瑞峰：集中签约数据走高 东莞银十楼市如期而至

　　瑞峰置业10月第四周东莞楼市报告

　　(2012.10.22—2012.10.28)

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　国务院研报:房产近5年利润率达30% 远高于日美

　　10月22日，国务院发展研究中心发布“国务院发展研究中心研究丛书(2012)”，报告指出，2003年前后，我国房地产行业的毛利润率大致在20%左右，与大多数工业行业相近。但随着房价的不断上涨，房地产利润率明显上升，2007年之后年均达到30%左右，超出工业整体水平约10个百分点。报告还指出，国内部分知名开发商的毛利润率接近甚至超过了50%，远远高于日本和美国的房地产开发企业。但随着城市化进程的发展，未来房地产行业利润水平会进一步缩小。

　　标普:开发商户型调整 下半年中国房价或跌5%

　　国际三大评级机构之一的标准普尔亚太区企业评级董事符蓓24日在京召开发布会时表示，标普认为中国房地产行业状况比年初已有所改善，伴随着一些开发商对开发户型作出调整，下半年房价将会出现大约5%的下降幅度。这主要由于当前供应量仍处于较高状态。此外，虽然目前没有大幅降价的说法，但很多开发商对供应的户型作出了较大调整，许多大户型项目为了适应市场自住需求和政策趋势，调整至小户型，使得房价出现自然的下跌。

　　多地公积金政策微调 公积金互贷已成大势所趋

　　武汉，提高公积金贷款额度;广东，扩容异地互贷城市;沈阳，减少缴存年限和首付……近期，各地争相调整公积金贷款政策，刺激刚需购房者入市。落实房贷利率优惠、调整普通住宅标准、通过各类措施补贴购房者等等，调整公积金是目前地方最易操作的微调手段，公积金异地互贷是大势所趋。

　　香港楼市新政 内地客短炒豪宅税费成本近四成

　　10月26日晚间，香港特区政府公布新一轮管理楼市需求措施，其中包括提高额外印花税额度和适用期，27日起生效。该措施大幅提高了额外印花税税率，半年内楼宇转手税率升至20%，半年至一年升至15%，一年至三年升至10%，每一档提升税率幅度达到5%。若买家为非本地永久居民或企业，更要再征收15%的买家印花税。按此计算，内地买家若在半年内短炒香港豪宅，税费成本将接近四成。此前内地短炒香港豪宅所有税费相加最高仅需不到2成。

　　省房协：商品房市场趋稳 2013年楼价或将重回上升通道

　　2012年10月23日，由广东省房协发布的《2012年前三季度广东房地产市场分析报告》显示，前三季度，全省商品住宅销售面积4607.05万平方米，同比下降1.1%;销售金额3567.68亿元，同比持平;销售均价7744元/平方米，同比增长1.2%。另外，截至今年9月期末，全省房地产待开发土地面积4119.70万平方米，同比增长0.8%。其中，前三季度购置土地面积1345.73万平方米，同比下降11.5%;土地成交价款439.31亿元，增长45.7%。商品房市场持续回暖的趋势不变，销售量处于近年同期高位水平，销售均价趋于平稳，2013年楼价或将重回上升通道。

　　二、土地市场

　　1、上周土地成交信息：深城投8300万斩获凤岗地块 楼面地价1511元/㎡

　　编号为2012WG045，位于凤岗镇塘沥村于上周在土地资源交易网进行交易，经过3家竞争者7轮的短暂的交锋后，最终深圳市城市建设投资发展有限公司以8300万元截获其地块，合计楼面地价为1511元/㎡，溢价率为7.8%。地块位于凤岗镇金凤凰大道与东深河交汇处，用地面积约3.434万㎡，主要用途为普通商品住房地块。瑞峰置业市场研究部数据监测显示，深圳市城市建设投资发展有限公司已在莞成功开发了滨江公馆项目，此次拿下的凤岗地块临近深圳，容积率小于等于1.6，或将打造深圳顾客喜爱的高档产品。

