淡季中市场成交热度不退 改善型产品成交现好转

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周(7月9日至7月15日)商品房成交面积12.49万㎡，环比上升1.97%，同比上升31.85%;成交套数1284套，环比下降1.68%，同比上升29.44%;成交金额10.78亿元。

　　本周住宅成交面积11.61万㎡，环比上升1.81%，同比上升31.22%;成交套数1111套，环比下降2.29%，同比上升27.12%;成交金额9.65亿元。本周非住宅成交套数173套，成交面积8862㎡，成交金额11268万元。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8317元/㎡，环比上升5.34%，同比下降2.91%。其中普通洋房成交均价为6860元/㎡，高端洋房为8818元/㎡，豪宅洋房为11532元/㎡，别墅为14070元/㎡，公寓为8194元/㎡。

　　市场成交热度不退，开发商在淡季中维持较高的推货热情。

　　本周东莞商品房供应7.53万㎡，合计646套。其中洋房有景湖荣郡供应0.69万㎡，合计68套，紫檀山供应18套情景美墅。公寓供应有帕萨迪纳3.63万㎡，合计480套，别墅有海逸豪庭供应1.5万㎡，合计36套，虎门国际公馆1.34万㎡，合计30套。

　　本周东莞有北大资源.御湾、香市1号和龙光.君御旗峰开盘。从市场成交反馈的信息来看，北大资源.御湾开盘当天推出11栋和12栋的87-190㎡户型，其中以87-97㎡的刚需户型160多套，153-189㎡的改善型产品合计70多套。当天认购210多套，销售率达到90%以上。北大资源.御湾开盘取得不错的去货量，主要是市场维持较高的成交热度，楼盘来访客上升，该项目在开盘之前蓄客500多个客户。香市1号于7月13日启动人才公寓选房，当天22批客户全部认购。开发商在淡季中推货热情不减，市场上陆续有新增供应对接需求。

　　淡季中开发商宣传造势动作频繁，市场预热推广活动不减。

　　市场进入7月淡季中，楼市成交表现不俗。开发商把握时机，加大推货力度，市场营销推广的热度也不减。本周楼盘活动大致分为：加推、蓄客和预热性暖场活动。本周东莞有北大资源.御湾、龙光.君御旗峰和香市1号盛大开盘，万科金域松湖加推50套楼栋。上东国际、恒大御湖、富盈御荷等项目在认筹蓄客，恒大帝景、卓越蔚蓝城邦、中天城市之门、万科紫台等项目举行了一些预热暖场活动。暖场活动主要围绕“夏季DIY”和“奥运会”等主题展开。

　　除了在项目现场推出各种大小不同的暖场活动外，开发商在宣传造势方面也是较为给力。上周东莞有达鑫江滨新城、北大资源.御湾、恒大御湖、龙光.君御旗峰、江南第一城等项目投放了报纸广告。宣传方面以短信、报纸、网络、户外广告为主要渠道推广项目，频繁造势。淡季中开发商营销推广力度不减，宣传造势动作频繁，主要原因是：其一，市场成交持续好转，开发商乘势推货。宣传推广动作频繁，利于提高项目的关注度，为后期销售作铺垫。其二，在淡季中，宣传推广利于给市场造势，凝聚较旺盛的人气，维持成交氛围。

　　量微跌价上涨，市场集中度向个盘靠拢。

　　进入7月份的楼市淡季，市场成交热度不减。据东莞中原研究部监测数据显示，7月份上半月(7月1日-15日)东莞住宅成交2346套，同比去年同期1748套上升34.21%，7月上半月住宅均价为8088元/㎡，同比去年同期8284元/㎡下降2.36%。7月份，市场未见淡季的明显迹象。整体市场维持淡季不淡的势头，部分开发商顺势加推货量。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交1111套，环比下降2.29%，成交均价8317元/㎡，环比上升1.81%。住宅日均成交158套，环比上周162套，成交略有下降。本周东莞洋房有133个成交记录，成交套数在20套以上的项目有16个，合计424套，占洋房成交总量的42%。而上周成交套数在20套的项目合计387套，占比重38%。本周个盘成交集中度有所加大。随着楼市淡季的到来，供应短期内对接不上需求，成交很容易出现迅速萎缩，个盘分化的迹象将会越加明显。本周住宅成交进入前三甲的是中熙弥珍道42套、迎宾豪苑36套和万科金域华府32套。

