对楼市前景看法分歧 外资大笔抛售在华物业

据媒体报道，摩根士丹利计划出售在上海的部分住宅项目，包括租金昂贵的新天地区域的100多套酒店式服务公寓。业内人士表示，外资此举或源于对房地产市场前景不乐观，或为缓解次贷危机带来的困境。

一改“只进不出”风格

此次计划出售的新天地区域的物业项目是摩根士丹利2003年购入的，是该行在上海地产市场较早的一笔重要投资。这次行动一改大摩此前5年在中国房地产市场“只进不出”的作风。

据介绍,摩根士丹利手上的另一项公寓项目“华山夏都”有可能成为另一个出售目标。2006年6月，大摩购入高端物业“华山夏都”A栋116套物业，涉及金额7.6亿元。

除大摩之外，花旗也酝酿将一处上海住宅物业出手。2006年底，花旗名下房地产投资基金将上海闵行区“漕河景苑”其中两幢高层小户型公寓收入囊中。

早在去年底，一些外资大行就开始出货。高盛集团作价1.5亿美元出售了上海的写字楼高腾大厦，这栋大楼是高盛于2005年斥资1.076亿美元买下的，也是该行在中国大陆楼市首笔大规模投资。

摩根士丹利是涉足中国房地产市场较早的境外投资机构，从2003年开始，大摩陆续在上海砸下数十亿人民币，涉及商业广场、酒店式公寓、大型办公楼以及项目开发。大摩还在2006年初发表一份声明，自称可能成为“上海最大的一家全球地产投资者”。

2004年下半年，摩根士丹利与复地集团合作，投资约5000万美元建设位于黄浦老城区的“复地雅园”。2005年6月，大摩以8.46亿港元代价收购了上海永菱房产发展有限公司92%的股权，从而获得位于淮海路的“上海广场”。

2005年9月，摩根士丹利与上海盛融投资有限公司联合以9000万美元对价成功收购上海世界贸易大厦。2006年7月，摩根士丹利与浙江绿城集团签约，以19.6亿元人民币的价格接手了位于上海市南京西路的东海广场。2007年初，大摩与合作伙伴永业集团再度以13亿元人民币获得上海卢湾区核心地区一块商业用地并共同开发。

“多”“空”说法令人眼花缭乱

这些动作让人不禁想起9月以来外资大行发表的有关中国房地产市场的各类报告。9月3日，摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆在研究报告中表示看好中国房地产业，认为随着出口放缓，房地产如失去其作为经济增长的引擎地位，很容易引发中国经济硬着陆，预测楼市政策可能会在明年一季度有所松动。

王庆称，中国房地产行业不存在价格泡沫，房屋价格相对家庭收入从1997年以来下滑显著，房屋购买能力从2003年以来都处于较稳定的水平。他认为房屋的平均价格没有比5年以前更贵，因为家庭收入的平均增长速度比价格增长速度更快。

9月12日，摩根士丹利又发布一份与之相悖的研究报告，高调唱空中国房地产。该报告称，中国大城市的房价已经急跌，房地产行业崩盘的可能性很高，而且可能会对银行业的盈利表现造成重大冲击。

报告指出，房地产商减价促销的情况已在内地多个主要城市出现，中国房地产龙头万科企业带头降价25%-30%。香港上市的雅居乐也表示，年初至今已降价10%-15%，并调降今明两年销售量目标逾30%，地产市场上半年遭受严峻考验，下半年也难有突破。

几乎在同时，高盛也发布研究报告指出，中国房地产不良贷款风险将在今年第四季度和2009年上半年开始显现。报告认为，中国楼市疲软冲击银行业的最坏时候还没到来。因为房产业的成交量持续下滑，购屋者信心减弱，空屋率持续增加与毛利率下降，将导致开发商遭遇现金流困扰，银行业中的房地产不良贷款风险将大为提高。

随后，雷曼兄弟中国区首席经济学家孙明春在一份最新报告中称，中国房地产市场正处在压力之下，市场供给过剩，潜在库存或需三四年才能消化，大城市的住房承受能力正在恶化，未来几个月房价应该会继续下跌，并持续至明年下半年。孙明春同时表示，长期来看中国房地产市场将继续增长，成长会持续20至30年。

大行研究报告看法不一，甚至前后矛盾，行动更是扑朔迷离。本月初有媒体报道，摩根士丹利正在筹建一个规模约为100亿美元的房地产基金，其中15亿美元以上的资金将在未来几年投向中国，目标是上海等大城市的房地产项目。

对于这些相悖的动向，有分析人士认为，大摩出售在华物业或为缓解眼前困境，华尔街各大投行因次贷危机遭受重创，贝尔斯登、雷曼兄弟和美林已相继倒下，摩根士丹利处境也不容乐观，出售已获得盈利的在华物业可以缓解困境，可能并非完全看空中国房地产市场。