　　2、本周土地待拍信息：沙田首宗商住地待拍 已有开发商报价

　　本周在国土资源交易网将有1宗商住地进入拍卖的最后一个环节。地块位于沙田镇民田村，出让面积约3.05万㎡，位于西大隆河旁，与汇景凯伦湾房地产精心打造的汇景御海蓝岸比邻而居，这也是今年沙田镇首宗商住地出让。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：此地块已有开发商报价，地块的容积率不大于1.3.，或将打造成豪宅产品，起始价为4390万㎡，起始楼面地价与汇景御海蓝岸拿地时的楼面地价大致相同，为1110.6元/㎡，目前，汇景御海蓝岸销售的独栋参考均价约为16000元/㎡，洋房约7500元/㎡。

　　3、上周无土地出让公告信息

　　三、房地产市场

　　1、新增供应：开发商加快推货节奏 新增量环比大幅度上涨

　　“银十”旺季即将结束，开发商推货热情不减反涨。上周共有10个盘有商品房新增供应，涵盖了全市7个镇区。其中，洋房新增2770套，面积约29.08万㎡，环比大幅度上升。住宅新增类型皆为洋房，以刚需和改善户型为主。南城、长安、厚街皆有两个项目有新增供应，南城有新增的项目是金色华庭三期可可园的141套73-94㎡的刚需户型，中信森林湖兰溪谷则提供180套130-146㎡大户型产品;长安新项目富山居花园新推99-117㎡的刚需产品，为长安楼市注入新血，而万达广场则提供319套82-110㎡两两房以及58套140㎡四房的产品;厚街南峰国际二期新增48套37㎡公寓和332套97-144㎡三四房产品，银苑则为厚街市场提供420套82-132㎡的洋房产品。近期比较火热的临深片区也不甘落后，凤岗新盘上周新增441套75-146㎡的产品，清溪的御泉香山新增555套洋房，新增面积区间76-154㎡。非住宅新增860套，面积约5.69万㎡，面积环比上涨11%。主要是东城万达广场以及厚街南峰国际二期的商铺发力，以及常平山水雅居的车库新增。

　　2、成交情况

　　2.1商品房整体签约情况：“银十”给力 楼市再度井喷

　　“银十”第四周东莞楼市再度爆发，全周共成交住宅1792套，签约面积为17.64万㎡，环比分别上涨26%和28%;签约均价为8077元/㎡，基本与前一周持平。非住宅签约190套，面积约2.19万㎡，分别环比下降11%和上涨15%，签约均价14870元/㎡，环比下降11%，非住宅量涨价跌主要是由于德州丹堤轩和天安数码城等旧铺或面积较大的办公(厂房)成交造成的。

　　节后第三周，住宅签约再度井喷符合预测，因为部分楼盘在国庆前后开盘都取得不错的销售业绩，在持续高亢的楼市行情里签约量出现小幅回调马上又进入上升阶段，这是需求所决定的，尤其是刚需的坚挺造成了源源不断的需求，继而带动了改善性需求和高端产品，在十八大召开的前夕，重大调控政策出台的可能性不大，但是防止楼市过热仍然值得警惕的。可喜的是东莞楼市处于良好发展的态势之中，价格对比前一阶段有小幅下降的趋势，正是价格的小小松动造成了成交量的高企。

　　2.2 住宅量价走势：量涨价稳 成交量创年内第二高位

　　上周住宅成交量创出年内成交第二高位，17.64万㎡的成交量仅比国庆节后一周成交18.39万㎡少0.75万㎡，成交主要受碧桂园时代城、万科朗润园和金色华庭等项目开盘后集中签约带动，因为这些楼盘开盘签约尚未释放完毕，所以预测下阶段成交量仍值得期待。从价格走势来看，住宅已经在去年均价水平之下徘徊了一段时间，所以无论是新开盘还是加推的项目都似乎达成了共识——略低于去年平均水平，其中，以金色华庭三期可可园等项目最为突出，价格定位明确，低于8000均价的水平在西平独树一帜，遭哄抢而大卖。

　　2.3 区域住宅成交：南城重回榜首 塘厦厚街跻身三甲

　　上周南城以毫无悬念的姿态再度问鼎东莞各区域住宅签约排名第一位，其中金色华庭三期贡献27%，均价8830元/㎡比前一周8933元/㎡略低;塘厦凭借两大地产大鳄强势开盘排名第二，其楼盘分别排名个盘签约榜首和第二位置，其中碧桂园时代城签约128套，万科朗润园113套;厚街也凭借个盘的出色发挥跻身三甲，其中鼎盛中环、南峰国际洋房分别成交82套和61套，海逸豪庭成交别墅45套。泛深片区依然出色，占据排名前十的大部分位置，均价方面保持3个镇区过万，分别是松山湖、长安和虎门。

