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东莞特价单位消失中等户型缺货 市场主推大户型

来源:东莞时报  蓝学才 东莞房掌柜  2009-05-09 08:19:13阅读量:109432
[摘要]5月4日晚,东城某西餐厅。尽管灯光摇曳,依然掩饰不住王伟失落的心情。他的失落,与女人无关。半年前,他看中了市区某楼盘一套面积100平米左右、价格4800元/平米的“特价房”,因为有了“五一”房价还将下降的希冀,

5月4日晚,东城某西餐厅。尽管灯光摇曳,依然掩饰不住王伟失落的心情。他的失落,与女人无关。半年前,他看中了市区某楼盘一套面积100平米左右、价格4800元/平米的“特价房”,因为有了“五一”房价还将下降的希冀,当时他没出手。黄金周到来之际,他跑遍了整个市场,都没找到心仪的“特价”单位,最重要的是,同等户型面积选择性越来越少,让他尤为惆怅。

伴随着首次置业群体消费力的释放,中小户型产品逐渐成为稀缺产品。相关统计数据显示,今年城区80~120平米产品的供应缺口高达2600套左右。

市场主推大户型单位

5月1日,阳光明媚。某楼盘售楼部现场雀跃不已。“妈妈,机器人很好玩”这是一个年纪还不到6岁小男孩的声音,他在天骄峰景看到了韩国塔米,脸上写满兴奋之情。天骄峰景项目经理张永康告诉记者,从4月份开始,他们就引进了智能化机器人。客户通过登陆手机,就可以看到天骄峰景样板房。此外,他们还可以随意控制家电和窗帘。五一期间,他们还引进了家居机器人,现场吸引了近千人流量。

天骄峰景—这是来自东城一个楼盘的特写镜头。从整个市场来看,许多楼盘在五一期间都开展了相关主题的促销活动,现场吸引了不少人气:百悦尚城举办了水晶展,尽管规模不大,但反响还很强烈;东海阳光举办了回馈业主大抽奖活动;花园城开盘……

不过,细心发现市场,大户单位,已然成为“五一”市场供应的主要特征。张永康介绍,天骄峰景主要推出140~160平米和240~330平米两种产品,其中前一种单位均价8000元/平米左右,后一种均价则为11000元/平米,市场供应主要以大面积单位为主。

作为西平地块的一大供应“主角”,世纪城国际公馆一直以“大户豪宅”印象深入消费者置业理念,当然,这一理念,他们一直延续到项目三期仁里组团。据悉,五一期间,仁里组团主要推出125~147平米三房四房、160~180平米四房以及220~230平米五房单位。

占据核心自然环境资源优势,御泉山全力打造高端项目已经成为真实写照。定位高端群体,即使是洋房单位,也将不可避免掀起一阵大户型旋风。东莞合富辉煌数据显示,今年“五一”期间,东莞城区共有47个在售楼盘,供货总量达到1835套,同比去年的3803套大幅减少。其中洋房套数占62.4%,主要以大户型供应为主。在这其中,中等户型产品仅占洋房供应总量的10%。

城区中等户型产品“稀缺”

9.27房贷新政实施后,全国商品房销售陷入困境。在历经近2年时间的观望期后,中等以及中小户型单位首度迎来利好政策因素的刺激。

去年10月下旬,继此前央行对贷款利率作出调整后,减免契税政策的落地,为中小户型产品带来福音。根据政策规定:从2008年11月1日起,对个人首次购买90平米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

政策尘埃落定后,就有地产专家表示,通过这种举措,对于促进市场交易不失为一个有效的办法。尤其对于那些刚性消费群体而言,减免契税可以真实节约购房成本的同时,还可以恢复他们的购房信心。当时,东莞中原地产总经理王英君、东莞万科副总经理王永飚、光大地产营销总监赵洪亮等业内人士都向记者表示,这种政策,有可能会促使开发商加快中小户型推货节奏。

市场证明:从年初到现在,楼市在上演“小阳春”火热销售局面,中等以及中大户型住宅成为成交主体。塞纳城市嘉园有三种户型:80平米、83平米和113平米,相关负责人表示“目前基本消化完毕”;以120平米以内为主打户型面积的城市风景早在年初就已卖完;江南第一城面积在100平米左右的小三房推出市场后就引起极大反响……

东莞中原地产研究中心监测数据统计显示,从2009年前4个月全市与城区普通住宅成交户型区间分布对比发现,80-120平米的户型城区的成交比重要远远低于全市水平;80-120平米全市的成交比重为43.27%,而城区仅为30.54%,相差有13个百分点。说明城区80-120平米的中等户型供应相对比较紧缺,无法充分满足该户型区间的市场需求,这部分需求主要是首次置业者,同时也包括购买力相对较弱的改善型置业者。

