瑞峰：住宅签约日均249套 7月东莞楼市热闹收官

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　中山拟降低二套房贷首付 公积金贷款率上浮10%

　　据消息称，7月27日下午，中山住房公积金管理中心相关负责人表示，广东中山市住房公积金贷款政策将从8月1日起调整。调整后，用公积金贷款购买二套房需首付5成，贷款利率上浮10%;同时，个人公积金贷款最高额度从35万元降至30万元，夫妻最高额度为50万元。

　　社科院建议：取消首套房贷优惠 继续认房又认贷

　　中国社科院财经战略研究院“住房问题研究”课题组2012年7月23日发布《中国住房发展(2012年)报告》建议取消首套房贷利率优惠。《报告》认为首套房优惠并不能从实际意义上刺激太多刚性需求。因而，建议取消个人按揭利率浮动区间下限为基准利率的0.7倍，提升至基准利率，二套房贷款利率上浮20%。同时继续限制二套房贷款，其首付比例定位60%，贷款利率升至1.3%;停止三套房贷，继续实施“认房又认贷”。

　　国务院8个督查组赴16省市专项督查楼市的调控

　　针对近期房地产市场出现的新情况、新问题，为进一步推动房地产市场调控政策措施落实，坚决抑制投机投资性需求，巩固房地产市场调控成果，国务院决定从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。重点是检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况。地区是：北京市、天津市、河北省、辽宁省、吉林省、上海市、江苏省、浙江省、福建省、山东省、河南省、湖北省、湖南省、广东省、重庆市、四川省。

　　46家上市房企24家利润下滑 下半年房价或微涨

　　房地产市场持续受到国家调控，给房地产业带很大冲击。目前沪深上市房产中，已统计到46家房产企业以快报或预告等形式，发布了上半年利润情况。数据分析显示，有24家房产企业的利润出现不同程度的下滑或亏损态势，仅22家房企的业绩出现增长。而下半年随着楼市成交量的回升，房产企业资金逐步回笼，房价或出现微涨。

　　望洪站或成水乡片核心 将建10平方公里新城

　　在月7月24日“镇街工作年中点评现场会”上指出，望洪站是东莞境内最重要的轨道交通枢纽站，穗莞深城际铁路、莞惠城际铁路、市域轨道R1线都将在这里接驳。东莞市正在与省相关单位对接，基本达成共识，未来要在望洪枢纽站附近预留不少于10平方公里土地建设新城。

　　与东城接壤 寮步镇7大村纳入市中心城区规划

　　据悉，《东莞市中心城区近期建设规划(2011-2015)》已通过市政府审批。此次“中心城区规划”的范围主要包括莞城、东城、万江、南城4个街道和寮步西北7个自然村(下岭贝、岭厦、新旧围、霞边、横坑、竹园和上屯)，总面积237.6平方公里。与去年市委常委会议通过启动该项目时相比，增加了寮步西北7个自然村共6.5平方公里范围。

　　万江将迎来跨步发展 第二条松山湖大道走向确定

　　从《东莞市中心城区近期建设规划(2011-2015)》《规划》上了解到，今后五年东莞的中心城区将“大变脸”，不仅将打通第二条松山湖通道，而且一直在中心城区里略显弱势的万江将迎来跨步大发展，近期将兴建14项重大工程，而且还将打通3条过江通道，更加密切万江与中心区的联系。

　　东莞试点自行租房政府补贴 暂停建设经适房

　　《东莞市住房保障制度改革创新实施方案》日前出台。《方案》明确，我市将建立以公租房为主体的住房保障体系，公租房租金按住房保障对象的不同实行分档收取，将试点自行租房政府给予补贴“新政”。 同时明确我市将暂停新建经济适用住房，将其供应对象纳入公租房供应范围。

　　二、土地市场

　　1、上周土地成交信息：寮步土地市场终止“六连败” 外企争食又多一席

　　上周仅寮步镇塘边村一宗商务金融用地进行交易，该地块曾于去年8月流拍，本次出让起拍价调低890万元，最终由北京永融信投资管理有限公司以底价1710万元获得，折合楼面地价1312元/㎡。该地块附近有鸿图广场、东方商业街、南天华佳购物广场等，周边市政、教育、医疗等生活服务设施较齐全。虽然寮步作为东莞“第五城”的概念频繁地被业界提及，融入大市区的发展规划也逐渐清晰，但是近几年寮步境内多段道路施工造成了交通不便，上门看房客户减少直接造成了成交下滑。去年以来寮步全部土地流拍，给寮步房地产市场沉重一击，今年在成交上扬，土地升温的情况下，第一宗商务金融用地得到了市场的肯定，并且外企入莞争食又多一席位，长远来看，东莞楼市还是被普遍看好。