　　本周日均成交158套，属于较为良好的成交记录，环比上周呈量微跌价小幅上涨的格局。量价成交出现的波动，属于市场的正常反应，整体维持平稳态势，主要原因是：其一，楼盘的积蓄客户和开盘节点具有周期性。前段时间不少项目处于蓄客阶段，开盘项目不多，导致最近签约量减少。其二，全新上市项目减少，不能及时对接市场需求释放。部分全新项目为引起市场的高度关注和在圈层形成好口碑，或采取低开高走的价格策略，首批客户能享受更大的优惠折扣力度，对购房者吸引力非常大。购房者处于对新项目的期待，选择暂且观望。其三，非毛坯修楼盘成交较多，支撑均价上涨。如本周较为热销的带非毛坯修楼盘有万科.金域华府成交32套，均价9400元/㎡，长安万达广场成交27套，均价10400元/㎡。随着购房者预期改变、新增供应的放量、降准降息使得购房成本直接减少，后市或会有更多的需求释放，市场成交有望进一步升温。

　　改善型客户逐渐出手，中大户型成交比重加大。

　　7月东莞楼市成交维持良好势头，最根本的原因是刚性需求持续释放，改善型客户逐渐入市。据东莞中原研究部监测数据显示，前周(6.25-7.1)120㎡以上的户型成交264套，占比重18%;上周(7.2-7.8)120㎡以上的户型成交307套，占比重29%，本周120㎡以上的户型成交333套，占比重33%。近期120㎡以上的改善型户型成交比重逐周增加，主要原因是：其一，东莞公积金“认房又认贷”的政策将于8月1日实施。部分改善型客户为赶搭政策末班车，近期迅速出手;其二，在刚需占主导的市场环境中，改善型需求一直得不到有效释放。历经两次降息的叠加效应，直接减少房贷成本，使得改善型客户逐渐出手。

　　珠海“双限”松绑被叫停，房地产调控基不变。

　　日前，有消息称珠海市住房和城乡规划建设局召开会议，决定在全市范围内取消楼市限价，且部分地区取消限购。仅5个小时后，相关负责人向媒体透露，由于种种原因，“双限令”松绑计划被叫停，珠海楼市双限政策维持不变。珠海限购松绑是今年以来又一个被紧急叫停的地方楼市新政。此前有“芜湖新政”、“上海新政”以及“河南新政”等。由此可预见，未来各地政策调控将会更为谨慎，市场仍以刚需为主，投机投资性需求仍严格受限制，政策调整唯有在合理区分投资性和改善性自住需求中寻求突破。

　　近期，部分媒体和一些开发商频繁势，传言调控政策软化，房价将回升，很多购房者听信其言，预期改变，迅速入市。温家宝7月7日在江苏省常州市调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归。温总理此番话表面，目前仍然处于政策的敏感期，房地产调控基调不变。中央也不会让房价反弹，造成楼市调控功亏一篑。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：

　　本周挂牌土地信息：

 

　　三、二级市场

　　1、新增供应

　　本周新增供应项目：

　　2、商品房总体成交

　　本周商品房总体成交情况：

　　本周(2012.7.9-7.15)商品房成交面积12.49万㎡，环比上升1.97%，同比上升31.85%;成交套数1284套，环比下降1.68%，同比上升29.44%;成交金额10.78亿元。

　　本周住宅成交面积11.61万㎡，环比上升1.81%，同比上升31.22%;成交套数1111套，环比下降2.29%，同比上升27.12%;成交金额9.65亿元，成交均价为8317元/㎡，环比上升5.34%;同比下降2.91%。

　　本周非住宅成交套数173套，成交面积8862㎡，金额11268万元，成交均价12715元/㎡。

 

　　3、物业类型成交

　　本周各物业类型成交情况：

　　4、住宅成交量价走势

　　本周(2012.7.9-7.15)住宅成交1111套，成交面积11.61万㎡，成交均价为8317元/㎡，环比上升5.34%。本周住宅中位数价格为6832元/㎡，环比上周6885元/㎡，下降0.77%。

　　5、住宅成交单价区间分布

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1111套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有67套，占比6.03%;成交价格在5000-6000元/㎡共有272套，占比24.48%;成交价格在6000-7000元/㎡共有201套，占比18.09%;成交价格在7000-8000元/㎡共有173套，占比15.57%;成交价格在8000-9000元/㎡共有170套，占比15.30%;成交价格在9000-10000元/㎡共有96套，占比8.64%;成交价格在10000元/㎡以上共有132套，占比11.88%。

