使成交井喷 均价结构性回落

    一、楼市观察

    1、一周商品房成交回顾：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周（5月7日至5月13日）商品房成交面积12.47万㎡，环比上升43.65%，同比下降2.51%；成交套数1345套，环比上升58.42%，同比上升2.20%；成交金额9.95亿元。

    本周住宅成交面积11.67万㎡，环比上升57.63%，同比上升1.74%；成交套数1209套，环比上升71%，同比上升8.72%；成交金额8.79亿元。本周非住宅成交套数136套，成交面积7911㎡，成交金额11611万元。

    价格方面，本周住宅成交均价为7527元/㎡，环比下降17.69%，同比下降10.28%。其中普通洋房成交均价为6576元/㎡，高端洋房为8637元/㎡，豪宅洋房为10217元/㎡，别墅为16375元/㎡，公寓为8366元/㎡。

    五一成交楼盘集中网签，本周楼市新增供应大放量。

    本周东莞楼市供应明显放量，13个项目供应套数2622套，供应面积25.91万㎡，达到今年楼市供应面积的最高位。其中，洋房有9个项目供应2342套，面积21.64万㎡。别墅有汇景御泉香山和北大资源.御湾供应65套，面积1.4万㎡。非住宅新增供应215套，面积2.87万㎡。本周东莞楼市供应明显放量，主要原因是：其一，五一期间成交的楼盘集中在本周网签。供应的13个项目当中，卓越蔚蓝城邦、南国雅苑、皇家公馆、葡萄庄园、景湖荣郡、江南第一城6个楼盘集中在五一期间开盘，其中卓越蔚蓝城邦、南国雅苑、皇家公馆3个项目供应套数均在300套以上。御花苑、汇景御泉香山、富盈.盈翠曦园3个项目在五一期间加推产品。其二，全新项目入市支撑供应量走高。如迎宾豪苑本周供应421套洋房和25套商铺，万达广场新增供应46套商铺。

    本周东莞住宅成交量明显回升，价格呈结构性回落。

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交1209套，日均成交172套，这已是达到旺季时期的成交高位。本周东莞住宅有135个楼盘成交记录，其中以性价比较高的楼盘最为热销，如成交均价为6400元/㎡的花样年.江山本周签约54套，夺得洋房销售榜冠军。恒大雅苑在五一期间开盘，当天推出100多套，售出60多套，其中以113㎡的较为热卖，当天推出50套卖出31套。五一假期过后，恒大雅苑仍然频繁造势，推出少量特价房，更是打出黄金假期大优惠延续一周的口号。恒大雅苑因其性价比合理，均价仅为7900元/㎡，促销优惠力度大，受到近期市场的热捧，本周恒大雅苑和卓越蔚蓝城邦花园各以50套的成交量位居洋房成交套数第二。本周东莞住宅成交呈量大升，价格结构性回落的格局。住宅成交1209套，环比上升71%，住宅均价更是从上周的“9”元大关回落至“7”字头，落差较为明显。

    究其原因：其一，五一期间楼盘加大推货量，10余个楼盘集中开盘。开盘楼盘普遍取得不错的出货量，五一成交楼盘集中在本周网签，导致本周楼市出现井喷成交的局面。其二，一二线镇区仍然是当前东莞房地产的主流市场，本周三线镇区楼盘成交比例上扬，个别楼盘成交活跃如皇家公馆、南国雅苑等。上周东莞三线镇区楼盘成交34套，占比重4.78%，本周三线镇区成交133套，占比重11%。城区楼盘因供应量充足，区域竞争激烈，普遍采取以价换量的走货策略。房价已在前期的调整当中基本见底，二三线镇区楼盘价格普遍在5000-7000元之间，镇区楼盘的低价入市，使得东莞房价正在趋向合理区位。其三，本周东莞高端项目成交比例明显减少。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞豪宅和别墅共成交57套，占比重4.7%，上周东莞豪宅和别墅共成交60套，占比重8.44%。从本周楼盘成交单价来看，成交均价在8000元以下的楼盘成交899套，占比重74%，成交均价在9000元以上的有117套，占比重9.65%。项目成交发生结构性的变化，导致本周房价有明显的回落。

