中原：公寓供应爆发增长 整体市场维持高亢行情

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周(2012.10.15-10.21)商品房成交面积15.72万㎡，环比下降23.05%，同比上升14.78%;成交套数1632套，环比下降22.91%，同比上升14.29%;成交金额14.37亿元。

　　本周住宅成交面积13.82万㎡，环比下降24.87%，同比上升14.57%;成交套数1419套，环比下降22.42%，同比上升20.36%;成交金额11.21亿元。本周非住宅成交套数213套，成交面积1.90万㎡，金额3.16亿元，成交均价16623元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8114元/㎡，环比下降3.72%，同比上升5.77%。其中普通洋房成交均价为7056元/㎡，高端洋房为9506元/㎡，豪宅洋房为10781元/㎡，别墅为12753元/㎡，公寓为8225元/㎡。

　　个别热点项目预热动作频繁，开盘项目去化率良好。

　　国庆累积的一波需求，从最近两周的签约数据逐渐得到体现出来。近两周住宅日均成交维持200套以上，保持旺盛的热度。国庆过后，诸多项目进入营销推广缓冲期，整体楼盘活动相对平淡。从本周末的楼盘活动来看，据不完全统计，本周有长安万达中央公馆、万科朗润园和万科棠樾开盘。观澜碧桂园和星城国际花园分别开放销售中心和样板房，富盈东方华府启动认筹等。大型暖场活动有中信森林湖举行“千人瑜伽”活动、龙光君御旗峰“蔡琴忘不了情”演唱会等。从成交项目的反馈信息来看，长安万达中央公馆推出5号楼栋，去化率达到50%以上。万科朗润园推出190多套79-96㎡，去化率也达到50%以上，带非毛坯修价格为7300元/㎡，与之前变化不大。

　　从个盘来看，热点项目的营销动作不断。个别注重营销的开发商，采取轰炸式的推广方式，预热动作频繁，如东城万达公馆上周举行新品发布会，九球天后潘晓婷亲临，本周该项目举行“百万富翁”豪门盛汇，陈启泰亲临。上周中信森林湖举行精英相亲派对，本周举行“千人瑜伽”活动。通过这种密集型的大型活动，能迅速提升项目的知名度和品牌，保持市场的热度。但这种操作方式投入较多的人力物力，成本高，也考验开发商的资源运营能力。

　　市场营销以常规暖场活动为主，银十最后一波推货高潮蓄势待发。

　　本周市场营销也以常规性的暖场预热活动为主。开盘和加推的项目不多，大多数进入储客期或自然销售状态。主要有如下几点原因：其一，国庆期间，开发商消耗较多的人力和物力策划执行大型活动。其二，无明显节点不适宜推出密度过大的营销活动，一来增加营销费用，二来难以聚集旺盛的人气，同时密度过大的促销活动还会形成一种楼价下跌的认知。其三，主攻时段不同。9月底不少开发商主攻的是国庆黄金周，部分楼盘避免国庆碰撞，选择在国庆后入市。一般情况，项目从认筹到开盘的累积客户需要一个月时间。为完成“金九银十”出货目标，银十下旬市场仍将迎来一波推货高潮，下周将会有金地湖山大境、金域半山、富盈盈翠曦园等项目开盘。中惠卡丽兰、长堤1号等也会在后市相继入市，最后一波的推货高潮蓄势待发。

　　公寓供应创年内周次新高位，后市投资客入市增多。

　　据东莞中原研部监测数据显示，本周东莞有8个项目新增供应2110套，合计12.4万㎡。其中，洋房供应316套，合计2.67万㎡;公寓供应1069套，合计5.09万㎡;商铺供应197套，合计2.67万㎡，写字楼供应93套，合计1.43万㎡。从供应套数比重来看，洋房占比14.98%，公寓占比50.66%;商铺占比9.34%;写字楼占比4.41%。本周公寓、商铺和写字楼投资类产品供应合计占比超6成。其中公寓有东骏朗晴居、华悦名苑和联冠广场三个全新项目上市，共供应1069套，创下今年内周次新高位。

　　进入金九银十，开发商保持高涨的推货热情。住宅市场保持活跃的交投氛围，开发商抓住旺季节点，加推商业和投资类产产品的积极性也大大增加，主要原因如下：其一，第三季度GDP同比增长7.4%，出现见底迹象。稳经济措施进一步见效，第四季度经济有望复苏。宏观经济好转，投资者入市信心增强。其二， 9月CPI回落至1.9%。物价持续走低，为货币政策提供更大的调整空间。同时，全球货币宽松政策启动，年底通货膨胀或会重新抬头。投资者出于房产抗通胀考虑，也加快入市步伐。其三，今年来开发商基本把重心放在自住型产品上，客户的需求得到了不同程度的释放。填补市场空白处，加推中小户型的公寓或会受到投资客和过度自住客的追捧。其四，企业高管或老板在年底往往会有分红或奖金，资金充裕也会助长投资欲望。