在市场平淡的情况下,很多开发商都坦言,目前投资者几乎淡出市场。目前楼市上演“小阳春”销售局面,主要是有刚性需求的买家和改善型需求买家在支撑楼市大局。对于首次置业群体而言,这部分人的特点也较为鲜明,他们中的大部分人都是初次置业者,经济承受能力也相对较低,对面积及单价、总价非常敏感。这部分人最青睐的产品是单价低、面积小、总价适中的中等以及中下户型。

投资客开始“冒泡”

这是楼市中久违的一道盛景。“开盘劲销8成”风云汇如此打出广告语。据了解,风云汇推售的主力户型是46平米的精品一房和75平米的两房,主要面向首次置业者和长线投资客。中信地产经营部副经理陈峰表示,上段时间,风云汇认筹阶段,推出200多套单位,结果认筹了超过一半筹位;开盘期间,他们项目销售率超过80%,“目前还剩下40多套单位”。陈峰表示,性价比高是项目的最大亮点,也是快速销售的最重要原因。

“现在我们开始着力准备城市假日最新一栋单位的销售工作了。”中天力通营销部副总经理朱必步告诉记者,由于去年房地产行情低迷,新一栋产品一直没有推出市场。在今年市场回暖的背景下,中小户型产品因为大部分首次置业者消费力的释放,供应量吃紧,因此,他们目前准备推出最新一栋单位。据介绍,城市假日三期目前还有240套货量,户型面积均为80平米以下。朱必步表示,从整个市场来看,目前该类产品可供房源不多,根据他们的统计,城区仅有2000套左右货源。“我们很有信心消费者会较快消化这类产品”

中等户型房源供应量也很吃紧。记者在采访中了解到,目前城区一带,面积区间在80~120平米之间的普通住宅库存主要集中在第一国际、阳光海岸、希尔顿广场、世博领寓、清华居二期、花园一号、盛世华南、新世纪星城二期等项目。

据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示,目前东莞城区普通住宅共有库存量16000套左右,其中80~120平米的仅占22.16%,离全市的正常合理需求比重相差20个百分点。从2008年的成交情况分析,2008年城区普通住宅共成交14825套,预计2009年商品房成交量增长三成,则2009年城区普通住宅的需求量为19000套左右;按照全市的合理水平,80~120平米的普通住宅城区需求量为8300套左右;而目前4个月城区该户型区间仅成交2000套左右,截至4月底该户型区间的库存量约为3700套,因此,可以推算出今年城区80~120平米产品的供应缺口高达2600套左右。

还有一个现象应该引起关注。中小户型单位因为供应量吃紧和性价比较高,正逐渐吸引部分投资客群体的入市。

大户型价格持续走高

一方面,中等户型产品供应量不断吃紧;另一方面,中大户型产品价格则越卖越高。根据监测机构的数据显示,4月份,国际公馆三期签约均价为5761元/平米,环比有2.26%的涨幅;新世纪星城均价为5084元/平米,环比上升6.94%;上东国际价格为5436元/平米,环比上升3.69%;景湖名郡价格为5500元/平米,环比上升3.95%……

从客户群体分析,目前成交的客户主要由首次置业者和改善型需求消费者构成。去年市场低迷时,首次置业者成为市场主要支撑点。去年,伴随着国家明确提出鼓励改善型需求消费者购房,降低了交易税费;银行房贷放松等政策的落实,对改善型户型的成交也起到了较大的刺激作用。

从价格趋势走向来看,此类产品的不断趋高,有业内人士表示出了担忧。东莞中原市场研究部经理车德锐认为,随着市场存量的进一步消化,产品结构失衡愈发明显,户型越卖越大,总价越卖越高,最终导致购买力难以支撑,价格上行压力越来越大,消化速度开始放缓,市场成交量将从高位放量回落并进一步萎缩,等待新项目上市去填补产品失衡所带来的市场空白。

不过也有一种观点坚决认为,对于改善型客户而言,价格不是决定性因素,修炼好产品内功才是最重要的。面对市场调整,开发商胜出主要就要靠产品品质。改善型居住消费或投资,需要满足更多条件,如地段和环境更好、户型和面积有很大提升、园林景观更加细致、物业配套更加完善等。