　　6、区域住宅成交

　　本周各区域住宅成交情况：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1111套，成交面积11.61万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有32个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有南城、凤岗、万江等9个镇区，成交套数在10-40套的有长安、樟木头、道滘等13个镇区，成交套数在10套以下的有东坑、清溪、横沥等10个镇区。其中排在前列的镇街有南城241套、凤岗92套和万江66套等。

　　从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有松山湖、厚街、长安3个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有莞城、南城、塘厦等6个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的沙田、凤岗、万江等10个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有麻涌、大朗、石碣等13个镇区。

　　7、各住宅类型成交

　　8、楼盘成交排行

　　本周洋房成交情况(前10名)：

　　本周公寓成交情况(前10名)：

　　本周别墅成交情况(前10名)：

　　本周商铺成交情况(前10名)：

　　本周写字楼成交情况：

　　本周车位成交情况(前10名)：

　　9、开工信息

　　本周项目开工信息：(无)

　　四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

　　★个案名称：北大资源.御湾

　　本周主题：开盘

　　下周预告：无

　　地段：万江新华南MALL

　　主推户型：87-190㎡洋房

　　北大资源御湾择址东江腰带，鼎立城市中心，一揽旷世繁华，专属的尊贵。项目坐享鸿福、新华南MALL两大商圈、身处22公里沿江绿道，独拥宁静滨江公园，滨江体育公园,轻轨R1线途等完善配套。本周日北大资源御湾阅海楼栋盛大开盘，推出87-190㎡洋房，同时273-460㎡城央别墅，二期载誉加推。

　　★个案名称：香市1号

　　本周主题：人才公寓选房启动仪式

　　下周预告：无

　　地段：寮步香市路与富源路交汇处

　　寮步位于东莞“四位一体”战略中心，是东莞中央休闲区的核心。香市1号坐落于镇政府西北部，处于中央休闲区的核心地带，是中心的中心，占据寮步价值制高点。项目由东莞地产名牌企业—广源地产开发建设，与海悦花园、新都会、海悦广场、海德堡、蟠龙等组合共同打造广源专属百万㎡国际大社区。本周启动人才公寓选房仪式。

　　★个案名称：富盈·御荷

　　本周主题：周日认筹

　　下周预告：无

　　地段：桥头镇桥光大道与中兴路交汇处

　　主推户型：86-133㎡

　　富盈·御荷项目是由东莞富盈地产在桥头打造的首个高端项目，集多年豪宅开发经验，依托强大的品牌优势，中心地段，黄金配套，以天工技艺打造桥头精品豪宅，旨在引领桥头新的人居风尚。项目共分二期开发，一期产品丰富，涵盖别墅和洋房。本周日启动认筹。

　　★个案名称：御花苑

　　本周主题：持续进口大众试驾活动

　　下周预告：无

　　地段：南城区水濂湖畔御花苑小区内

　　主推户型：150-430㎡

　　御花苑天珑湾占地1200亩左右，建筑面积80万平米左右，项目依山而建，傍水而居，自然环境资源得天独厚，内部配套更是无与伦比。在这里，您可以享受到2000亩的水濂湖，10平方公里的水濂山，2万平方米的荔林半岛，7公里的湖岸线，还有108米高的牛牯岭山体公园。本周举行进口大众试驾活动。

　　★个案名称：中信·森林湖

　　本周主题：泳池亲子活动

　　下周预告：无

　　地段：南城东莞大道与环城路交汇处

　　主推户型：145—175㎡

　　中信森林湖兰溪谷是中信森林湖的第五期产品，位于森林湖项目的正南端，北面正对森林湖原生态湖泊，南侧紧邻绿色世界、东莞植物园，可远眺水濂山公园。兰溪谷占地17万平方米，总建筑面积51万平方米，总户数约2400户，是由16栋11-33层的高层洋房组成，产品面积从120㎡到400㎡。本周举行泳池亲子活动。

　　★个案名称：滨江公馆

　　本周主题：“喝彩生活、精彩奥运”现场有奖竞技类暖场游戏;宾仕认筹热闹进行

　　下周预告：无

　　地段：万江区莞穗大道万盛花园大门旁

　　主推户型：98-148㎡4房

　　滨江公馆位于万江最繁华最热闹的万龙片区，莞穗大道与蓬庙桥交汇处。23万㎡大盘，一线崛起中的万江城区，高端居住区集中地。超高赠送户型，使用率达145%和8万㎡，再加上英伦纯正台地园林，1000户业主已经入住。目前滨江公馆开盘在即，本周举行“喝彩生活、精彩奥运”现场有奖竞技类暖场游戏;宾仕认筹热闹进行。

