沙盘与交付楼栋严重不符 购房者可解除购房合同

　　曾小姐来电询问：我买的楼盘用作销售的沙盘上面的楼栋位置和现场的楼栋位置严重不符，相差好几十米。想问，开发商是否存在误导和欺诈啊，由于位置不符，对采光造成了很大影响。我们买房人如何维权?

　　广东尚宽律师事务所邓云龙律师：售楼处的沙盘属于缩小版的整体小区规划设计图。购房者应当注意到沙盘上的比例尺问题。必要时购房人应当到规划部门详细了解所购买的楼盘的规划设计情况。如果开发商在售楼处的宣传资料和其他相关文件中，对于业主所购买的楼距方面有非常明确具体的承诺，那么该承诺应当属于购房人与开发商的购房合同的内容。如果开发商违约，则应当承担相应的违约责任。如果导致购房人的房屋采光严重不足，导致房屋不能正常居住使用的，则购房人有权利单方面提出解除双方所签订的购房合同，并有权要求开发商承担退还房价款和房价款的利息的违约责任。

　　陈先生来电询问：我在一中介下买二手房，给房主的定金已交，中介费已交，但因其他原因未购买，给房主的定金作为违约金交给了房主，请问给中介的中介费是否可以要求退回?

　　广东尚宽律师事务所邓云龙律师：首先需要明白未继续履行合同的“其他原因”的具体原因。如果符合法定的免责情形，则购房人有权利不予支付中介费。如果并不存在法定的免责事由，而依据双方的约定又必须得支付此笔费用，则购房人应当支付该笔费用。其次，需要看中介与购房人的合同约定，以及中介所做的工作。如果购房人与中介方就中介费的合同约定并不违法，且中介有存在积极的促成双方交易的达成，当然购房人无权要求中介方退钱。如果购房人与中介方的约定违反法律规定，导致合同的条款无效，则需要分析具体情况而定。

　　彭先生来电询问：本人两年前在东城一小区购买了一套商品房，就在几天前楼上的玻璃自爆了，而物管处以玻璃保质期已过为理由让我自理，他所说的保质期是指从交楼后的一年之内，而我从收楼到入住也就是一年多的时间那玻璃就自爆了，玻璃的质量本身就有问题了。请问，物管处这个做法合理合法吗?而我又应该如何维护我的利益?

　　广东尚宽律师事务所邓云龙律师：首先需要明白交楼时的房屋保修期保质期是指物品的正常的免费修理、更换时间，而非对于房屋的质量问题的诉讼时效。如果超过这个时间段，房屋及其附属物品出现问题，则业主需要出钱进行维修。如果你所购买的房屋的门窗的玻璃有质量问题，则应当自你发现该玻璃存在质量问题之日起2年的时间内向开发商主张自己的权利，而非自你入住之日起开始计算。对于玻璃是否存在质量问题，则需要由专业的质量鉴定机构进行鉴定。如果鉴定结论为玻璃是存在质量问题的，则需要由开发商承担相应的违约责任。