　　2、本周无待拍土地信息

　　3、上周土地出让公告信息 ：石龙罕见大体量商住地入市 虎门年内首推商住地

　　上周东莞国土局最新公布3宗土地出让公告信息，分别位于石龙镇、虎门镇、寮步镇，从土地分布来看，仍然以热门地区地块为主，土地供应依然以稳为主，提高出让的成功率。其中体量最大的是石龙地块，约8万㎡，位于西湖村莞龙路北侧，对于寸土寸金的石龙来说，如此大手笔出让地块实属难得。含金量最高的是虎门地块，位于博涌村，起拍楼面地价3480元/㎡，是今年最高的起拍楼面地价之一，容积率1~4，灵活性较大。另外，寮步镇乘胜追击，石步村一宗52964㎡商住用地即将出让，该地块疑为去年流拍地块2011G065和2011G066的合拼，起拍价仅809元/㎡，处于历年低位，去年合拼前约1331元/㎡，容积率从原来的不大于2.1调为1-2.4.

　　三、房地产市场

　　1、新增供应：万科五大盘齐齐发力 7月抢跑东莞楼市

　　延续前一周的推货热潮，上周东莞楼市供需依然两旺，共有6大房地产热门镇区的7大项目有新增供应，合计住宅新增1129套，面积约13.76万㎡。其中万科项目占据大半，其旗下5大项目集中推货，如厚街的万科金域国际花园纯新盘上市，推出75-100㎡的刚需两三房共558套，而刚上市就热销429套，销售率达77%，是市场对其产品的充分肯定。虎门万科·紫台的楼栋产品19套约230㎡五房户型与悦榕东岸(即丰泰东海山庄二期)的首批产品19栋230㎡五房四卫户型144套同期推出，为虎门豪宅市场增添一抹亮色。长安万科广场的住宅项目也在上周上市，160套107-126㎡的产品新推，同期的还有南城万科金域华府和松山湖的万科金域松湖花园。非住宅方面，合计新增124套，面积约1.45万平米，主要是塘厦骏豪商务中心的办公产品新增52套，面积约0.5万㎡。

　　2、成交情况

　　2.1商品房整体签约情况：住宅日均249套 7月东莞楼市热闹收官

　　上周四年一度奥运会开幕，本属于销售淡季的东莞房地产市场不但持续高温，上周更是迎来一波主升浪，7月28日当天住宅成交419套，一举打破今年单日住宅成交套数最高纪录，同时上周日均成交套数也达到了249套，处于历年来高位。进入7月份，住宅成交仍能一波接一波，主要是由于推货带动了成交，多个热销楼盘开盘或加推。例如万科金域国际开盘上周集中签约429套，此外塘厦的金众金域半山二期入市也取得了不错的销售业绩，相信后续签约将逐步显示。众多房企集中在7月加推或开盘，有违过去的习惯，主要原因是由于后市不明朗，抢跑成了今年的主基调，加上5、6份的良好表现为7月供需畅旺奠定了基础。

　　与住宅成交节节攀升相比，非住宅的表现则大为逊色，连续多周表现平平，在上半年非住宅项目剧增的情况下，成交量反而没用应声上涨，主要原因是与宏观环境不乐观有关，在经济出现下行，东莞面临转型压力下，投资商铺等非住宅的客户减少，出现了观望情绪。 下半年随着刚需带动，住宅回暖也将带动非住宅升温，但是近年来东莞商业用地、商业项目剧增，后市出货压力陡增，同质化竞争加大，房企应规避风险，找好平衡点。

　　2.2 住宅量价走势：单周成交量刷新纪录 均价有见底回稳迹象

　　上周住宅成交17.10万㎡，创今年单周最高成交记录，处于历年来单周成交量高位水平，成交主要以刚需为主，5月份后，受压抑的刚需需求有效释放， 成交量一直高企，均价比较平稳，不过相对而言，比刚需释放前低了一个水平，最近几周有稳步上升的趋势，上周均价8211元/㎡，自6月跌破8字头以后有见底迹象。

　　2.3 区域住宅成交：厚街强势摘冠 寮步常平大朗均价“跳水”