　　本周住宅签约量明显回落，整体市场保持高亢行情。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交1419套，环比上周1829套下降24.87%，同比去年同期上升14.57%。国庆累积的成交数据集中在上周大量签约，致使上周住宅单周成交1829套，再创年内新高周次。随着国庆签约数据逐渐被释放，本周住宅成交明显回落。

　　本周东莞住宅有152个楼盘成交记录，除了碧桂园时代城单盘成交158套外，还有20个项目成交套数在20套以上，61个项目日均成交1套以上。从这个角度来说，虽然本周的签约数据出现大幅度回落，主要是国庆集中签约后成交明显放缓，但这仍属于市场的正常波动范围。本周住宅成交量价齐跌，整体市场维持高亢行情，一方面个别项目持续热销，如塘厦的碧桂园时代城推出30-130㎡的中小户型产品，再加上低价入市，包括非毛坯修才去到7000多元/㎡，本周签约158套，位于住宅成交第一。另一方面市场热点项目较多，出货情况良好。如万江的北大资源.御湾签约40套、松山湖的万科金御松湖签约39套、黄江的花样年江山签约37套等。

　　本周住宅均价小幅回落，开发商定价趋于理性。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8114元/㎡，环比下降3.72%，同比上升5.77%。本周东莞住宅均价出现小幅下降，主要是个别项目签约均价下降幅度较大，如海逸豪庭本周签约价格为11100元/㎡，环比上周19500元/㎡下降42.66%;迪纳酒店公寓产品差异大，价格差异也较大，本周签约16套，均价为7900元/㎡，上周为9675元/㎡，环比下降17.97%。

　　事实上，从8月底以来，东莞住宅均价一直维持在“8”字头。剔除个别特殊项目影响，东莞楼价基本企稳。一方面，目前市场成交的仍旧以中户型的刚需产品为主，本周洋房成交1024套(合拼后)，占比8成，公寓203套，占比16%;别墅41套，占比3%。其中，80-120㎡的刚需洋房成交584套，占总套数的46%。刚需客户群体对房价较为敏感，开发商调高价格，会滋生购房者的观望情绪。另一方面即将临近年底，金九银十是出货的良好时机。开发商出货任务繁重，以价换量为王，在定价上也趋于理性。况且今年来东莞楼市环境相对平静，没有较大的政策调控，市场波动性不大。开发商对后市把握显得更为从容，定价趋于理性，价格上的调整也不大。

　　陕西商品房利润控制在10%左右，业内称可操作性不强。

　　本周关注的焦点是，陕西出台楼市调控新政策。近日，陕西省住建厅和省物价局联合下发通知，要求各地分区域测算住房项目成本、公布区域住房销售价格区间、控制房地产利润在10%左右。超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。目的在于防止房价反弹，引导刚需人群理性购房。

　　然而对此楼市新政，开发商表示开发成本存在很多变动因素难以测算，购房者表示能否防止房价反弹还要看设置的具体住房售价区间，业内人士称可操作性不强。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：(无)

　　本周挂牌土地信息：

　　三、二级市场

　　1、新增供应

　　本周新增供应项目：

　　2、商品房总体成交

　　本周商品房总体成交情况：

　　本周(2012.10.15-10.21)商品房成交面积15.72万㎡，环比下降23.05%，同比上升14.78%;成交套数1632套，环比下降22.91%，同比上升14.29%;成交金额14.37亿元。

　　本周住宅成交面积13.82万㎡，环比下降24.87%，同比上升14.57%;成交套数1419套，环比下降22.42%，同比上升20.36%;成交金额11.21亿元，成交均价为8114元/㎡，环比下降3.72%;同比上升5.77%。

　　本周非住宅成交套数213套，成交面积1.90万㎡，金额3.16亿元，成交均价16623元/㎡。

　　3、物业类型成交

　　本周各物业类型成交情况：

　　4、住宅成交量价走势

　　本周(2012.10.15-10.21)住宅成交1419套，成交面积13.82万㎡，成交均价为8114元/㎡，环比下降3.72%。本周住宅中位数价格7113为元/㎡，环比上周7001元/㎡，上升1.60%。

　　5、住宅成交单价区间分布

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1419套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有54套，占比3.81%;成交价格在5000-6000元/㎡共有212套，占比14.94%;成交价格在6000-7000元/㎡共有310套，占比21.85%;成交价格在7000-8000元/㎡共有349套，占比24.59%;成交价格在8000-9000元/㎡共有212套，占比14.94%;成交价格在9000-10000元/㎡共有142套，占比10.01%;成交价格在10000元/㎡以上共有140套，占比9.87%。

