希尔顿广场建造总经理邓学冠：鸿福路住宅可涨到8千

    家乐福的强势进驻，使鸿福路商圈的业态布局更为合理，也让希尔顿广场有了更多“叫板”市场的资本。这个聚集了商圈人气的商住一体项目，迅速成为市场的“宠儿”，无论是两房住宅、SOHO商务概念写字楼还是街铺竞投，均取得了不错的销售成绩，也折射出东莞房地产市场逐渐回暖的迹象。“鸿福路沿线的楼盘升值空间很大，房价已基本触底，可适当出手置业”，希尔顿广场建造有限公司总经理邓学冠在接受记者采访时如是说。

    不会再提价了 要重视市场口碑

    房掌柜：希尔顿广场自推出市场以来，一直受到自住买家和投资者的青睐，目前的销售情况是怎样的？

    邓学冠：希尔顿广场SOHO写字楼还剩18套，住宅剩余不到100套，街铺竞拍也很理想，销售的情况还是令人比较满意的。

    房掌柜：希尔顿广场的写字楼、街铺销售情况都很理想，您对住宅有多高的期望值？吸引消费者的卖点又是什么？

    邓学冠：79-83平米的两房住宅非常适合首次置业者，房子有很大的升值空间，容易转手，价格也比较划算。周边的交通路网十分发达，出行很便利，到CBD步行只需5分钟，购物、消费等商业配套十分齐全，可以享家乐福带来的繁华，办公、居家都可以在一起。这些都是希尔顿广场住宅的卖点，家乐福预计10月就开张了，有这个主力店作为支撑，住宅销售是不成问题的，6、7月份就会收尾，绝对会出现世纪广场的住宅“世纪银座”当年的销售盛况。随着商业氛围的逐渐成熟，这一带的租赁市场也会迅速活跃起来。

    房掌柜：希尔顿广场项目销售如此成功，你认为其中的奥秘在哪里？

    邓学冠：希尔顿广场的地段、商业配套都很好，随着鸿福商圈这两年的崛起及家乐福的强势进驻，保障了一天1万、周末3万的高人流量。目前的价格比开盘时涨了1-2个点，这个价格是被市场接受的，我们要给置业者预留升值的空间。

    房掌柜：希尔顿广场在“五一”这个销售节点会进行价格方面的调整吗？

    邓学冠：希尔顿广场目前的招租及经营管理几乎不存在压力，有提价的空间，但不会再提价了，我们做事比较保守与稳健，也重视市场口碑，打造的产品要对得起消费者和市场。销售策略在家乐福进驻希尔顿广场之前就定下来了，不会有很大的调整。五一会搞搞气氛，答谢一下业主，对个别特价单位进行价格优惠，会比平常的折扣多几个点的优惠。

    形成社会影响力再考虑扩张

    房掌柜：当时东城世纪广场、世纪银座也是您操盘的，那是很成功的操盘案例，能简单谈谈吗？

    邓学冠：世纪广场、世纪银座确实卖得很不错，但没赚到什么钱，只能说是微利，那时拿地的价格很高，把开发成本、税费、银行利息去掉，摊下来的利润空间就很小了，世纪银座的租客大多是日韩人士，当时开盘价格是4880元/平米，现在的租金收益水平与金月湾花园不相上下，一房一厅可以租2500元/月，回报率很高。希尔顿广场拿地的价格比世纪银座还高，目前销售状况也不错，有房子就得卖。不少开发商高价拿地、低价卖，不降价堆在那里不出货，会造成负面的影响，人家还以为你的房子卖不出去。

    房掌柜：下一步准备开发什么样的产品，会有所侧重吗？在战略扩张方面有什么样的打算？

    邓学冠：我们下一步开发的产品会有一两个纯商业项目，也有纯住宅项目，商铺、住宅都有涉及，开发有多种组合，具体得看股东们的资本安排。做每个项目之前，我们都会进行市场调研，分析这个市场，现在一些项目已进入市场调研以及方案设计的阶段，同时也会投入精力对已建成的项目进行改良，树立一个良好的市场口碑。暂时只考虑在东莞开发项目，现在企业规模还比较小，等到形成市场影响力再考虑扩张。

    房掌柜：作为东莞本土开发商，觉得与深圳等外来开发商竞争的优势、弱势各在哪里？

    邓学冠：有优势同时也有弱势，要辩证地看待。外来开发商的团队管理能力比本土开发商做得好，这是值得肯定的，但话说回来，东莞本土开发商比外来开发商更熟悉东莞市场。整体来说，对双方都有好处，可以互相学习、实现互补。

    3-5年后 鸿福路住宅可能涨到8000元/平米

    房掌柜：对东莞楼市未来的走势怎么看？

    邓学冠：对于中国经济，我们要抱保守乐观的态度，人口基数大，加之国家大力拉动内需，经济最痛苦的时期都已经表现出来了，未来两年不会落入谷底。经济逐渐回暖了，楼市也会跟着回暖的，下半年降价的空间很小，只会止跌小幅度回升。未来两三年也不会出现大跌大涨的趋势，东莞房价已基本触底了，不排除有个别楼盘顶不住资金压力，会采取降价策略，但总体来说，未来两年楼市会很稳定。

    房掌柜：现在东莞怎样的房价比较健康？“五一”是否入市抄底良机？

    邓学冠：鸿福路一带的楼盘升值潜力很大，鸿福路当年的房价只要4000多元/平米，这么低的价格是不健康的，在5000元—6000元/平米的价格区间是比较合理的，6500元/平米是比较健康的，太高了与市场相背离，等到鸿福商圈的商业真正成熟起来，商业气氛形成时，这里的租赁市场是很活跃的，也将成为一个爆发点。3-5年内，鸿福路写字楼的价格将会涨到8000元—10000元/平米，住宅也会涨到8000元/平米左右的价格。现在是抄底的好时机，不出手，过后想买鸿福路的房子也没得买了。