　　2.4 商品房各物业类型签约情况

　　2.5 个盘成交排名：开盘集中签约 塘厦厚街个盘出众

　　2.6、楼盘活动：明星秀、万圣节齐袭莞 6大项目月末开盘

　　上周末是本月最后一个周末，旺季十月即将结束，开发商紧抓旺季的尾巴，积极举办各式各样的营销活动。据不完全统计，上周约有23个项目举行了较具规模的楼盘活动。其中名流印象花园、中惠卡丽兰、富盈盈翠曦园、外滩一品、花漫里、金地湖山大境6大楼盘都在上周开盘。明星促销仍是东莞楼盘吸引人气最明显的营销手段，上周金域半山请来郭晋安为其三期产品助阵;鼎峰尚境举办群星演唱会，杨钰莹、巫启贤前来开唱。而部分楼盘则以万圣节为主题举办各式各样的节日活动，如富盈W0城、世纪城国际公馆、恒大御湖，大朗碧桂园等。总之东莞楼市度过了一个缤纷多彩的周末，也为十月营销的结束划上完美的句号。

　　3新开工工程：热销旧盘加建 凤岗两大项目动工

　　上周共有4个项目取得了开工许可证，合计住宅建筑面积约18.17万㎡，非住宅约5.2万㎡，环比分别增长99%和77%。其中凤岗有两个项目在上周动工，分别是翠湖豪苑，开工面积约6.58万㎡;大运城邦三期住宅开工面积约8.93万㎡，非住宅面积约3.79万㎡。樟木头的中惠香樟半岛上周开建，面积约2.36万㎡。上周唯一的别墅项目汇景御海蓝岸二期则将为沙田楼市提供1.7万㎡的豪宅产品。

　　总结：

　　1、10月23日，广东省房协发布《2012年前三季度广东房地产市场分析报告》，报告指出我省商品房市场正逐步回暖，而从经济数据等种种迹象表明，房地产市场确实正走上复苏之路，但是对于房价有反弹的要求，是否将引起下一轮严厉调控的出台，不管是房企还是政府都应审慎看待。

　　2、上周编号为2012WG045，位于凤岗镇塘沥村的商住地块经3家开发商7轮的短暂的交锋后，最终深圳市城市建设投资发展有限公司以8300万元截获其地块，合计楼面地价为1511元/㎡，溢价率为7.8%;而沙田首宗商住地也将在本周进入最后的交易环节。

　　3、银十”旺季即将结束，开发商为推货热情不减反涨。上周共有10个盘有商品房新增供应，涵盖了全市7个镇区。其中洋房新增2770套，面积约29.08万㎡，环比大幅度上升。住宅新增类型皆为洋房，以刚需和改善户型为主。非住宅新增860套，面积约5.69万㎡，面积环比上涨11%。主要是东城万达广场以及厚街南峰国际二期的商铺发力，以及常平山水雅居的车库新增。

　　4、节后第三周住宅成交量涨价稳，共成交住宅1792套，签约面积为17.64万㎡，环比分别上涨26%和28%;签约均价为8077元/㎡，基本与前一周持平。非住宅签约190套，面积约2.19万㎡，分别环比下降11%和上涨15%，签约均价14870元/㎡，环比下降11%。

　　5、上周末是本月最后一个周末，旺季十月即将结束，开发商紧抓旺季的尾巴，积极举办各式各样的营销活动。全市共有23个项目举行了活动，其中有6个项目开盘。楼盘活动不断，有明星演唱会、样板房开放、万圣节狂欢派对、DIY活动等精彩活动不断呈现，东莞楼市度过了一个缤纷多彩的周末，也为十月的结束划上完美的句号。

　　6、上周共有4个项目取得了开工许可证，分别是凤岗的翠湖豪苑和大运城邦三期、樟木头的中惠香樟半岛以及沙田的汇景御海蓝岸。合计住宅建筑面积约18.17万㎡，非住宅约5.2万㎡，环比分别增长99%和77%。