　　上周，万科金域国际签约429套，成功带动厚街跃升至区域签约排名第一位，远远抛离冠军常客——南城。同时寮步香市1号也成交153套，以199套的成绩跻身三甲，同时也交出今年以来的最好成绩。寮步由于镇内大面积修路的原因，导致近年来土地流拍，住宅成交低迷，随着道路的逐渐完善，第五城地位再度重燃，相信在不久内楼市将再度重启活跃常态。全市33个镇区皆有成交，楼市活跃度可见一斑。

　　均价方面，松山湖重新扮演领头羊角色，以19296元/㎡高居榜首，但是过万楼价的镇区仅松山湖和莞城两个，寮步、常平、大朗等热门镇区纷纷跌至“5”头。其中，寮步香市1号签约的是6-11栋，是开发商与政府为吸引高薪科技人才，联袂打造的香市人才公寓，均价4500-4600元/㎡。常平卓越蔚蓝城邦主推75-170㎡二至四房户型，均价约5800元/㎡。大朗碧桂园的“囍居”产品毛坯房均价约5800元/㎡。三大热门镇区都受个盘产品影响而导致整体均价下滑。

　　2.4 商品房各物业类型签约情况

　　2.5 个盘成交排名：金域国际劲销429套夺冠 新盘香市1号位居第二

　　2.6、楼盘活动：多个楼盘新品进行开盘 塘厦热盘金域半山二期全新入市

　　上周末有多个楼盘进行新品开盘活动，如金域半山二期开盘，推出180多套75-180㎡2-5房单位，当天即收金1.1亿;汇景世纪双子二期入市，港星廖碧儿助阵，推200多套40-50㎡新品;丰泰东海山庄二期【悦容东岸】开盘，推出19东70套230㎡的五房等，而全新开盘的是万科朗润园，首推310、330及390㎡左右四联排及六联排别墅。

　　此外，蓄客活动也频频登场，如九龙1号、香市1号、Hello小城、恒大御湖、上东国际三期等楼盘通过样板房开放、销售中心开放、优惠登记等方式进行蓄客，预计在8月份将会集中入市。同时，有不少楼盘也借力奥运进行新品加推，主要表现在金地博登湖、庄士新都滨江豪园两大楼盘。

　　3、新开工工程：东城万达广场新开工 富盈集团再添一项目

　　上周共有2个项目取得开工许可证，合计住宅建筑面积约18.47万㎡，非住宅面积约27.45万㎡，期待已久东城万达广场的加盟，住宅环比上升九成，而非住宅环比增加5倍多。其中东城万达广场住宅新开工15.5万㎡，住宅新开工27.45万㎡。而富盈集团又一个项目进行开工，为常平的富盈山水华庭，合计住宅面积约2.98万㎡，开工的产品为8-39栋别墅。

　　总结：

　　1、上周《东莞市中心城区近期建设规划(2011-2015)》通过审批出台，提升万江城区地位，同时首次提出将寮步7村纳入市中心范围，两镇区未来将会迎来全新的发展。同时，水乡片区再度传来消息，未来将在望洪枢纽站附近预留不少于10平方公里土地建设新城，望洪枢纽站或成水乡片核心。

　　2、寮步土地市场终止“六连败”，两年来首度土地交易成功，北京永融信投资管理有限公司以底价摘获商务金融地块，外来房企再增一席位。公告方面，石龙罕见大宗商住地公布出让公告信息;虎门博涌镇地块出让，起拍价3480元/㎡;寮步趁胜追击，加推一宗商住用地，疑为去年2011G065和2011G066地块的合拼，起拍楼面价降约522元/㎡。

　　3、延续前一周的推货热潮，上周东莞楼市供需依然两旺。共7大项目有新增供应，住宅新增面积约13.76万㎡，非住宅面积约1.45万㎡。其中，万科旗下共5个项目集中推货，抢跑楼市。

　　4上周共成交1740套住宅，日均249套创年内单周成交最高套数，奥运“带来”一波主升浪;均价8211元/㎡，连续两周8000关口以上，有见底企稳迹象。

　　5、上周末有多个楼盘进行新品开盘活动，如金域半山、汇景世纪双子、丰泰东海山庄二期【悦容东岸】等楼盘都有新品入市，而全新开盘的是万科朗润园，首推310、330及390㎡左右四联排及六联排别墅。

　　6、上周共两大项目开工，一是期待已久的东城万达广场开工，面积约43万㎡;二是常平的富盈上水华庭别墅产品开工，面积约3万㎡。