东莞楼市4月价升量降 普通住宅均价为5250元/㎡

2009年4月，东莞商品房新增供应大幅放量，但库存供应、新开工面积等指标均呈下降趋势。从房价走势来看，4月普通住宅均价为5250元/㎡，环比微涨0.8%，其中尤以城区的表现更为明显。从需求角度看，商品房成交面积比3月下降3.11%，主要原因是开发商借反弹行情普遍上调价格，同时经历前期的消化，存量供应产品户型趋大也导致需求有所平抑。

市场态势：价格略升 成交小降

关键数字：

4月商品房成交均价 6326元/㎡，环比上升11.04%；

普通住宅均价 5250元/㎡， 环比微涨0.8%；

洋房均价  5202元/㎡，环比上升0.27%；

4月商品房成交面积  56.12万㎡，环比下降3.11%；

成交套数  5689套，环比下降2.5%。

经过2~3月份的市场需求集中释放，进入4月份，房价继续延续升势，但升幅放缓，短期市场呈现缩量滞涨态势。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2009年4月东莞共有234个项目有商品房成交，成交面积为56.12万㎡，环比下降3.11%，同比上升94.86%；成交总金额为35.5亿元，环比上升7.58%，同比上升86.25%；成交套数为5689套，环比下降2.5%，同比上升100.3%。

在成交量的持续放量支撑下，各种物业成交价格均有不同程度的上涨。数据显示，2009年4月东莞市商品房均价为6326元/㎡，环比上升11.04%；普通住宅均价为5250元/㎡，环比微幅上涨0.8%；其中洋房均价为5202元/㎡，环比上升0.27%；公寓均价为6063元/㎡，环比上升9.22%。

城区：新货少，卖得多

由于城区存量消化的户型面积趋大，同时加上价格的整体上升使得整体城区市场成交放缓。4月东莞4城区成交面积为25.4万㎡，环比下降10.3%。除南城成交持续放量外，东城、万江成交量均有不同程度的下降，莞城成交基本保持稳定。从城区普通住宅成交均价走势来看，4月城区洋房成交均价为5896元/㎡，环比有4%的升幅。

镇区：新货多，卖得多

4月东莞共有29个楼盘有新增供应，总供应面积为54.88万㎡，总供应套数为7200套。从供应区域看，商品房新增供应以镇区为主，占全市的供应比例为60.92％，环比3月上升14.82%。

4月全市商品房新增供应量主要集中在南城、沙田、东城、长安、横沥、厚街等。环比3月，4月东莞商品房镇区成交面积为30.72万㎡，环比增长3.8%，占成交总面积的54.74%。

从镇区普通住宅成交均价走势来看，镇区洋房成交均价为4695元/㎡，环比仅0.1%的升幅，价格相对平稳。以常平为代表的东部片区价格出现下降。

后市：镇区压力更大

截至4月底，东莞商品房的累积可售存量为693.05万㎡，其中，住宅存量为569.59万㎡，共51616套，洋房存量为465.59万㎡，共42535套；公寓存量42.72万㎡，共7527套。洋房及公寓存量都有不同程度的下降。这是自2009年1月开始连续四个月呈现持续回落态势。

目前城区的存量占全市库存总量的37%，而镇区占63%，在城区后续新货供应不足的情况下，未来几个月的成交主要集中在镇区。高库存消化压力仍然没有得到明显缓解，在这轮反弹行情中，价格上行压力越来越大，预计未来几个月价格以保持平稳为主。

2009年4月全市商品房新开工面积22.46万㎡，环比3月下降62.29%，同比去年4月下降48.15％。中原地产车德锐表示，这反映开发商对市场预期有较大的分歧，一方面市场回暖，信心有所恢复，另一方面又对目前经济环境有所担忧，对于新项目上马仍然谨慎。