　　★个案名称：万科金域国际

　　本周主题：认筹2万抵4万

　　下周预告：无

　　地段：厚街镇莞太路

　　主推户型：78-98㎡

　　万科金域国际总占地约9万平米，建筑面积约30万平米，是目前中心区最大规模社区。在规划设计上，利用韵律、节奏、变化等规划设计手法，沿中央景观区呈周边式布置，形成强烈的城市节奏空间。Art-Deco风格立面，体现细腻的质感和高雅的建筑品质;项目运用万科创新3D十字单体设计，全面解决了住宅通风、采光及景观三大难题;现代欧式风格园林,体现与时俱进的审美情趣的同时,让人们亲近自然,回归自然的生活。人车分流的道路交通系统，最大限度保证人车安全;社区配套会所、景观泳池、篮球场、网球场等，集娱乐、休闲于一体。本周进行认筹活动，2万抵4万。

　　★个案名称：万科紫台

　　本周主题：联合虎门青少年宫举行少儿钢琴比赛决赛

　　下周预告：玖禧楼栋单位开盘

　　地段： 虎门镇连升中路88号

　　主推户型：140和190㎡和230㎡的毛坯玖禧单位

　　万科紫台位于珠三角枢纽城市虎门镇中心，西临主干道连升路，南临金宁路，北面为规划支路，东面的规划次干道，总占地面积60570.2㎡;，容积率2.5，总建筑面积150000㎡;，共有28栋，规划1000余户。周边配套齐全，拥有龙泉国际大酒店、虎门地标商业广场等虎门顶级级商务配套;自然环境优美，靠近蛇山和虎门公园等城市中心不可再生生态景观;交通便利，距离虎门汽车客运站5分钟车程，广深高速入口15分钟车程，距规划建设中的穗莞深城际轻轨商贸城站点约10分钟车程，半小时即可通达广深莞主城区和宝安机场，真正实现珠三角半小时生活圈。本周日联合虎门青少年宫举行少儿钢琴比赛决赛，下周230㎡的毛坯玖禧楼栋单位开盘。

　　★个案名称：万科翡丽山

　　本周主题：哈根达斯品尝会

　　下周预告：无

　　地段：南城中央公园水濂山旁

　　主力户型：130-230㎡

　　万科翡丽山，位于东莞中央公园水濂山旁，是万科TOP系高端产品代表作。项目占地约25万平方米，总建筑面积约49万平米，分四期开发，容积率仅为1.5，总户数约2200户，规划有别墅、洋房、愚山会馆、商业、顶级品牌幼儿园及珠三角最大的十万平米私家山体公园愚山。本周举行哈根达斯品尝会。

　　★个案名称：中天.城市之门

　　本周主题：业主生日会

　　下周预告：无

　　地段：东莞大道与莞太路的交界处

　　主力户型：76㎡拉阔四房

　　中天城市之门，城市门户首席综合体，东莞大道第一排形象。以优越占位CBD口岸，荣登这座城市的封面。项目集酒店式公寓、SOHO、住宅和商业于一体的商务综合体，融合了居住、商务办公、酒店和购物中心功能，生活、工作、购物、交通都非常便利。本周举行业主生日会。

　　★个案名称：富盈.世界汇

　　本周主题：团购答谢会

　　下周预告：无

　　地段：大朗中心区美景东路与银朗路交汇处

　　主力户型：公寓

　　富盈世界汇位于大朗行政服务中心之上，是大朗唯一高端商务综合体，项目涵盖国际知名五星级酒店——铂尔曼酒店、大型多元化商业配套、酒店式商务寓所，运用各功能空间的合理互补，打造纯正五星级现代城市综合体，享受一站式生活方式，体验国际化未来居住模式。本周举行团购答谢会。

　　★个案名称：卓越.蔚蓝城邦花园

　　本周主题：小区内维格幼儿园开园

　　下周预告：无

　　地段：常平火车东站对面500米

　　主力户型：75-170㎡

　　卓越蔚蓝城邦总占地面积22万平方米，总建筑面积58万平方米，物业类型丰富，包括双拼别墅，联排别墅，叠加别墅，多层洋房，高层洋房，酒店式公寓等。卓越蔚蓝城邦四期都汇主要由57、59、60、61四栋组成，主力户型为78-98㎡的两、三房。本周项目小区内维格幼儿园开园。