    刚性需求释放，带动中小户型产品热销。

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周洋房成交975套，公寓成交67套，别墅成交18套。其中面积区间位于60-120㎡的洋房成交663套，占比重68%。面积在140㎡以上的大户型成交143套，占比重14.67%。受政策抑制投资性、扶持合理购房需求的大势所趋，开发商加大刚需产品的推货力度。扎堆入市的刚需楼盘，开发商为抢占市场最大份额，普遍采取降低房价和促销优惠走货的策略。刚需在开发商频繁的促销造势下得到有效释放，带动本周中小户型产品的热销。
而大户型产品的销售压力相对较大，目前仍没有较为明显的价格调整，购房者购买大户型产品还存在一定的议价空间。迫于大户型产品的销售压力，预计后市此类产品或会面临一轮价格调整。

    借助“母亲节”主题，本周楼盘活动促销打折频繁。

    五一过后，楼盘推货节奏放缓，上周东莞楼盘营销冷冷清清。本周日正值母亲节，按照中国人的传统，百事以孝为先。本周开发商借助“母亲节”主题，推出各种营销造势活动。本周比较大型的营销活动有东江豪门于5月11日开盘，当天推出40多套，销售了30多套，北大资源.御湾于5月13日开盘，当天推出30多套别墅，现场还有影帝任达华亲临助阵，人气较为热闹。从本周两个开盘楼盘来看，基本达到9成的销售量。

    借助“母亲节”主要，本周有不少项目加推产品。如精英世家加推最后18套三房，献给母亲；滨江公馆母亲节推出10套特价房，深业欧景城加推剩余单位，惊喜回馈等。暖场活动上有虎门国际公馆别墅样板房开放，恒大帝景举办“母亲节给她家的温暖”主题活动，世纪城玫瑰公馆举行“星期8”东莞首个大型角色扮演主题活动，万科翡丽山举行“浓情五月，感恩母亲”的活动等。
存款准备金率下调，刚性需求或会从中受益。

    4月CPI同比增长3.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点。从数据来看，基本上符合市场的预期。目前，通货膨胀有效地回落，物价形势较为稳定。4月人民币贷款增加6818亿元，同比少增612亿元，远低于此前市场过千亿的预期，投资需求出现增长疲软状态。4月规模以上工业增加值同比实际增长9.3%，比3月份回落2.6个百分点。4月的工业增加值呈现出下降趋势，出口受阻制约着工业在短时期的发展，反映了全球经济环境仍然很严峻。多项数据的增速回落表明经济增长态势不容乐观。

    4月货币信贷增速明显回落，是总需求疲软的反映。工业增加值等宏观经济活动增速超预期放缓，加大了货币政策主动调节的压力。4月通胀压力回落，通胀下行趋势给货币政策的逆周期操作提供更大空间。5月12日晚间，央行宣布从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。在当前不景气的环境下，央行下调存准率是对当前经济明显下行的及时反应。这也是央行今年来第二次下调准备金率。此次下调存准率预计会向市场释放4000多亿元流动性，对于稳定经济增长、提振股市信心是一个利好消息。此次“降准”后，各银行会拥有更多的信贷额度，将为差别化信贷政策继续执行提供更多信贷支持。目前全国各大城市房价停涨，部分城市房价出现一定程度回调，投资投机性需求基本上被挤出市场。下调存准率后，首套房贷利率或会继续宽松。在保持房地产调控基调不变前提下，实施严格的差别化的住房信贷政策，适当支持刚性需求，楼市刚需或会从中获益。