开发商加快开发进程

作为景湖时代花园的项目经理,程伟对即将要上市的项目信心十足。“我们早就觉察到市场中小户型产品会越来越稀缺,这也是我们加紧开发节奏的重要原因。”光大地产相关负责人如此告诉记者。据了解,景湖时代花园占地面积14.6万平米,分为两期开发。程伟告诉记者,目前一期工程已经整体动工,部分楼宇有望本月封底。项目产品类型较为丰富,包括90平米以下和90~180平米多种户型。“在一期1400套货量中,有60%是中小户型单位。这个项目将成为下半年东莞楼市的亮点。”说这话时,程伟脸上掠过一丝兴奋。那种表情,更夹带着一种信心的骄傲。

说起刚刚过去的“五一”项目销售情况,深建地产刘燕妮似乎很平静“还好”话语之外,记者看到的是作为一个职业经理人的那份淡定。淡如烟云,定如罄石的背后,折射的正是楼市在上演“小阳春”火热销售局面的真实现状。

刘燕妮告诉记者,目前百悦尚城正在推出揽胜组团,面积138—158平米四房大户型单位,价格5400元/平米,总货量66套。五一期间正式发售,到目前为止,已经消化了30多套。一期货量中,有100多套是90平米以下的中小户型单位,目前差不多消化完毕,只剩下5套左右的货量。她表示,从目前的市场形势来看,中大户型成为供应主体,中小户型逐渐稀缺,但并不意味着绝迹。在这样市场前提下,她们或会考虑在二期产品规划中,在一期的基础上,优化户型结构,将适当加重中小户型产品的比例,以适应市场需求。

东莞市统计局发布的一季度经济运行数据显示,一季度东莞房地产开发投资41亿元,增长29.6%,商品房建筑施工面积增长13.3%,销售面积增长12.1%,销售金额增长22.2%。3月,东莞普通住宅均价为5213元/㎡,环比上涨5.5%。

这个数据,显然不是去年大多数开发商所能预测到的。甚至,在楼市走向扑朔迷离之际,纷纷减少新开工面积,一度成为去年许多开发商的共同“计划”。

由建工集团开发的位于莞城中医院对面的××广场项目现场去年就已经挖了部分泥土,但后来并没有开发,明显处于“停工”状态。但今年,伴随着该发展商开发的位于鸿福路某项目进入销售尾声阶段,他们开始着力打造××广场。

记者在采访中了解到,去年,随着市场走势的逐渐不明朗,许多开发商有意延长开发周期,或者减少开工面积已经成为他们应对市场的主要策略。

张辉为自己的一再等待,最后错失开发商推出的“特价房”良机而后悔不已。春节前,他就看中了东城某楼盘,当时该盘推出4800元/平米的特价单位。他和家人看了之后,觉得春节后房价还会有下降的空间,因此当时没有出手。今年3月份,他再次来到该盘,发现大部分单位价格都在5000多元/平米以上,他又听从了朋友“五一开发商肯定会大规模开展促销活动”的建议,观望起来。好不容易到了五一,他原以为开发商会推出“特价房”,但当听到近6000元/平米的销售价格时,他无限惆怅。

记者日前从该开发商了解到相关情况,原来目前他们正在推的都是楼栋单位,签约均价约为6000元/平米。上段时间推出的特价房单位已卖完,目前他们没有推特价房的计划。

今非昔比。2008年,对于开发商来说,是极为困难的一年。去年3月份,自万科发起团购运动后,光大等开发商纷纷跟进,这样直接引领东莞房价理性回归。在东莞房价相比2007年有近3成的回落后,一部分消费力也开始释放。但到了去年6月份,东莞楼市又开始在艰难中徘徊。四川大地震的发生,转移了置业者的注意力;前年爆发的金融危机,其影响开始慢慢凸显……伴随着经济等不利于楼市发展的不确定因素的增多,包括东莞在内的全国各个城市商品房销售一度陷入悲观境地。在这个时候,为激发消费者信心,东莞开发商开始再度展开大规模促销活动,折扣不断创新高,从9折到8折,从8折到5折……“特价房”单位也开始在市场上层出不穷地出现,一度成为楼市主要供应力量。

深建地产营销总监刘燕妮表示,去年市场低迷,入市的大部分消费者都属于首次置业。由于这部分群体收入不是很高,对价格灵敏度较高,不可能接受高价格产品。为了迎合这部分需求,开发商便重点推出中小户型产品,大力开展促销活动,推出特价单位,取得了良好的市场反响。现在市场逐步回暖,改善型需求消费者开始入市,他们的消费特点是,不太看重价格,环境和产品的质量是他们考虑的主要因素,因此,目前“特价房”单位逐渐淡出市场。

东莞城区部分80—120平方米(包括80平米以下)库存楼盘

城市假日三期

第一国际

阳光海岸

希尔顿广场

世博领寓

清华居二期

花园一号盛世华南

新世纪星城二期

中信风云汇

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责任编辑:陈茵

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