中原地产：库存量居高不下 房企生存仍面临严峻

　　据《中原地产研究2012上半年刊》介绍，下半年开发商的销售和资金依然面临严峻考验，采用灵活的销售策略加快资金回笼速度，以缓解调控周期内不断攀升的库存压力依然是开发商年内面临的艰巨任务。另一方面，随着下半年政府推地力度加大以及推地策略改变，土地市场有望走出低迷行情，对于有实力的开发商来说，依然存在拿地扩张的机会。

　　库存居高难下 去化任务艰巨

　　中原集团研究中心认为，2012年下半年，随着中央实施降息降准等扩张性的货币政策及各地方“微调”政策的陆续出台，刚性及部分改善性需求有望进一步释放，能否抓住窗口期，跑赢大市，取决于开发商是否能适应市场及时调整产品策略、营销策略，从而在行业加速洗牌中站稳脚跟。通过对上半年市场形势的分析，我们认为目前开发商仍面临销售和资金的双重压力。库存量高企依然是各家开发商必须面对的巨大挑战。

　　中原集团研究中心指出，持续两年多的房地产调控政策显著地影响了市场成交量。限购和限贷双重政策影响叠加使开发商在过去一年始终面临较大的销售压力。虽然开发商都不同程度地调整了各自的推盘节奏和推盘量，但库存量的持续增加却是不争的事实。根据中原的监测，自2011年5月份起标杆房企在售项目库存量 呈逐月攀升的态势。2012年3月份以来，销售市场持续回暖，标杆房企库存上升趋势受到抑制，房企库存压力有所缓解。但从绝对量上看，目前标杆房企的库存量依然处于高位。根据中原不完全统计，截至到2012年6月底，标杆房企在49个城市在售项目库存量相对于2011年同期增加了约6成。

　　据《中原地产研究2012上半年刊》数据显示，以标杆房企在过去12个月的销售面积月度平均值作为标杆房企的动态销售速度，据此推算，标杆房企的库存消化时间在2011年5月底为6个月左右，随着调控深入，该指标在2012年1月达到12个月的峰值，接近2008年底的历史最高位。3月份以后，销售市场回暖，库存消化时间逐步下降，到6月底，该指标降至10个月左右，指标下降速度依然缓慢。

　　从过去3年标杆房企供求量的变化中也可看出，2009-2010年市场供不应求，处于上升阶段。2011年调控深化，销售受限，市场库存上升。2012年3-6月市场虽有回暖，但供求基本持平。根据目前市场环境分析，由于政策环境仍偏紧并且短期内未有全面放松迹象，开发商依然要经历一个较长的去库存周期。现阶段，标杆房企的销售依然以当期有新推或加推盘为主，前期库存量的去化速度并不理想，尤其是其中的高端产品。采用灵活的销售策略加快资金回笼速度，以缓解目前仍处高位的库存压力是开发商年内面临的主要任务。

　　购地意愿颓靡 土地储备谨慎

　　据《中原地产研究2012上半年刊》显示，今年以来，土地市场陷入历史性低谷，供求双双萎缩。同时，限购限贷等主要政策未见松动，房企对后市信心不足。在此背景下，开发商的购地意愿明显下降。根据中原监测，2012年上半年，十大标杆房企的权益购地总金额为304亿元，较去年同期下降41%。从购地和销售的对比情况来看，今年上半年十大标杆房企权益购地金额与销售金额的比值仅为10%，这一水平是自2007年以来的最低位。华润、金地和绿城三家房企今年上半年没有增加新的土地储备。

　　土地是房地产企业赖以生存的根本，土地储备是开发企业发展战略的重要体现。总体来看，近年来标杆房企总土地储备始终维持在较高水平，并保持了较快的增长速度。截止到2011年底，十大标杆房企总土地储备约为4亿平方米，相对于2008年底增长了约1.8倍。今年上半年，由于开发商补充土地储备的热情不高，总土地储备较去年年底出现微幅下滑。

　　中原集团研究研究中心还指出，在当前调控的大环境下，过高的土地存量和消化周期会影响到公司的成长速度，增加其经营风险。所以我们预计，下半年开发商会加快周转速度：一方面，增强销售能力以消耗过去高速扩张时期累积的土地存量;另一方面，随着下半年政府推地力度加大以及推地策略改变，土地市场逐渐走出低迷行情，对于有资金实力的标杆房企来说，依然存在着一些低成本逆市扩张的潜在机会，可择机补充土地储备。