    二、土地市场

    本周新增供应地块：（无）

    本周成交地块：

    本周东莞有两宗土地出让，分别是凤岗镇雁田村地块和东城区主山社区地块。编号2012WG016的凤岗镇雁田村地块，以底价被东莞市三正雁田房地产开发有限公司收入囊中，该地块占地面积5.62万㎡，容积率为1.6，成交总价22670万元，折合楼面地价2521元/㎡，地块地理位置十分优越，与去年12月拿下的2011WG008地块连为一体。显然这是继上个月，三正地产以79轮的激烈竞价，拍下卧龙山后续开发地块之后，本月三正地产再次在土地市场满意而归，据悉该地块实际上与2011WG008连为一体，是三正地产深耕凤岗房地产市场的又一力作，两地块合计占地面积超过12万㎡，总建筑面积近20万㎡，将打造成一个大型复合标杆楼盘。

    东城区主山社区地块毫无疑问地给万达拿下。该地块占地面积高达12.39万㎡，容积率为3.232，成交总价140150万元，溢价率1.56%，折合楼面地价3500元/㎡，该地块将建成包含住宅、商场、写字楼、五星级酒店在内，总建筑面积达到40万㎡的大型城市综合体，成为继长安万达广场之后，东莞的第二座万达广场。

    三、二级市场

    1、新增供应

    本周新增供应项目：

    2、商品房总体成交

    本周商品房总体成交情况：

    本周（2012.5.7-5.13）商品房成交面积12.47万㎡，环比上升43.65%，同比下降2.51%；成交套数1345套，环比上升58.42%，同比上升2.20%；成交金额9.95亿元。

    本周住宅成交面积11.67万㎡，环比上升57.63%，同比上升1.74%；成交套数1209套，环比上升71%，同比上升8.72%；成交金额8.79亿元，成交均价为7527元/㎡，环比下降17.69%；同比下降10.28%。

    本周非住宅成交套数136套，成交面积7911㎡，金额11611万元。

    3、物业类型成交

    本周各物业类型成交情况：

     4、住宅成交量价走势

    本周（2012.5.7-5.13）住宅成交1209套，成交面积11.67万㎡，成交均价为7527元/㎡，环比下降17.69%。本周住宅中位数价格为6617元/㎡，环比上周6958元/㎡下降4.9%。

    5、住宅成交单价区间分布

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1209套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有116套，占比9.59%；成交价格在5000-6000元/㎡共有244套，占比20.18%；成交价格在6000-7000元/㎡共有300套，占比24.81%；成交价格在7000-8000元/㎡共有239套，占比19.77%；成交价格在8000-9000元/㎡共有196套，占比16.21%；成交价格在9000-10000元/㎡共有47套，占比3.89%；成交价格在10000元/㎡以上共有67套，占比5.54%。

    6、区域住宅成交

    本周各区域住宅成交情况：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1209套，成交面积11.67万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有31个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有南城、万江、黄江等9个镇区，成交套数在10-40套的有中堂、樟木头、东坑等14个镇区，成交套数在10套以下的有莞城、大岭山、茶山等8个镇区。其中排在前列的镇街有南城265套、万江92套和黄江90套等。

    从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有厚街和长安2个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有松山湖、大岭山、虎门等6个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有凤岗、樟木头、塘厦等10个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有大朗、麻涌、常平等13个镇区。