　　6、区域住宅成交

　　本周各区域住宅成交情况：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1419套，成交面积13.82万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有32个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有塘厦、南城、凤岗等11个镇区，成交套数在10-40套的有麻涌、樟木头、虎门等12个镇区，成交套数在10套以下的有石排、茶山、沙田等9个镇区。其中排在前列的镇街有塘厦224套、南城211套和凤岗103套等。

　　从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有松山湖、东城、长安等4个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有厚街、大岭山、莞城等4个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有塘厦、寮步、万江等10个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有大朗、沙田、常平等14个镇区。

　　7、各住宅类型成交

　　8、楼盘成交排行

　　本周洋房成交情况(前10名)：

　　本周公寓成交情况(前10名)：

　　本周别墅成交情况(前10名)：

　　本周商铺成交情况(前10名)：

　　本周写字楼成交情况(所有项目)：

　　本周车位成交情况(前10名)：

　　9、开工信息

　　本周项目开工信息：

　　四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

　　★个案名称：富盈东方华府

　　本周主题：188㎡御山新品“擎峰汇”诚意登记盛大开启

　　下周预告： 无

　　地段：莞城体育路98号

　　主力户型：138-141㎡

　　富盈东方华府是由富盈地产开发，是东莞高端豪宅的典范。项目位于莞城、南城、东城三城交汇的黄金地段，毗邻政府斥资打造的500亿打造的亚洲第一市政广场，坐享包括玉兰大剧院、市图书馆、市展览馆在内的9大市政配套。本周六188㎡御山新品“擎峰汇”诚意登记盛大开启，1万抵5万认筹。

　　★个案名称：中信·森林湖

　　本周主题：千人瑜伽活动

　　下周预告：无

　　地段：南城东莞大道与环城路交汇处

　　主推户型：129—146㎡

　　中信森林湖兰溪谷是中信森林湖的第五期产品，位于森林湖项目的正南端，北面正对森林湖原生态湖泊，南侧紧邻绿色世界、东莞植物园，可远眺水濂山公园。兰溪谷占地17万平方米，总建筑面积51万平方米，总户数约2400户，是由16栋11-33层的高层洋房组成，产品面积从120㎡到400㎡。目前，兰溪谷三期129、145㎡户型正在火热认筹中，最后一口价清货单位7999元/㎡起，128-400平米丰盛产品领衔十月置业狂潮! 本周日中信森林湖举行千人瑜伽活动。

　　★个案名称：富盈·御荷

　　本周主题：洋房业主答谢会

　　下周预告：无

　　地段：桥头镇桥光大道与中兴路交汇处

　　主推户型：86-133㎡

　　富盈·御荷项目是由东莞富盈地产在桥头打造的首个高端项目，集多年豪宅开发经验，依托强大的品牌优势，中心地段，黄金配套，以天工技艺打造桥头精品豪宅，旨在引领桥头新的人居风尚。项目共分二期开发，一期产品丰富，涵盖别墅和洋房。本周举行洋房业主答谢会。

　　★个案名称：中熙弥珍道

　　本周主题：楼栋组团120-145㎡启动

　　下周预告： 无

　　地段：南城西平社区东骏路16号

　　主力户型：85㎡-128㎡

　　中熙弥珍道由中熙房地产开发，项目位于南城西平社区,占地33660㎡，以高档洋房为主。建筑面积12万多平方米，容积率2.5，建筑密度45%。主力产品：75-83㎡的二房、97-133㎡的三房和143平的四房，另外还有40-50㎡商务公寓。本周楼栋组团120-145㎡启动。

　　★个案名称：东魅.蓝山郡

　　本周主题：加推一口价特惠单位

　　下周预告：无

　　地段：凤岗镇东深二路与玉泉路交汇处

　　主力户型：75-102㎡楼栋

　　东魅蓝山郡地处凤岗行政中心区，凤岗、龙岗、平湖三城中心重要地带，凤岗重要交通干道东深二路旁。中心区内公共配套齐全，五分钟生活圈内有凤岗政府、学校、酒店、医院、金融机构，还有沃尔玛、铜锣湾百货等大型商场，生活相当便利。 蓝山郡总占地约3.5万平方米，总建面约8.5万平方米，容积率低至1.8，绿化率高达35%。本周加推45-103㎡特惠单位。

　　★个案名称：紫檀山

　　本周主题：客户烧烤

　　下周预告：无

　　地段：松山湖实验小学对面

　　主力户型：126-161㎡高层洋房

　　紫檀山位于南部最核心的旅游区，是东莞市政府斥巨资打造，对外提升形象最重要的一个区域—旅游区。总占地面积约6.39万㎡，建筑面积约12万㎡，容积率为1.8，由情景美墅、独立别墅、双拼别墅及8栋高层组成。首先推出情景美墅、双拼别墅和独栋别墅及4栋高层，情景美墅和别墅均采用双首层设计，每层都有地下室和露台赠送，通风采光极好。本周举行客户烧烤活动。