    7、各住宅类型成交

    8、楼盘成交排行

    本周洋房成交情况（前10名）：

    本周公寓成交情况（前10名）：

    本周别墅成交情况（所有项目）：

    本周商铺成交情况（前10名）：

    本周写字楼成交情况（所有项目）：

    本周车位成交情况（前10名）：

    9、开工信息

    四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

    ★个案名称：东江豪门

    本周主题：36栋开盘，成交砸金蛋，抽奖活动，套圈游戏

    下周预告： 抽奖活动，套圈游戏

    地段： 企石杨屋村

    主推户型：96㎡2+1房，130㎡3+1房（非合拼）

    佳兆业东江豪门位于东江南岸，与黄大仙公园隔路相望。东南侧为金椅豪园社区，东北角紧挨企石镇水厂。南面临农民房，西面临路为东江第五水厂。佳兆业东江豪门与东江大道有4米-5米落差。一线东江美景，自然资源丰富，毗邻黄大仙公园，上风上水宝地，生态养生豪宅。户型南北通透，格局方正，超大赠送面积，高实用率，性价比高。本周五36栋开盘，成交砸金蛋，抽奖活动，套圈游戏。

    ★个案名称：北大资源御湾

    本周主题： 273-460㎡城央别墅盛大开盘

    下周预告：无

    地段：万江新华南MALL

    主力户型：273-460㎡城央别墅

    北大资源御湾位于东莞新华南MALL（城市候机楼旁），占地面积约10.49万㎡，建筑面积，约31. 5万㎡。规划建筑共有110套别墅及部分高层物业。本周末北大资源273-460㎡城央别墅盛大开盘，影帝任达华到现场助阵。

    ★个案名称：中信•森林湖

    本周主题：黄霖教授助阵森林湖，母亲节主题亲自活动

    下周预告：5栋即将推出

    地段：南城东莞大道与环城路交汇处

    主力户型：128—145㎡

    中信森林湖兰溪谷于4月29日加推8栋3单元28套128㎡户型，本周项目将会推出13栋一口价单位以及8栋128—145㎡单位持续热销。同时，黄霖教授本周末坐诊森林湖，现场还举行母亲节主题活动，欢迎前来了解。中信森林湖兰溪谷将会推出5栋产品。

    ★个案名称：滨江公馆

    本周主题：“母亲节10套特价，一元豪礼竞拍

    下周预告：无

    地段：万江区莞穗大道万盛花园大门旁

    主力户型：98-148㎡4房

    滨江公馆位于万江最繁华最热闹的万龙片区，莞穗大道与蓬庙桥交汇处。23万㎡大盘，一线崛起中的万江城区，高端居住区集中地。超高赠送户型，使用率达145%和8万㎡，再加上英伦纯正台地园林，1000户业主已经入住。在母亲节这个特别的日子，滨江公馆感恩回馈，推出10套特价房，现场还有一元豪礼竞拍。

    ★个案名称：皇庭壹號公馆

    本周主题：梅赛德斯奔驰SLK体验试驾

    下周预告：无

    地段：石龙沙河大桥北

    主力户型： 仅限10套，420㎡联排别墅一口价188万

    皇庭壹号公馆总占地面积约342514㎡，分二期开发。目前推出的为项目一期，一期占地面积约171056㎡，建筑面积约95875㎡，容积率约0.56，共包括313套精工别墅，是莞北地区唯一的大型纯别墅社区。周末皇庭壹號公馆推出10套特价房。

    ★个案名称：虎门国际公馆

    本周主题：别墅样板房开放

    下周预告：无

    地段：虎门白沙

    主推户型：90-130㎡洋房

    虎门国际公馆由黄河集团开发，山水连城万众景仰。三山一湖，高铁首府，为其产品的亮点。目前在推90-130㎡洋房，均价在8500元/㎡左右。本周推出二期银湖别墅奢华样板房盛大开放，一期别墅提前收楼。

    ★个案名称：汇景御泉香山

    本周主题：香山课堂开课

    下周预告：无

    地段：清溪镇清凤大道与香山路交汇处

    主力户型：112-145㎡3、4房

    汇景•御泉香山为汇景地产实力钜献，清溪百万大盘首期产品。其项目位居于生态清溪，原生态私属山湖资源。打造纯法式风格生活模型，超高赠送产品，洋房N+1、别墅1：1赠送。深圳北顶级别墅区，价格洼地，投资首选。目前在推112-145平3、4房，本周项目香山课堂开课。